بسم الله
 
EN

بازدیدها: 957

سرقفلي-قسمت اول

  1390/12/16
خلاصه: سرقفلي-قسمت اول روابط موجر ومستاجر ، تقريباً يک مسئله قديمي است ، در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله «سرقفلي » و پديده­اي به نام « حق کسب و پيشه و تجارت« روابط موجر ومستاجر را پيچيده و حتي اختلافات را هم عميق­تر کرده است . از آنجا که عموم مفهوم سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت را يکي مي­دانند وليکن از لحاظ حقوقي و قانوني مجزا هستند ابتدا تعريفي از سرقفلي و حق کسب و پيشه را ارائه مي­کنيم.
مفهوم و معني اصطلاحي

سرقفلي :
پولي است که در ابتداي عقد اجاره به هر علتي ، توسط مالک از مستاجر دريافت مي­شود.
حق کسب و پيشه و تجارت
حقي است که تاجر يا صنعتگر در نتيجه جلب مشتري و شهرت و فعاليت خود براي محل کارش قائل مي­شود و در تعريفي روشن­تر : حقي است که تاجر و کاسب نسبت به محلي پيدا مي­کنند اين حق ناشي از تقدم در اجاره ، حسن شهرت ، جمع آوري مشتري ، و رونق کسبي است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است .
در واقع امر حق کسب و پيشه تنها به مستاجر تعلق دارد و مالک نمي تواند داراي اين حق شود به عنوان مثال مالکي که ملک تجاري خود را به تازگي احداث کرده و هيچ گونه فعاليتي کسب و کار هم نداشته است سرقفلي آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال مي دهد لذا شرط تحقق اين حق برقراري يک رابطه استيجاري است.
قانونگذار در سال 1376 از واژه سرقفلي استفاده کرده و و تا قبل از آن حق کسب و پيشه و تجارت ذکر مي شد. بعضي از حقوقدانان قبل از تصويب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلي همان حق کسب و پيشه است و تفاوتي ميان آن دو قائل نبودند، اما گروهي ديگر کاملاً از هم جدا مي دانستند در واقع با تعريف اوليه فوق هم مشخص ميشود که اين دو واژه با هم تفاوت دارند .
سرقفلي وحق کسب وپيشه داراي سه تفاوت عمده مي­باشند:[1]
1- سرقفلي دراول عقد اجاره به مالک پرداخت مي­شود.پس درواقع کسب اعتبار و شهرت .... هيچ تاثيري در آن ندارد .
2- با تعريفي از اين دو واژه شده فقها فقط با سرقفلي موافقند و حق کسب وپيشه را شرعي نمي­دانند لذا اين دليلي بر تفاوت ماهوي اين دو است .
3- مبلغ و ميزان سرقفلي با توجه به موقعيت محل ، کيفيت و تجهيزات عين مستاجره تعيين مي­شود و مبلغ نهايي آن را هم موجر تعيين مي­کند.
با توجه به تفاوت­هاي فوق مبناي اين دو حق هم از هم مجزاست .
مبناي سرقفلي :
سرقفلي اصطلاحي است که قانونگذار، براي بيان حقوق مالک ومستاجر برگزيده است و جز در مورد توافق طرفين چنين حقي نمي­تواند جنبه قانوني داشته باشد ذکر کرديم که فقها سرقفلي را مشروع مي­دانند در واقع همه فقها وجود چنين حقي را براي مالک تاييد کرده­اند وليکن به مبناي اين حق اشاره­اي نشده از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها مي­تواند بر نظر مشهور استوار کرد.
1- اختيار مالکانه
با توجه به اينکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراين حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندي مشخص دريافت مي­کند مبلغي را در ابتدا دريافت کند .که اين مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب مي­شود.
2- دريافت وجهي در قبال موقعيت خوب ملک استيجاري
با توجه به اينکه هر ملکي داراي شرايطي است و از جهت کيفيت براي تجارت همه مشابه هم نيستند لذا مالک وقتي ملک خود را جهت تجارت اجاره مي­دهد به جهت موقعيت خوبي که ملکش دارد مبلغي نيز از مستاجر دريافت مي­کند و هر مکاني که شرايط بهتر داشته باشد پس سرقفلي بيشتري هم خواهد داشت.
3- دريافت سرقفلي در قبال دادن امتياز به مستاجر
هنگامي که مالک ملک خود را با دريافت سرقفلي اجاره مي دهد در اين جا علاوه بر اينکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر مي­دهد اين امتياز را هم به وي مي دهد که در پايان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهاي متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ يا اينکه حق تخليه محل را از خود سلب کند. و اين تعريف از سرقفلي با موارد ديگر داراي يک تفاوت است که در اينجا حق مخصوصي براي مستاجر ايجاد مي شود که داراي ارزش مالي است يعني که مستاجر اين امکان را ميدهد که به اجاره محل ادامه دهد يا آن را تخليه کند و به مالک(موجر) تحويل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغي دريافت ميکند و يا اينکه ملک را به مستاجر ديگري اجاره دهد و مبلغي در مقابل اين حق از مستاجر جديد بگيرد.
برداشت عرف از سرقفلي دريافتي به وسيله مالک با اين مبنا سازگارتر است.

مبلغ سرقفلي :
دريافت مبلغ سرقفلي تابع توافق و اراده طرفين است برخلاف حق کسب و پيشه و تجارت ، که هميشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعيين ميشود. در واقع مالک سرقفلي را تعيين مي­کند و مستاجر يا بايد اين مبلغ را بپذيرد يا از معامله انصراف دهد.
سوال
P آيا سرقفلي و حق کسب و پيشه اماکن تجاري از نظر مالي و قيمت با يکديگر تفاوتي دارند؟[2]
اصولا سرقفلي با حق کسب و پيشه تفاوت دارد زيرا سرقفلي مبلغي است که بين موجر و مستاجر توافق و پرداخت گرديده و حق کسب و پيشه موکول به حکم قطعي دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.
سوال
P ماليات محل کسب و پيشه وتجارت به عهده چه کسي است ؟[3]
ماليات بر درآمد بر عهده مستاجر است و ماليات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اينکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

محل سرقفلي :
در قانون سال 1356 هر محلي ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود نظر اکثر دادگاهها اين بود که اين مکانها ( حتي اگر به موجب گواهي پايانکار يا پروانه ساختمان مسکوني محسوب شوند) در موقع تخليه حق کسب و پيشه وتجارت تعلق مي­گيرد.
اما در قانون سال 76 که به تصريح ذکر شده هر گاه مالک ، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي­تواند مبلغي تحت عنوان سرقفلي دريافت نمايد...»
ظاهر اين است که سرقفلي قابل دريافت و پرداخت نيست مگر در ملکي که قانوناً تجاري محسوب شود و ملاک تجاري بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختماني است که نوع استفاده از ساختمان در آن درج مي شود.[4]

حال اگر کسي ملک غير تجاري خود را اجاره دهد و سرقفلي بگيرد تکليف چيست ؟[5]
اگر در اجاره نامه تصريح شده باشد که محل غير تجاري، براي کسب و تجارت اجاره داده مي­شود و آنچه از مستاجر دريافت شده سرقفلي است، اين اجاره باطل است و وجه پرداختي قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدني» قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد نموده اند در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفين در اجاره تصريح کنند که محل تجاري نيست و براي کار اجاره داده شده است و وجهي به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلي را نداشته باشد ، ظاهراًً مشکلي ندارد و اصل استرداد محل هم پايان مدت قرارداد خواهد بود و اگر براي مستاجر اول هم حق انتقال به غير را هم قايل شده باشند باز هم وي نمي­تواند از مستاجر دوم چيزي بابت واگذاري حق خود به او بگيرد و اگر وجهي هم گرفت قابل استرداد است.
پس به حکم قانون «سرقفلي » مختص ملک تجاري تلقي شده است و لاغير.





نويسنده:فاطمه محبي-معاونت برنامه‌ريزي و توسعه قضايي دادگستري قم





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان