بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,048

سرقفلي-قسمت دوم

  1391/1/11
خلاصه: سرقفلي-قسمت دوم
مبناي حق کسب و پيشه و تجارت
اين حق نوعي حق تقدم در اجاره محل کسب مي­باشد، بيشتر با اين مبنا توجيه شده که موسسات تجاري ، اغلب در ساختمانهايي تاسيس مي شوند که مالکيت آنها متعلق به ديگري است در نتيجه کوشش و فعاليت و پشتکار تاجر در اثر پيدا شدن مشتري محل کسب و فعاليت ، مرغوبيت و ارزشي پيدا مي کند که نمي توان آن را ناديده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلي است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقي که مالک محل برخوردار است تاجر و مستاجر نيز داراي حقوقي مي شود که در اثر سعي و جديت تاجر به آن محل تعلق مي گيرد زيرا تاجري که عده­اي را به عنوان مشتري براي مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از اين رو هرکس هم جانشين او شود از نتيجه فعاليت سابق او استفاده خواهد کرد.
در قانون جديد برخلاف قانون سال 1356 هيچ اشاره ­ي به عنوان حق کسب و پيشه تجارت نشده است و قانونگذار از اصطلاحات رايج بين مردم و عرف تبعيت کرده است . در قانون سابق حق کسب و پيشه و تجارت يک حق مفروض براي مستاجر بود در حالي در مورد سرقفلي در قانون جديد، يک حق قابل مطالبه است آنهم براي مالک .
در تعريف اين واژه مي توان گفت حقي که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر ديگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب 56 ديگر چنين نيست زيرا وجود اين حق فقط در حالي که در مقام تحليل حقوقي فرض کنيم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عين مستاجر به آن را دارد و در اين حالت مستاجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پيشه و تجارت به ديگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلي نيست بلکه چنانچه مستاجر قصد انتقال حقوق خود را در عين مستاجره را به غير هم داشته باشد قابل قبول است (ماده 19 قانون مصوب 56 وتبصره )[6] در اين حالت مستاجر حقي را که در نتيجه انعقاد عقد اجاره براي وي ايجاد شده را با رضايت مالک و يا در صورت راضي نشدن ملک به حکم دادگاه به غير منتقل مي­کند ، لذا در اينجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نيست بلکه اختيار انتقال منافع ملک غير هم مطرح مي­شود .
در صورتي که مستاجر بدون تحصيل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردي که حق انتقال به غير را ندارد منافع را به ديگر منتقل کند، در اين صوت مستاجر متصرف در برابر تخليه استحقاق دريافت نصف سرقفلي را دارد ، نصف حق کسب و پيشه و تجارت به مستاجر يا متصرف پرداخت مي شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نيست بلکه حقي است که هر چند به تبع رابطه استيجاري پديدار مي­شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.


مشروعيت حق کسب و پيشه و تجارت
وقتي به قوانين سال هاي 1322 تا 1376 نگاه مي­کنيم هر جا کلمه سرقفلي به کار رفته منظور حق کسب و پيشه و تجارت بود و اين در حالي است که مشروعيت در حق کسب و پيشه و تجارت هميشه از لحاظ شرعي مورد بحث و مناقشه بوده ، وليکن سرقفلي هميشه مجاز بوده است و علت اينکه حق کسب و پيشه و تجارت در قوانين ما بيشتر مورد توجه است به دليل اين است که مستاجر مدتي زحمت کشيده و مشتري به دست آورده و وقتي وي را از محل بيرون کنند مشتري هايش از دست مي­روند و در محل جديد بايد دوباره وقت صرف کند تا مشتري پيدا کنند به همين دليل قانونگذار از مستاجرها حمايت مي­کند .

انتقال منافع مورد اجاره [7]
مستاجر هنگامي مي­تواند منافع مورد اجاره را به ديگري منتقل کند که در اجارهنامه اين اختيار به او داده شده باشد و در اين حالت مالک مي­تواند در صورت پايان مدت اجاره يا فسخ آن با مستاجر جديد اجاره نامه تنظيم کند و نيز مستاجر جديد داراي چنين حقي است.

سوال
در صورتي که مستاجر حق انتقال به غير داشته باشد آيا براي انتقال مال مورد اجاره اختيار کامل دارد؟

پاسخ
در صورتي که مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند براي همان شغل يا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد.

سوال
اگر در اجاره نامهحق انتقال به غير سلب شده باشد و مستاجر آن را به ديگري انتقال دهد چه ضمانت اجرايي وجود دارد؟
پاسخ
براي پاسخ به اين سؤال بايد حالت هاي مختلفي را در نظر گرفت :
اگر در اجاره­نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد و يا اجاره نامه­اي در بيننبوده و مالک راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق کسب و پيشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غيرباشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پيشه باشد مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کندو در اين حالت دادگاه حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سندانتقال در دفترخانه صادر مي­کند. (اگر سند اجاره قبلي رسمي باشد در هماندفترخانه­اي که سند تنظيم شده و چنانچه سند اجاره عادي باشد يا اجاره نامه­اي در بين نباشددفترخانه­اي که ملک مورد نظر در نزديکي­اش واقع شده) در اين حالت مستاجر جديد از هرحيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت اين حکم دادگاه از زمان قطعيت، جهت انتقال به غير 6 ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ? ماه ازتاريخ ابلاغ حکم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستاجر جديد انتقال داده نشود حکم مزبور بي اثر خواهد شد.
2ـ اگر مستاجري که حق انتقال عين مستاجره رابه غير ندارد بدون رعايت موارد گفته شده در بند يک (بدون مراجعه به دادگاه و رعايتساير تشريفات) مورد اجاره را به ديگري واگذار کند موجر حق درخواست تخليه را خواهدداشت و حکم تخليه عليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد و در اين حالت مستاجر يامتصرف استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه را دارد. براي مثال اگر الف مالک مغازهشيشه فروشي آن را به ک اجاره داده باشد و در اجاره نامه قيد شود که مستاجر حقانتقال به غير ندارد ولي ک آن را به س منتقل کند مالک آقاي الف مي­تواند با پرداختنصف سرقفلي مغازه به س محل مزبور را تخليه کند. از اين رو هنگام اجاره يک مکان تجاري بايد توجه داشت که آيا مستاجر حق انتقال به غير داشته يا خير؟

سوال
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غير منتقل کند و از طرفي حق انتقال به غير نيز ازاو در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلي دارد؟
پاسخ
1ـ از دادگاه درخواست صدور حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير کند.
2ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومي حقوقي تقديم کند.
3ـ دعوي را به طرفيت مالک اقامه کند.
4ـ اگر ملک مشاع است، مالکين متعدد دعوي بايد به طرفيت همه آنان طرح شود.

سوال
اگر مغازه­اي بين چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوي تجويز به انتقال منافع از سوي مستاجر فقط عده اي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستاجر باشند مي توان ملک را به آنان تحويل داد؟
پاسخ
در اين حالت که تعدادي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحويل ملک هستند دادگاه مي­تواند باارجاع امر به کارشناس و تعيين حق کسب و پيشه مستاجر حکم به تخليه مورد اجاره بدهد وملک تحويل مالکين مشاعي شود.

سوال
اگر مالکي بخواهد دعوي تخليه عليه مستاجر کهمغازه را بدون حق انتقال به غير به شخص ثالثي داده اقامه کند چه نکاتي را بايد درنظر بگيرد؟
پاسخ
1ـ دادخواست تخليه به دادگاه تقديم کند و علت آن را انتقال بهغير ذکر کند.
2ـ دادخواست به طرفيت مستاجر و کسي که ملک تجاري به وي منتقل شده تقديم شود.

دادگاه صادر کننده حکم نيز بايد توجه داشته باشد که حق کسب و پيشه هنگامي به مستاجر پرداخت مي شود که مستاجر، حق کسب و پيشه مورد اجاره از منتقل اليه دريافت نکرده باشد زيرا اگر مستاجر حق کسب و پيشه را به منتقل­اليه واگذار کرده باشد در اين صورت اين حق به نفر دوم مي­رسد و او پس از دريافت نصف حق سرقفلي ملک راتخليه خواهد کرد. بنابراين اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غير نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به ديگري وجهي به عنوان کسب و پيشه از مستاجر دوم يا متصرفدوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پيشه که دادگاه به آن حکم مي دهد به متصرف مورداجاره پرداخت مي­شود.

سوال
آيا اصولاً حق کسب و پيشه منوط به پرداخت سرقفلي از سويمستاجر است؟
پاسخ
خير ؛اين حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب به وجود مي­آيد، چه مستاجر به مالک يا مستاجر قبلي وجهي پرداخته باشد يا نپرداخته باشد.

سوال
در حق کسب و پيشه اماکن تجاري، زماني که مستاجر حق انتقال به غير ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده مي­شود آيا مالک مي­تواند ادعاي حقي نسبت به وجهي که مستاجر اول دريافت مي­دارد داشته باشد؟[8]
پاسخ
حق کسب و پيشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غير يا با اذن دادگاه مورد اجاره را به ديگري انتقال دهد مي تواند از مستاجر جديد حق کسب و پيشه خود را دريافت کند و مستاجر جديد از هر حيث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
نکته :
مهمترين مساله­اي که در روابط موجر و مستاجر بايد به آن توجه کرد اين است که بايد بدانيم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرايطي تنظيم مي­شود اگر طرفين قرارداد بخواهند روابط استيجاري خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند بايد نکاتي در اجاره­نامه را رعايت کنند براي مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادي تنظيم شده دو نفر شاهد بايد زير آن را امضا کنند و يا اين که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولي طرفين قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن اين قانون فرضاً در سال 80 تمديد کرده باشند اين قرارداد ديگر مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابط شان بر مبناي قانون سال 1356 تنظيم خواهد شد مطابق اين قانون با آنها رفتار مي­شود.





نويسنده:فاطمه محبي-معاونت برنامه‌ريزي و توسعه قضايي دادگستري قم





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان