بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,644

سرقفلي-قسمت سوم(قسمت پاياني)

  1391/2/7
خلاصه: سرقفلي-قسمت سوم(قسمت پاياني)
سوال
P در صورتي که قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 منعقد گرديده باشد ولي شرايط مندرج در ماده 2 قانون مذکور که بايد در قرارداد عادي دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آيا وفق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، موضوع مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 مي­باشد؟[9]
با توجه به مفاد ماده يک قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1376 کليه اماکن مسکوني و تجاري و آموزشي که با قرارداد رسمي يا عادي منعقد شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود . لذا از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون تمامي قراردادهاي اجاره منعقده بين طرفين اعم از اينکه با سند رسمي باشد يا با سند عادي تابع مقررات قانون مدني و شرايط مقرر بين طرفين و مقررات اين قانون مي­باشد که از جمله مقررات قانون مدني و شرايط مقرر بين طرفين تخليه پس از انقضاي مدت اجاره مي­باشد. النهايه در صورتي که ذيل اجاره نامه عادي توسط دو گواه تأييد شده باشد از امتياز تخليه بدون تسليم دادخوست برخوردار و از تسهيلات همانند سند رسمي استفاده مي­نمايد . عدم امضاي دو گواه فقط از جهت تخليه بدون دادخواست موثر است و در اين صورت دعواي تخليه تابع مقررات عمومي است.
سوال
P در صورتي که در سي سال پيش ملکي جهت کسب با قيد عدم حق انتقال به غير اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستاجر وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند آيا ورثه مي­تواند اين ملک را به غير اجاره بدهند؟[10]
بدون اجازه موجر نمي­توان مورد اجاره را به غير منتقل نمود و اگر موجر راضي به انتقال نباشد ورثه مستاجر مي­تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تجويز انتقال مورد اجاره را به غير بنمايند که در آن صورت موجر مي­تواند با پرداخت حق کسب و پيشه مورد اجاره را خودش در اختيار بگيرد وگرنه دادگاه به وراث مستاجر اجازه مي­دهد مورد اجاره را به غير منتقل کند.
سوال
P دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخليه محل تجاري به لحاظ انتقال به غير صادر نموده است مشروط به اينکه مالک ظرف مدت معيني نصف سرقفلي را به متصرف بپردازد خواهانها ظرف مدت مقرر سرقفلي را نپرداخته­اند و لذا حکم تخليه ملغي­الاثر گرديده طرح مجدد همين دعوي مسموع است ؟[11]
با توجه به مدلول ماده 28 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 در مواردي که حکم تخليه عين مستاجره با پرداخت حق کسب يا پيشه صادر و قطعي شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي وجه معين را بپردازد در غير اين صورت حکم صادره ملغي­الاثر خواهد شد يکي از آثار حکم قطعي، اعتبار امر محکوم بها مي­باشد و چون در اينجا به علت ملغي­الاثر شدن، اين اثر نيز از بين رفته است لذا طرح مجدد دعوي ايرادي ندارد.

با توجه به تعاريفي و سوالهاي که مطرح شد ميتوان اين دو واژه را اينگونه با هم مقايسه کرد.

مقايسه حق کسب و پيشه و تجارت با حق سرقفلي[12]
1- حق سرقفلي به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 [13] و منابع معتبر فقهي عبارت از مال يا مبلغي است که مستأجر در ابتداي انعقاد قرار داد اجاره به موجر مي دهد و با پرداخت اين مبلغ استحقاق دريافت معادل عادلانه آن را در زمان تخليه پيدا مي­کند ولي حق کسب ، پيشه و تجارت در حقيقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقي است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛چه مستأجر مال يا وجهي به موجر داده يا نداده باشد .
2- حق کسب . پيشه و تجارت تدريجي و به مرور حاصل مي­شود و ممکن است اصلاً چنين حقي به وجود نيايد . به عبارت ديگر، احتمال دارد چنين حقي حاصل شود و بستگي به عمل مستأجر دارد . حال آنکه حق سرقفلي قطعي است و به محض پرداخت مبلغ يا مال از سوي مستأجر به موجر به وجود مي­آيد .
3- ميزان و مقدار حق سرقفلي مشخص است؛ ولي ميزان و مقدار حق کسب ، پيشه و تجارت قابل محاسبه و پيش بيني نيست و ممکن است موجر به طريق صحيح در پايان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفي از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود يا اصلاً چنين حقي حاصل نگردد .
4- حق سرقفلي قابل اسقاط است ؛ زيرا با پرداخت مبلغي از طرف مستأجر محقق مي­شود ؛ هرچند برخي بر اين عقيده هستند که با انعقاد عقد سبب ايجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است .
5- حق سرقفلي قابل توقيف است؛ ولي حق کسب و پيشه قابل توقيف نيست .
6- حق سرقفلي قابل ضمان است ؛ ولي حق کسب و پيشه قابليت ضمان را ندارد .
7- حق سرقفلي قابل واگذاري و انتقال به غير است ؛ ولي حق کسب و پيشه قابل واگذاري به غير نيست، مگر به موجب درخواست تجويز انتقال منافع و صدور حکم در اين خصوص و يا تفويض انتقال به غير .
8- حق سرقفلي با تخلف ساقط نمي­شود ؛ ولي حق کسب و پيشه به صرف تحقق تخلف ساقط مي­گردد .
9- حق کسب ، پيشه و تجارت داراي 2 نوع است ، حق کسب و پيشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پيشه موضوع تبصره 3 ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تمليک اراضي و املاک براي اجراي برنامه هاي عمومي ، عمراني و نظامي چنان که در تبصره مزبور ملاحظه مي­گردد به جاي کلمه مستأجر يا مستأجران ، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از اين لحاظ با حق کسب و پيشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است .
10- حق سرقفلي ذاتاً قابل اسقاط ، توقيف ، ضبط و حتي ضمان است ؛ اما در مورد حق کسب و پيشه اين موارد مصداق ندارد .
سرقفلي به مالک پرداخت مي­شود نه به مستأجر اول و همچنين شهرت تجاري و رونق کسبي و اعتبار صنفي خلاف حق کسب و پيشه در سرقفلي تأثيري ندارد و مالک مي­تواند سرقفلي را نگيرد و ملک خود را اجاره دهد ؛ ولي نمي­تواند بعداً از مستأجر سرقفلي مطالبه کند که اين موارد در حق کسب ، پيشه و تجارت مطرح نيست .

-----------------
پي نوشت:
[1] www.Bashgah.net
[2] مشاوره قضايي تلفني – شماره 189-ص 21
[3] مشاوره قضايي تلفني – شماره 189-ص 21
[4] ماده 6 قانون موجر و مستاجر، سال 1376
[5] کتاب بررسي تحليلي قانون جديد روابط موجر و مستاجر مصوب 1376بهمن کشاورز- ص 116-نشر کشاورز – چاپ چهارم 1384- تهران
[6] در صورتيکه مستاجر محل کسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند براي همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي انتقال دهد
[7] Wwwdadkahi.net.
[8] مشاوره قضايي تلفني – شماره 189- ص 21
[9] مشاوره قضايي تلفني – شماره 189- ص 20
[10] مشاوره قضايي تلفني – شماره 189- ص 19
[11] مشاوره قضايي تلفني – شماره 189- ص 20
[12] www.qazvinnotary.ir
[13] ماده 6 قانون موجر ومستاجر سال 1376« هر گاه مالک ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي­تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد. همچنين مستاجر ميتوانددر اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد .
تبصره 2 ماده فوق: در صورتيکه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.





نويسنده:فاطمه محبي-معاونت برنامه‌ريزي و توسعه قضايي دادگستري قم





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان