بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,392

نقد و بررسي معاملات معارض-قسمت سوم

  1391/1/31
خلاصه: نقد و بررسي معاملات معارض-قسمت سوم
1.4 بررسي حالات مختلف معاملات معارض

1. هنگامي که با يک سند عادي مقدم و يک سند رسمي مؤخر روبرو هستيم. اين عمل در رويه قضايي به اين گونه مي‏باشد که اگر در آن منطقه سابقه ثبتي براي املاک وجود نداشته باشد سند عادي دو نقش را ايفا خواهد کرد يکي دليل وقوع معامله و ديگري دليل اثبات مالکيت، که در اين مورد رأي به نفع کسي صادر مي‏شود که تاريخ سندش مقدم بر ديگري است.(دکتر مجتبي نيکدوستي، جزوه حقوق مدني1390،3)ولي در مناطقي که ثبت اسناد راه پيدا کرده و سابقه ثبتي در آن مناطق وجود دارد، دادگاه حق را به استناد مواد 47،46و 48 قانون ثبت به شخصي مي‏دهد که سند رسمي به نام وي خواهد بود و شخص انجام دهنده به معامله معارض به مجازات ماده 117 قانون مذکور محکوم خواهد شد.
2. هنگامي که با دو سند رسمي، يکي مقدم و ديگري مؤخر مورد مواجه هستيم. در صورت وقوع اين مورد براي سردفتراني که علي رغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نمايند در قسمت اخير ماده 6 لايحه قانوني مربوط به اسناد مالکيت معارض انفصال دائم از شغل سردفتري پيش بيني شده که تخلف اداري است. و همچنين ماده 7 قانون ثبت براي کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالکيت معارض يا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود يا انفصال دائم به تناسب مورد پيش بيني کرده است.
3. اين مورد ناظر به حالتي است که اسناد معارض در مورد قسمتي از ملک مجاور يا نسبت به حق ارتفاقي در آن ملک باشد که در سند مقدم اين حق تصريح نشده و در سند ملک مجاور به اين نکته اشاره شده باشد. بديهي است سند مؤخر در موارد تعارض جزئي و يا تعارض در حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد؛ يعني حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق مي گردد و يا حقوق ارتفاقي مندرج در آن حذف مي شود.

2 بخش دوم
2.1 بررسي نظام ثبتي ايران
در ايران نظام ثبتي بر پايه دفتر املاک استوار شده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشريفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت ميکنند و ملک مورد نظر در دفتر املاک به نام آنها به ثبت ميرسد. اساس اين سيستم که در حقوق به نام «سيستم دفتر املاک» معروف است از آلمان و سوئيس گرفته شده است.
ماده 22 قانون ثبت چنين اشعار مي‏دارد «همين که ملکي مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد، دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي را که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده يا اينکه ملک مزبور از مالک رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالک خواهد شناخت... .»
پس دفتر املاک معيار مالکيت يا ديگر حقوق عيني است که اشخاص روي ملک دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همين اساس از نظر قانوني ما برتري را به شخصي ميدهيم که توانسته از فروشنده سند انتقال رسمي بگيرد. ماده 873 قانون مدني آلمان مي‏گويد:« مالکيت منتقل مي شود از طريق توافق طرفين و ثبت آن در دفتر املاک. » پس براي احراز مالکيت دو رکن وجود دارد: يک رکن تراضي و توافق و ديگري ثبت در دفتر املاک؛ اين ماده صراحت کامل دارد که در آلمان قولنامه بايد با سند رسمي منعقد شود و در واقع مندرجات دفتر املاک به عنوان اماره صحت مورد پذيرش قانونگذار اين کشور باشد.

2.2 اهميت و اهداف ثبت رسمي
هدف از ثبت اسناد در يک بيان کلي، رسميت و اعتبار بخشيدن و نتيجتاً استفاده از امتيازاتي است که قانوني براي اسناد ثبت شده قائل گرديده است، بديهي است فوايد و امتيازات ثبت قراردادها، معاملات و وضعيت املاک تا به حدي است که بيش از پيش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت، جهت احتراز از مسايل عديده ناشي از عدم ثبت رسمي اعمال حقوقي, مجاب مي نمايد. شايد از همين رهگذر است که برخي از صاحب نظران حتي در مفاهيم وقوع عقد بيع و مالکيت ناشي از معاملات املاک غيرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قائل به تفکيک گرديده و تحقق معامله و ثبوت مالکيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موکول مي دانند. البته به نظر مي رسد با توجه به نظريه سنتي در خصوص ملزومات وقوع عقد بيع و نيز تصريحات مواد 183 و 191 قانون مدني, که بر اساس آن براي وقوع عقد صرفاً نياز به ايجاب و قبول است، پذيرش چنين نظريه اي حداقل در وضعيت قانوني فعلي، مشکل است؛ ولي فايده اي که براي اين نظريه متصور است، تاکيد بر رويکردي قانوني است که الزامات افزونتري را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاک غيرمنقول حاکم مي نمايد.
2.3 وظايف اداره ثبت نسبت به اسناد مالکيت معارض
ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکيت معارض (ثبت مؤخر) و همچنين سند مالکيت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمايند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيأت نظارت ارسال دارند ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکيت شود و يا اين که دارنده سند مالکيت مقدم يا مؤخر اين موضوع را اطلاع دهد؛ لذا پس از اطلاع نماينده و نقشه‏بردار ثبت به محل وقوع ملک عزيمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتي و حدود پلاک‏هاي مجاور نقشه پلاک را ترسيم و مقدار تعارض را در نقشه ترسيمي نمايان و جريان امر را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت ارسال نمايند چون رسيدگي به تعارض اسناد مالکيت در صلاحيت هيأت نظارت و شوراي عالي ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت رسيدگي به تعارض در اسناد مالکيت کلاً و يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است، رأي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است. وقتي که رأي هيأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتي رونوشت رأي را براي اطلاع ذي‏نفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنان‏چه ظرف مدت مذکور به رأي هيأت نظارت اعتراض نشد رأي را اجرا مي‏نمايد و در صورت دريافت اعتراض در مدت 20 روز سوابق امر به شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد و پس از دريافت رأي شوراي عالي ثبت نسبت به پيگيري موضوع اقدام مي‏نمايد چنان‏چه شوراي عالي ثبت و هيأت نظارت تشخيص دهند که سند مالکيت معارض صادر شده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام مي‏نمايند و ثبت محل موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکيت ثبت مؤخر ابلاغ مي‏نمايد چنان‏چه دارنده سند مالکيت معارض با اخطاري که طبق مقررات آيين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهي طرح دعوي را اخذ و به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالکيت مقدم الصدور گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتي تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکيت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قيد و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد نمود و چنان‏چه سند مالکيت معارض در اختيار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضميمه پرونده ثبتي مي‏نمايد؛ ولي اگر دارنده سند مالکيت معارض در ظرف مدت 2 ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت تسليم نمايد اداره ثبت تا صدور حکم نهايي دادگاه اقدامي در مورد اسناد ياد شده نمي‏نمايد.





نويسنده:سعيد کياني زاده(استاد راهنما:دکتر محمود مالمير)





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان