بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,047

بررسي قانون تملک آپارتمان‌ها در چهل‌وهفتمين سالگرد تصويب-قانون جوابگوي نيازهاي امروز نيست

  1390/12/16
خلاصه: آپارتمان‌ها اجتماع‌هاي جديدي هستند که مقررات خاصي براي اداره آنها وضع شده است. اداره قسمت‌هاي مشترک، محاسبه هزينه‌هاي آپارتمان، تصميم‌گيري در مورد آن و... نيازمند چارچوب و مقررات خاصي است. قانونگذار حدود نيم قرن پيش‌، يعني زماني که خانه‌ها مانند امروز، آپارتماني نشده بود، قانوني براي اداره آپارتمان‌ها به تصويب رساند که با وجود چندبار اصلاح، هنوز که هنوز است، معتبر باقي مانده است.
مالکيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سکناي يک ساختمان شامل 2 قسمت است‌؛ مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالکيت قسمت‌هاي مشترک. اين موضوع ماده 1 قانوني است که 47 سال پيش در کشور به تصويب رسيده است، قانوني به نام قانون تملک آپارتمان‌ها.امروز سالروز تصويب قانون تملک آپارتمان‌ها است. آن روزي که اين قانون تصويب شد، آپارتمان‌ها مانند امروز تعدادشان انبوه نبود. قانون اوليه تملک آپارتمان‌‌ها در سال 1343 به تصويب رسيد و در آخرين اصلاحات در سال 1376، موادي به آن اضافه شد. روزگاري که تعداد آپارتمان‌ها در کشور انگشت‌شمار بود، اين قانون به تصويب رسيد و امروز که همه شهر را آپارتمان دربرگرفته است، به مناسبت سالگرد تصويب آن، به بررسي اين قانون مي‌پردازيم.

حق مشترک در آپارتمان‌ها
قسمت‌هاي مشترک در قانون تملک آپارتمان‌‌ها به قسمت‌هايي از ساختمان مي‌گويند که حق استفاده از آن، منحصر به يک يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به همه مالکان به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد. اين در ماده دوم قانون فوق‌الذکر نگاشته شده و در ادامه آن آمده است: به طور کلي قسمت‌هايي که براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالکيت ملک اختصاصي يک يا چند نفر از مالکان تلقي نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب مي‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد. طبق قوانين تملک آپارتمان‌ها حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمت‌هاي مشترک غير قابل تفکيک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي که باشد انتقال قسمت مشترک قهري خواهد بود. همچنين طبق قانون، حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالکان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان. به جز هزينه‌هايي که به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينکه مالکان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني کرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترک اعم از اينکه ملک مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است. البته در تبصره ماده 4 که اين نکته در آن ذکر شده، آمده است: چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالکن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد که تنها از يک يا چند واحد مسکوني، امکان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌کننده يا استفاده‌کنندگان است. اين موردي است که به موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376 به ماده فوق افزوده شده است.
همچنين در ماده 10 ذکر شده که هر کس آپارتماني را خريداري مي‌کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني که ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعا سهيم مي‌شود مگر آن که مالکيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد. همچنين در اين ماده ذکر شده که در صورت امتناع مالک يا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترک، از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه يا ذکر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود. هر گاه مالک يا استفاده کننده ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد، مدير يا هيئت مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره خودداري کنند و درصورتي‌که مالک و يا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تسويه حساب نکرد، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراييه صادر خواهد کرد. و در نهايت، در اين قانون ذکر شده که دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترک را که به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران، تعهد منتقل‌اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد کنند.

هزينه‌هاي مشترک
هزينه‌هاي مشترک در آپارتمان‌‌ها طبق ماده ?? آيين‌نامه اجرايي قانون تملک ساختمان‌‌ها عبارت است از هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي ‌ساختمان، تاسيسات، تجهيزات مربوطه و هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران ساختمان. همچنين ماده 26 اين آيين‌نامه مقرر شده است: در صورتي که بين شرکا توافق شده باشد که‌ هزينه‌هاي نگاهداري يک قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري و عمليات يک جزء از تاسيسات فقط به عهده بعضي از شرکا باشد، فقط همين شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌ اين هزينه‌ها تعيين تکليف خواهند کرد. همچنين آيين‌‌نامه مذکور به مدير و يا مديران ساختمان اجازه داده براي اداره ساختمان از هزينه تنخواه استفاده کنند و اين مبلغ را از مالکان آپارتمان‌ها دريافت کنند.

قانون، پاسخگوي نياز روز نيست
در زمان تصويب قانون تملک آپارتمان‌ها، گستردگي اين واحدهاي مسکوني با امروز قابل مقايسه نبود. به هرحال در اين زمينه با خلاء قانوني روبه‌رو هستيم. چراکه در گذشته آپارتمان‌ها 3 يا 4 طبقه بوده است اما اکنون برج است و تعداد سکنه نيز افزايش پيدا کرده است. غلام‌حسين استکي، مدرس دانشگاه در گفت و گو با حمايت با اشاره به اين نکته ادامه مي‌دهد: اين قانون که بخشي از آن مربوط به قبل از انقلاب بوده و بعد از انقلاب نيز تغييراتي داشته است با ضعف‌هايي روبه‌رو است. وي با اشاره به اين نکته که در حال حاضر متاسفانه محدوديتي براي تاسيس اماکن مسکوني در نقاط مختلف وجود ندارد، مي‌گويد: در حال حاضر شاهديم برخي از قسمت‌هاي آپارتمان‌ها مسکوني است و برخي تجاري که اين خود مشکلاتي را به وجود مي‌آورد. من معتقدم که در اين زمينه بايد تجديدنظري صورت پذيرد.اين مدرس دانشگاه مي‌افزايد: در کنار يک خيابان، چند واحد تجاري زير مجموعه يک برج است که اين واحد تجاري هميشه شلوغ بوده و براي سکنه برج مشکلاتي را به وجود مي‌آورد که اين خود يک نقص است. اين وکيل پايه يک دادگستري با اشاره به اينکه برخي از نقايص اين قانون به تخلفات شهرداري برمي‌گردد، عنوان مي‌کند: در قانون تملک آپارتمان‌ها اين موضوع قيد شده است که مجموعه‌اي که ساخته مي‌شود بايد داراي پارکينگ هم باشد. اما متاسفانه شاهد اين موضوع هستيم که با پرداختن پول زيرزميني به شهرداري، مکاني که بايد تبديل به پارکينگ شود، تبديل به واحد تجاري مي‌شود. اين يک نوع معامله با حق مردم است که متاسفانه وجود دارد. وي معتقد است که نياز است که براي اين‌گونه جرايم، قانون‌گذار مجازاتي را تعيين کند تا نقش ضمانت اجرايي براي قانون داشته باشد. استکي به اين نکته نيز اشاره مي‌کند که از سوي ديگر نحوه اداره آپارتمان‌ها هم با مشکلاتي روبه‌رو است. او مي‌گويد که به عنوان مثال در قانون تملک آپارتمان‌ها داريم که اگر هزينه شارژ ساختمان از سوي ساکنان پرداخته نشود، مي‌توان با اخطار اظهارنامه انشعاب‌ها را قطع کرد اما از طرف ديگر انشعاب‌ها جداگانه نيست که اين خود از ديگر مشکلات موجود براي اجراي اين ماده قانوني است. وي با گفتن اين جمله که بحث در زمينه قانون تملک آپارتمان‌ها بسيار است، تاکيد مي‌‌کند که قوانين کشور بايد به صورت يک پکيج وابسته به هم بوده و براي اجراي آن، کار کارشناسي صورت پذيرد. او همچنين معتقد است که قوانين و مقرراتي که به هم مربوط است بايد به صورت همگون اصلاح و کنار يکديگر قرار گيرند. استکي با بيان اين جمله که مجلس قانون‌گذار موظف است که قوانين را بررسي و اصلاح کنند، خاطرنشان مي‌کند که به طور کلي در کشورهايي که حقوق عرفي دارند، مانند کشورهاي آمريکا و کانادا، حقوق آن‌ها عرفي است و قوانين مرتبط بر اساس عرف تغييرات دارند. چراکه به هر حال حرف اول را عرف مي‌زند و فورا قوانين را با مقتضيات روز تغيير مي‌دهند. در اين بين حقوق فرانسه و سوئد حرف اول را در حقوق مدون مي‌زنند، خصوصا در مورد حقوقي که مربوط به آسايش عمومي است که مي‌تواند از قوانين و تجربيات اين کشورها بنا به عرف و قوانين کشور استخراج‌هاي مناسبي داشت.

قطع انشعابات در صورت تخلف مالک
قانون تملک آپارتمان‌ها ناظر بر روابط داخلي ساکنان و مالکان مجتمع است و نحوه اجرا و اداره آن مجتمع است. اين قانون در اسفند سال 1343 تصويب شده است. و به طور اصلاحاتي در سال‌هاي 1351، 1358، 1359 و 1376 در قانون به وجود آمده است، اما باز هم خلاء قانوني وجود دارد. مهدي صالحي طالقاني، وکيل پايه يک دادگستري در گفت و گو با حمايت با اشاره به اين نکته مي‌گويد: قانون مقررات حاکم بر روابط افراد در زمينه‌هاي مختلف، طبعا تغييراتي با گذشت زمان در سطوح مختلف خواهد داشت و مقررات هم بايد متناسب با ايجاد اين تغييرات تغيير کند. وي ادامه مي‌دهد: هنگامي که اين قانون به تصويب رسيد، يعني در سال 1343، اصولا آپارتمان‌نشيني در کشور وجود نداشت و آپارتمان‌هاي زيادي حتي در شهرهاي بزرگ موجود نبود بر همين اساس طبيعي است که قانون در ابتدا متناسب با نياز امروز تدوين نشده باشد. اين وکيل دادگستري مي‌گويد که در آن زمان آپارتمان‌نشيني يک نوع عيب در سکونت تلقي مي‌شد. زماني که اين قانون تصويب شد، مشتري عملي کم داشت. در نتيجه خلاءهاي قانوني آن محسوس و قابل لمس نبود. وي با اشاره به اين نکته که اکنون با توجه به اينکه 70 درصد جمعيت در آپارتمان‌ها ساکن هستند اين موضوع پيچيده‌تر شده است، عنوان مي‌کند که با گذشت زمان، نقاط تاريک و روشن قانون پيدا شد. اما بايد گفت که کليت قانون بد نبوده است اما اکنون نياز است که مفصل‌تر شود.گاهي اوقات قوانين با اصلاح موردي روبه‌رو مي‌شود مانند آن چيزي که در سال‌هاي مختلف براي قانون فوق به وقوع پيوسته است، اما شايد بهتر باشد يا به نوعي نياز باشد که قوانين تملک آپارتمان‌ها يک‌جا مورد بررسي قرار بگيرد. صالحي طالقاني خاطرنشان مي‌کند: اين قانون در مقابله با تخلفاتي که ممکن است از سوي ساکنان رخ دهد، اختياراتي براي مدير ساختمان در وهله اول قايل شده است که طي اظهارنامه‌اي به متخلف اخطار داده مي‌شود و او 10 روز مهلت دارد که رفع تخلف کند. پس از 10 روز مشخص شده، انشعاب قطع شده و بعد از آن موارد، مورد اعتراض بايد در دادگاه براي وصول مطالبات مورد بررسي قرار گيرد.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان