بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,776

ديدگاههاي قضايي(60)فروش ملک به دو شخص

  1390/12/21
خلاصه: ديدگاههاي قضايي فروش ملک به دو شخص-عدم تعارض فروش يک مال به دونفر که اولي با سند عادي صورت گرفته(تحليل بزه ماده 117 قانون ثبت)
خلاصه جريان -

الف – خلاصه دادنامه شماره 1930 مورخ 30/4/1339 هيأت عمومي ديوان کشور مذکور در رديف 224 صفحه 293 جلد اول مجموعه رويه قضايي جزايي کيهان سال 1342 ـ‌شخصي به اتهام انجام دو فقره معامله معارض به موجب اسناد عادي و رسمي مورد تعقيب دادسراي شهرستان کرمان واقع و طبق ماده (117) از قانون ثبت با تنظيم کيفر خواست به دادگاه جنايي تسليم گرديده است دادگاه جنايي کرمان پس از رسيدگي با احراز بزهکاري و انطباق عمل متهم با ماده (117) از قانون ثبت و اعمال و جهات مخففه مشاراليه را به دو سال حبس تأديبي محکوم کرده و بر اثر فرجامخواهي متهم موضوع در شعبه سوم ديوان کشور مطرح گرديده و اين شعبه به استدلال آن که سند عادي منسوب به متهم مستنداً به ماده (48) از قانون ثبت از اسنادي نيست که در محاکم به عنوان دليل انتقال خانه قابل پذيرفتن باشد عمل متهم را از مصاديق ماده (117) از قانون ثبت ندانسته و بلکه با فرض ثبوت بزه آن را با ماده (238) از قانون مجازات عمومي منطبق تشخيص و حکم فرجام خواسته را نقض کرده است در رسيدگي بار دوم دادگاه جنايي مرجوع اليه ايضاً عمل متهم را با ماده (117) از قانون ثبت منطبق و در حدود اين ماده با اعمال جهات مخففه براي متهم تعي ين مجازات نموده است که متهم از آن حکم فرجام خواسته و حکم فرجام خواسته اصراري تشخيص و پرونده به هيأت عمومي فرستاده شده است و هيأت پس از رسيدگي استنباط و نظر شعبه سوم ديوان کشور را پذيرفته است.

ب- به طوري که محتويات پرونده فرجامي شماره 1/7011 ک حکايت مي‌کند گدا علي اسکندري به اتهام انجام دو فقره معامله معارض که يک فقره آن با سند عادي انجام شده مورد تعقيب دادسراي شهرستان فسا واقع و به موجب کيفر خواست در حدود ماده (117) از قانون ثبت تعيين کيفر وي از دادگاه جنايي فارس خواسته شده است. دادگاه جنايي فارس پس از رسيدگي به استدلال اين که معامله اول گداعلي اسکندري متهم با سند عادي واقع شده و اين سند طبق ماده (48) از قانون ثبت قابل پذيرش در محاکم و ادارات نيست عمل متهم را با ماده (117) از قانون ثبت منطبق ندانسته ولي با احراز بزهکاري وي و تطبيق عملش با ماده (238) از قانون مجازات عمومي وي را با اعمال جهات مخففه به سه ماه حبس تأديبي محکوم کرده است بر اثر فرجامخواهي دادسرا موضوع در شعبه نهم ديوان کشور مطرح شده و اين شعبه پس از رسيدگي عمل متهم را با ماده (117) از قانون ثبت منطبق تشخيص و حکم فرجام خواسته را نقض کرده است در رسيدگي بار دوم دادگاه جنايي به همان استدلال اول عمل را با ماده (238) منطبق و متهم را محکوم کرده و بر اثر فرجامخواهي موضوع اصراري تشخيص شده که اکنون موضوع در رديف 6 هيأت عمومي قرار دارد. اينک با ملاحظه اهميت موضوع و اين که حکم شعبه نهم ديوان کشور که به عنوان اصراري بودن مطرح است با حکم شعبه سوم اين ديوان که در مقام رسيدگي اصراري در هيأت عمومي استوار شده به هر تقدير متعارض و متهافت است اقتضا دارد که در حدود ماده واحده قانون وحدت رويه نسبت به مو ضوع مختلف فيه اظهار رأي و نظر گردد. دادستان کل کشور ـ دکتر علي آبادي

نظريه دادسنان کل-

قبلاً لازم مي‌دانم در چگونگي تصويب ماده (117) قانون ثبت اسناد مختصري بحث نمايم. ماده (117) در تاريخ 26/12/1310 يعني در همان اواني که قانون ثبت اسناد تصويب شده فاقد جمله (يا عادي) بوده و انحصار به تنظيم دو سند رسمي مختلف التاريخ داشته است و بعداً در تاريخ 7/5/1312 با اضافه شدن جمله (يا عادي) به نحو زير اصلاح و تصويب گرديده است «هر کس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غيرمنقول) حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارضه با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد با امعان نظر بر ماده فوق مسائل زير جلب توجه مي‌نمايد:

مسأله اول- مقنن با توجه به ماده (47 و 48) قانون ثبت به شرح زير ماده (117) را در تاريخ 7/5/1312 اصلاح کرده و جمله «يا عادي» را بر آن اضافه نموده است. ماده 47- در نقاطي که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است: 1- کليه عقود و معاملات راجعه به عين يا منافع اموال غير منقوله که در دفتر املاک ثبت شده. 2- صلح‌نامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.

ماده 48- سندي که مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يک از ادارات و محاکم پذيرفته نخواهد شد. بنابراين ملاحظه مي‌شود که مقنن آگاه بوده که اسناد مشمول ماده (48) قابل پذيرفتن در محاکم حقوقي نبوده و با وجود اين تنظيم کننده سند عادي انتقال مال غيرمنقول را که بعداً همان مال را با سند رسمي به شخص ديگر واگذار مي‌کند از لحاظ جزايي قابل تعقيب دانسته و مجازات او را جنايت تشخيص و به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم مي‌نمايد. مسأله دوم – بايد دانست که به اسناد فوق اطلاق سند مي‌شود و ماده (1284) قانون مدني نافي آن نمي‌باشد زيرا منظور از ماده (1284) مبني بر «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد» اين است که ابراز کننده سند آن را به عنوان حقانيت خود تسليم دادگاه نمايد خواه دادگاه در اثر ارائه آن او را محکوم کند يا به نفع او رأي دهد در ماده (117) با اين که اسناد عادي مربوط به اموال منقول در محاکم پذيرفته نمي‌شود و مقنن براي تنظيم کننده آن مجازات جنايي معلوم کرده مع ذلک اطلاق سند به آن کرده است همين طور ماده (386) آيين دادرسي مدني نسبت به نوشته‌اي که دادگاه قرار جعليت آن را صادر مي‌کند اطلاق سند نموده است «ماده 386-هر گاه دادگاه مدني قرار جعليت سندي را داد مکلف است مراتب را به دادستان اطلاع دهد». مسأله سوم – اين که گفته مي‌شود تنظيم کننده سند وقتي قابل تعقيب است که سند تنظيمي او با سند رسمي که بعداً تنظيم مي‌کند تعارض داشته باشد و هيچ گاه سند غيررسمي مطابق ماده (48) قانون ثبت اسناد و املاک نمي‌تواند با سند رسمي تعارض داشته باشد اين ادعا به جهات ذيل غيرقابل مي‌باشد. تعارض مصدر باب تفاعل به معني تخالف است «تعارض خلاف يکديگر آمدن جزو جزء آن نقل از لغت منتهي الارب» و مسلم است که وقتي سند غيررسمي تنظيم مي‌شود و مال غيرمنقولي طبق آن به کسي منتقل مي‌گردد و بعداً به موجب سند رسمي همان مال به ديگري انتقال داده مي‌شود اين دو سند مخالف يکديگر مي‌باشند و مفهوم تعارض مصداق پيدا مي‌کند اگر اشخاصي که اين معني را قبول ندارند و مدعي هستند که مقصود از تعارض اين است که صرفاً تضييع حق کسي باشد و چون سند غيررسمي نمي‌تواند حق شخصي را که داراي سند رسمي است تضييع کند تنظيم کننده آن غيرقابل تعقيب آيا مي‌توانند اين عقيده را در تمام موارد قابل اعمال دانند مثلاً اگر کسي در مقابل سند ذمه‌اي رسيد جعلي ارائه دهد آيا جاعل اين سند جعلي که نمي‌تواند حق دارنده سند ذمه‌اي را تضييع کند قابل تعقيب نمي‌باشد در ماده (117) قانونگذار تنظيم کننده سند رسمي را از لحاظ تضييع حق دارنده سند رسمي مجازات نمي‌کند بلکه از لحاظ سوء نيت او است که او را مستوجب مجازات حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال مي‌دانند ونظري به اين ندارد که آيا اين تمهيد متقلبانه او ثمربخش هست يا نه؟ مسأله چهارم – بايد توجه داشت که ماده (117) قانون ثبت اسناد و املاک يک ماده جزايي است نه حقوقي در جرايم جنايي تعقيب مجرم ملازمه ندارد به اين که تضييع حقي از کسي شده يا نه مقنن مرتکب جنايت را به صرف ارتکاب قابل تعقيب دانسته است اگر مدعي شوند که تعقيب مجرم در صورتي ميسر است که ضرري متوجه مجني عليه شده باشد بايد اعمال ذيل را غيرقابل تعقيب دانند.

1- شروع به جنايت غالباً موجب اضرار مجني عليه نمي‌شود و مع‌ذلک مرتکب را قبل از اين که در نيت پليد خود موفقيت حاصل کند قابل تعقيب مي‌دانند آيا شروع به جنايت که منتهي به تضييع حق کسي نشده غيرقابل تعقيب است؟ 2- اگر کسي اقدام به قتل کسي کند و تمام عناصر تشکيل دهنده جرم تحقق يابد ولي شليک متهم در اثر عدم تبحر او به شخص مورد نظر او اصابت نکند آيا چنين شخصي که نتوانسته به شخص مورد نظر خود ضرر بزند غيرقابل تعقيب مي‌باشد؟ ماده (20) قانون مجازات عمومي در اين زمينه چنين مقرر مي‌دارد: «هرگاه کسي قصد جنايتي کرده و شروع به اجراي آن بنمايد ولي به واسطه موانع خارجي که اراده فاعل در آن مدخليت نداشته قصدش معلق يا بي‌اثر بماند و جنايت منظوره واقع نشود مرتکب به حداقل مجازاتي که به نفس جنايت مقررات محکوم خواهد شد».

نظر هيأت عمومي محترم به يکي از خصايص مهمه حقوق جزا جلب مي‌نمايم و آن استقلال حقوق جزا است که آن را به فرانسه Particularisme يا Autonomie مي‌نامند.

اين خصيصه استقلال يا در نتيجه مقررات قانوني و يا تقسيمات قوه قضاييه به منصه ظهور رسيده است. حمايت از نظم اجتماعي (Ordre Social) موجب پيدايش اين خصيصه که روز به روز بر اهميت آن افزوده مي‌شود شده است.

با توجه به اين خصيصه است که قوه قضاييه ممالک مترقي براي حراست و صيانت نظم اجتماعي تصميمات بديع اتخاذ مي‌کنند و بر سبيل نمونه چند فقره از آن ذيلاً نقل مي‌شود:

1- قبل از اين که دادگاه بازرگاني راجع به ورشکستگي تاجر متهم به ورشکستگي به تقلب تصميم اتخاذ کند دادگاه جنايي پس از رسيدگي حکم محکوميت او را صادر مي‌کند.

2- دهنده چک بلامحل در صورتي هم که چک صادر شده فاقد شرايط پيش‌بيني شده در قانون بازرگاني باشد قابل تعقيب مي‌باشد.

3- خائن در امانت اگر هم قرارداد امانت که موجب تسليم مال امانت به او شده ابطال گردد قابل تعقيب جزايي مي‌باشد.

تصميمات فوق در کتاب معروف حقوق جزا که دو نفر از استادان شهير فرانسه به نام بوزا و پيناتل آن را به رشته تحرير در آورده‌اند در شماره 9 به شرح زير درج گرديده است:

Pinatel, Bouzut:

"L` autonomie du droit pental tient a I` object special q ui e st la protection de I`ordre social. Citons parmi les manifestations caracteristiques de cette autonomie, le fait que pendant longtemps avant que le legislateur en ait decide ainsi, une condamnation pour banqueroute a pu intervenir sans jugement prealable declaratif de failite; le fait qu une condamnation pour emission de cheque sans provision peut etre prononcee meme si le cheque ne remplit pas les conditions d existence imposees par le droit commercial; le fait qu` une condamnation pour abus de confiance peut etre infligee malgre la nullite du contrat qui a determine la remise de la chose.

قضيه استقلال حقوق جزا چگونگي آيين دادرسي کيفري را از آيين دادرسي حقوقي به کلي متمايز ساخته است در امر حقوقي دادرس بايد هم خود را معطوف تجزيه و تحليل ظاهري حقوق اصحاب دعوي کند در صورتي که در امر جزاي دادرس مکلف است در عمق شخصيت اشخاص وارد شود تا بتواند تصميمي که مناسب با شخصيت متهم و در عين حال حافظ نظم اجتماعي باشد اتخاذ نمايد. با اين خصيصه استقلال حقوق جزا آيا به استناد اين که تنظيم کننده سند غيررسمي نمي‌تواند حقوق دارنده سند رسمي را تضييع کند مي‌توان او را از مجازات پيش‌بيني شده در ماده (117) قانون ثبت اسناد و املاک معاف دانست. مسأله پنجم – اگر مقرر شود که ماده (117) به واسطه عدم امکان تضييع حقوق دارنده سند رسمي بلااجرا ماند همين اصل بايد نسبت به دو سند رسمي مختلف التاريخ اتخاذ شود زيرا اسناد رسمي موخر التاريخ نمي‌تواند مضيع حق دارنده سند رسمي مقدم التاريخ شود.
مسأله ششم – در عهد قديم در حقوق جزا مجازات ارادي و دلخواهي بود به اين معني که قضات در تعيين آن اختيارات موسعي داشتند يکي از اصول اساسي حقوق عمومي اين سنت غيرعادلانه را تغيير داد و آن اصل عبارت از اين است که «هيچ جرمي بدون قانون وجود پيدا نمي‌نمايد» يکي از نتايج اصل فوق اين است که دادرس نمي‌تواند در حکم محکوميت ابداع مجازات نمايد بلکه بايد براي جرم ارتکابي مجازاتي را که قانون پيش بيني کرده تعيين نمايد بنابراين اگر براي تنظيم کننده سند غيررسمي در مورد مال غيرمنقولي مجازاتي تعيين شود که مخالف ماده (117) باشد اين در حکم اين است که برخلاف اصل فوق تصميم اتخاذ شود. مسأله هفتم _ طبق اصل کل مواد جزايي بايد طوري تفسير شود که عموميت داشته باشد و ايجاد تبعيض نکند مخصوصاً وقتي که تبعيض ناقص اصل عدالت باشد. با ملاحظه ماده (117) ملاحظه مي‌شود که مقنن بين سند غيررسمي منقول و يا غيرمنقول فرقي قائل نشده و هر دو را در عرض هم قرار داده است اينک اگر بخواهند نسبت به اسناد غيررسمي اموال غيرمنقول مجازات کلاهبرداري روا داشته و يا اساساً آن را جرم ندانند ولي نسبت به اسناد غيررسمي اموال منقوله مجازات ماده (117) را اعمال نمايند. نتيجه آن اين خواهد شد که اگر کسي در مورد مال منقولي که ارزش آن بيش از هزار تومان نيست او را در معرض مجازات جنايي و حبس با اعمال شاقه قرار دهند ولي کسي که سند غيررسمي در مورد مال غيرمنقولي که ده ميليون ارزش دارد تنظيم کند او را به مجازات کلاهبرداري محکوم کرده و يا اساساً عمل او را مانند بعضي محاکم جرم تلقي ننمايد. به علاوه مجبور هستند نسبت به اسناد غيررسمي اجاره عين مستأجره که مطابق تبصره (1) ماده (1) قانون مالک و مستأجر اسناد غيررسمي آن در دادگاه‌ها پذيرفته مي‌شود قائل به تبعيض شوند و او را به مجازات جنايي محکوم نمايند. مسأله هشتم ـ لازم است علت اين که مقنن براي مشمولين ماده (117) قانون ثبت و املاک مجازات جنايي معين کرده متذکر شوم. تنظيم نوشته به عنوان دليل يکي از مناظم مهمه آيين دادرسي قضايي و روابط اجتماعي است و مقنن از لحاظ اهميت آن خواسته هر کس آن را از اعتبار بيندازد و يا در اتقان اعتبار آن رخوت سستي ايجاد کند او را در معرض مجازات شديد قرار دهد بنابراين براي جرم جعل نوشته با اين که غالباً يکي از مصاديق کلاهبرداري است قانونگذار مجازات جنايي معين کرده است همين رويه نسبت به اسناد مشمول ماده (117) اتخاذ شده است. بنا به مراتب بالا تنظيم کنندگان اسناد غيررسمي مشمول ماده (117) به نظر اينجانب بايد طبق اين ماده در معرض مجازات جنايي قرار گيرند. دادستان کل کشور – دکتر علي آبادي

رأي وحدت رويه 43 - 10/8/1351 شماره هيأت عمومي ديوان عالي کشور

نظر به اين که شرط تحقق بزه مشمول ماده (117) قانون ثبت اسناد و املاک قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يک مال مي‌باشد و در نقاطي که ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غيرمنقول به موجب بند اول ماده (47) قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده (48) همان قانون در هيچ يک از ادارت و محاکم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت بنابراين چنانچه کسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلاً معامله‌اي نسبت به مال غيرمنقول به وسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده (117) قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده کيفري ديگري قابل انطباق باشد اين رأي طبق قانون وحدت رويه قضايي مصوب سال 1328 براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان