بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,139

نقد و بررسي معاملات معارض-قسمت دوم

  1390/12/24
خلاصه: نقد و بررسي معاملات معارض-قسمت دوم
1.2 بررسي قولنامه از منظر قانوني
قولنامه از نظر دکتر جعفري لنگرودي عبارت است از « سندي که حاکي از قرار و مدار طرفين مراضات بر انتقال، در امري مالي براي تعهد فعل معين با تنظيم سند و درج وجه التزام براي متخلف. مفاد آن از لزوم برخوردار است.» (جعفري لنگرودي، محمدجعفر، وسيط در ترمينولوژي حقوق)
در تعريفي ديگر از دکتر کاتوزيان بيان شده است « در مواردي که خريدار و فروشنده قصد معامله اي را دارند، که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادي را مي بندند و تعهد مي کنند که معامله را با شرايط معين و در مهلت خاص انجام دهند؛ سندي را که دراين باب تنظيم مي شود وعده بيع و در زبان عرف قولنامه
مي نامند.»(کاتوزيان، ناصر، جزوه حقوق مدني6)
بنا بر اصل حاکميت اراده که در متون قانوني از جمله مواد 191و339 قانون مدني اشاره شده است، هر ماهيت حقوقي را که اراده دو طرف يک قرارداد انشاء مي‏کند درعالم اعتبار و حقوق تحقق ‏يابد و هيچ مانعي جلوي خلاقيت اراده انسان را نگيرد؛ مگر اينکه مانع مزبور برخاسته از يک مصلحت باشد، مانند تاثير اراده در معامله مربوط به مواد مخدر. پس اگر از منظر صحت اراده و نفوذ آن به موضوع نگريسته شود چنين برداشت مي‏کنيم که، فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را نمي توان باطل دانست؛ بلکه بايد آن را معامله صحيحي شمرد که پيش از ثبت سند عادي نزد ادارات دولتي و محاکم دادگستري، پذيرفته نيست؛ به عبارت ديگر سند عادي از لحاظ ثبوت صحيح بوده ولي از نظر اثبات قابل قبول نمي باشد. با نگاهي گويا به بعضي از مواد قانون ثبت به نظر نمي رسد که فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي باطل باشد؛ بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پيرامون آن ذکر شده است دال بر آثار آن در استفاده در ادارات دولتي و... مي‏باشد. مانند ماده 48 قانون ثبت که اشاره به عدم پذيرش اين گونه اسناد در ادارات و محاکم دارد و از اين لحاظ گفته مي‏شود آنچه در ماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، سند معامله است نه خود معامله و در اين که عنوان محاکم در کنار ادارات در اين ماده ياد شده است منظور به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاکم بدون رسيدگي و رأي قضايي مورد نظر است نه اينکه در مقام دعوي و حتي منظور قانونگذار در غير ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهميده نمي شود که سند باطل است؛ بلکه مفهوم آن اين است که براي اعمال تصرفات مالکانه مانند وثيقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانک‏ها يا تحصيل پروانه ساختماني و... ممکن نيست. به اين ترتيب در مقام تفسير ماده 48 قانون ثبت چنين پنداشته شده است که عنايت قانونگذار صرفاً سند ثبت نشده معامله غير منقول و هدف محدود کردن حجيت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غير منقول مندرج درقولنامه. همچنين ماده22 قانون ثبت که مي‏گويد: «دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسيده مالک خواهد شناخت.» دلالت بر بطلان معامله‏اي که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد. ( بهشتي، مرتضي، ماهيت قولنامه در ساحت شريعت و قانون)

1.3 نظرات علماي حقوق در مورد معاملات معارض
دکتر مهدي شهيدي بيان مي کنند « معامله معارض با قولنامه غير نافذ است.» ايشان معتقدند ممکن است در قراردادي يکي از دو طرف تعهد کند که ساختماني را که در آينده خواهد ساخت به طرف ديگر بفروشد و اين طرف قبول کند، چنين قراردادي بيع نيست؛ بلکه تعهد بر بيع است که هرچند مورد عقد بيع در آينده فعلاً موجود نيست، ليکن ايجاد قرارداد صحيح است چه اين که مورد معامله در اين قرارداد ساختمان نيست؛ بلکه تعهد بر بيع ساختمان است؛ همچنين اظهار مي دارند، متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معيني نموده و نتيجه چنين قراردادي ايجاد حق عيني براي متعهدله مي باشد؛ زيرا حقوق اشخاص به شيء معين را حقوق عيني مي گويند. اين حق هر چند حق مالکيت نيست؛ ولي چون حق ديني به نوعي به عين معيني تعلق گرفته و در واقع معامله دوم نافي حق عيني متعهدله مي باشد؛ در نتيجه طبق قاعده کلي که حقوق نافي حق عيني، باعث عدم نفوذ معامله مي شود معامله دوم غيرنافد است.(شهيدي، مهدي، حقوق مدني 6)
به نظر دکتر ناصرکاتوزيان « معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوي متعهدله مي باشد» ايشان معتقدند، قولنامه مانند ساير اسنادي که براي ايجاد تعهد تنظيم مي شود در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجراي مفاد آن هستند؛ زيرا تعهدي که ضمن آن شده متکي به قرارداد خريدار و فروشنده است( ماده 10 قانون مدني) قولنامه نه تنها براي اجراي مفاد آن ايجاد التزام مي کند به طور ضمني حاوي شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نيز هست؛ پس اگر مالکي که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است آن را به ديگري انتقال دهد برمبناي همين شرط ضمني مي توان ابطال آن را از دادگاه خواست.
همچنين ايشان با استدلال ديگري بيان ميکنند قولنامه ايجاد حق عيني نمي کند و تنها حق ديني مبني بر فروش مال معين بر ذمه متعهد مستقر مي شود و متعهد با فروش مال به ديگري در واقع ملک خود را فروخته است و حق مالکيت خود را اعمال نموده است. متعهد اگرچه اعمال حق خود را نموده ولي با اعمال حق خود به ضرر متعهدله اقدام کرده است و اين نوعي سوء استفاده از حق مي باشد و سوء استفاده از حق به موجب اصل 40 قانون اساسي که مقرر
مي دارد « هيچ کس نمي تواند اعمال حق خويش را موجب اضرار ديگران و يا منافع عمومي قرار دهد ممنوع است.» در ثاني متعهد ضمن تعهد به فروش مال معين تعهد ديگري نموده مبني بر اينکه مال موضوع تعهد را تا موعد انجام عقد بيع به ديگري نفروشد. بدين ترتيب که مالک مال موضوع معامله علاوه بر اينکه تعهد به فروش کرده به طور ضمني تعهد به نگهداري مال مذکور تا زمان وقوع معامله را نيز کرده است و اکنون که مال را به ثالثي فروخته در واقع من غير حق معامله اي را انجام داده که باعث اضرار به ديگري شده است؛ بنا به دلايل فوق اين معامله قابل ابطال از سوي زيان ديده است.(کاتوزيان، ناصر، درسهايي از عقود معين، جلد اول)
طبق نظر دکتر حسين صفايي « معامله معارض با قولنامه صحيح است؛ ولي متعهد بايد خسارت متعهد له را بدهد» وي معتقد است که در قولنامه براي متعهدله حق عيني ايجاد نمي شود، زيرا حقوق عيني در حقوق ايران( ماده 29 قانون مدني) احصاء شده هستند و غير از موارد احصائي حقوق عيني ديگري نداريم، و حق ايجاد شده براي متعهد له حق ديني مي باشد و طبق قاعده کلي معاملات معارض با حق ديني صحيح است و فقط در صورت زيان متعهدله بايد متعهد زيان او را جبران نمايد؛ نتيجه نهايي اينکه چنين معامله اي صحيح، ولي متعهد بايد خسارت متعهدله را جبران نمايد.
دکتر محمود کاشاني بيان مي کند « زماني که هر دو قولنامه عادي باشند در يک تحليل حقوقي اين دو قولنامه عادي را ميتوان به سان دو عقد هبه جداگانه دانست که شخصي مال خود را به دو شخص هبه ميکند؛ ولي آن را به هيچ يک از آن دو تحويل نمي دهد.» از آنجا که عقد هبه بر طبق ماده798 قانون مدني بدون قبض هبه گيرنده واقع نميشود و کامل نيست و تسليم مال به هبه گيرنده حق و اختيار هبه کننده است؛ بنابراين هيچ يک از دو شخص مزبور نميتوانند الزام هبه کننده را به تسليم مال خود از دادگاه درخواست کنند و مقدم بودن تاريخ يکي از دو هبه تأثيري ندارد. هبهکننده اختيار مال خود را همچنان در دست دارد و به هر يک تسليم کند آن هبه کامل ميگردد. همين حکم در مورد دو قولنامه عادي معارض نيز جاري است.





نويسنده:سعيد کياني زاده(استاد راهنما:دکتر محمود مالمير)





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان