بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,114

اسناد مالکيتي معارض و دعاوي ابطال آنها-قسمت اول

  1390/12/15
خلاصه: اسناد مالکيتي معارض و دعاوي ابطال آنها-قسمت اول
به علت بي‏دقتي بعضي از کارمندان اشتباهاتي در عمليات ثبتي رخ مي‏دهد که خود باعث افزايش حجم کار ادارات ثبت مي‏گردد و هم موجب مشکلاتي براي مالکان فراهم مي‏شود و مالکي که پس از مدت‏ها اتلاف وقت موفق به دريافت سند مالکيت شده بعداً خودش يا ديگر مراجع يا اداره ثبت متوجه اشتباه شده و بايد نسبت به اصلاح سند مالکيت ملک او اقدام شود البته ناگفته نماند که تعدادي از اشتباهات ثبتي غير از بي‏دقتي به لحاظ حجم زياد کار ادارات ثبت مي‏باشد به هر حال وقتي که اختلاف يا اشتباهي در عمليات ثبتي رخ دهد مرجع رفع اختلاف و اشتباه هيأت‏هاي نظارت است و اگر رأي هيأت‏هاي نظارت قابل تجديدنظر باشد مرجع تجديد نظر شوراي عالي ثبت مي‏باشد.
ماده 6 اصلاحي ق ـ ث مي‏گويد (براي رسيدگي به کليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هيأتي به نام هيأت نظارت مرکب از رئيس ثبت استان يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشکيل مي‏شود هيأت مزبور به کليه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مي‏نمايد براي اين هيأت يک عضو علي البدل از قضات دادگستري يا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزير دادگستري تعيين خواهد شد.)

هيأت نظارت

يکي از مراجع مهم براي رسيدگي به اختلافات و اشتباهات ثبتي نظارت است، اعضاء هيأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضي و مدير کل ثبت استان يا معاون و يا کفيل ثبت استان و قضات عضو هيأت نظارت از طرف رئيس قوه قضائيه انتخاب مي‏شوند و بايد قاضي دادگاه تجديد نظر مرکز استان باشند و هيأت نظارت يک عضو علي البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت يا قضات دادگستري باشد به هر حال اعضاء هيأت نظارت در حالت عادي
داراي 2 عضو قضايي و يک عضو ثبتي است ولي ممکن است به علت مأموريت يا معذوريت يا مرخصي يکي از اعضاي هيأت متشکل از سه نفر قاضي باشد يا دو نفر ثبتي و يک نفر قاضي باشد هيأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکيل جلسه مي‏دهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتي حوزه قضايي همان استان رسيدگي مي‏نمايند.

صلاحيت و وظايف هيأت نظارت

1 ـ هرگاه در اجراي مقررات ماده 11 ق - ث از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعيين تکليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است.
بند 1 ماده 3 آيين‏نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالکيت معارض مي‏گويد: هرگاه از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت بين اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد بايد کليه مدارک طرفين اخذ و با تعيين وقت مناسب آن‏ها را براي معاينه محلي به وسيله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر يک از طرفين مانع رسيدگي نخواهد بود ثانياً هر يک از طرفين مي‏توانند تا قبل از وقت رسيدگي براي ملاحظه و اطلاع از مدارک تسليمي طرف ديگر به اداره ثبت مراجعه نمايند، و سپس در وقت مقرر با معاينه و تحقيق محلي نسبت به تصرفات آن‏ها رسيدگي و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفين و حاضرين را در آن قيد و به امضاء حضار رسانيده چگونگي را با ارسال سوابق اظهارنظر صريح خود مبني بر اين که چه شخصي متصرف است و تصرفات به چه نوعي مي‏باشد به هيأت نظارت گزارش نمايد پس ممکن است که اختلافات بين اداره ثبت و متقاضي ثبت باشد و ممکن است اختلافات بين خود متقاضيان باشد، فرضاً شخصي درخواست ثبت يک قطعه باغي را از اداره ثبت به نام خود مي‏نمايد و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضي را کافي نمي‏داند به عبارت ديگر متقاضي خود را ذي‏حق و مالک مي‏پندارد ولي اداره ثبت متقاضي را مالک نمي‏داند در اين صورت مرجع رفع اختلافات هيأت نظارت است و يا اين که شخص به عنوان اين که ملکي را در تصرف دارد درخواست ثبت آن پلاک را مي‏نمايد و ديگري هم سند عادي خريداري از متصرف را در اختيار دارد و تقاضاي ثبت آن را مي‏نمايد و براي اداره مشکل است که تشخيص دهد در اين خصوص کدام يک ذي‏حق مي‏باشند لذا مراتب با رعايت تشريفات قانوني به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت منعکس مي‏گردد رأي صادره از سوي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت مي‏باشد جهت بهتر مشخص شدن موضوع دو نمونه از آراء شوراي عالي ثبت را در اين خصوص عنوان مي‏کنيم:
1 ـ در دفتر توزيع ملکي به نام موقوفه معرفي شد سپس آقاي (ح) با تسليم يک برگ استشهاديه محلي به عنوان مالک تقاضاي ثبت آن را کرد در تحقيقات محلي راجع به تصرف متقاضي عده‏اي از شهود گواهي بر مالکيت
آقاي (ح) دادند و تعدادي گواهي دادند که وقف مي‏باشد شوراي عالي ثبت اين چنين رأي صادر نمود »با سابقه معرفي ملک به عنوان وقف و مراتبي که در گزارش قيد شده است قبول تقاضاي ثبت از اداره اوقاف اشکالي ندارد و ذي‏نفع مي‏تواند از حق اعتراض استفاده کند مي‏دانيم که دفتر توزيع اظهارنامه يکي از دفاتر قانوني ادارات ثبت است که پس از انتشار آگهي ماده 9 و 10 ق - ث نماينده و ارزياب ثبت از محل وقوع ملک بازديد نموده‏اند و با تحقيقات محلي و پرسش از معتمدان و معمرين مالک هر پلاکي را مشخص و نام مالک و شماره پلاک و نوع ملک او را در دفتر توزيع اظهارنامه قيد و سپس اظهارنامه را به مالک يا قائم مقام او تسليم نموده که پس از تکميل به اداره ثبت عودت دهد معمولاً ادارات ثبت در مورد ذکر شده فوق از کسي که ملک در دفتر توزيع به نامش معرفي شده پذيرش ثبت مي‏نمايد و شوراي عالي ثبت هم اين رويه را تأييد نموده است.
2 ـ آقاي (م) در تاريخ 2/8/60 با تسليم يک برگ استشهاد محلي درخواست ثبت پلاک 644/240 اصلي را نمود در تاريخ 7/8/60 جريان ثبتي پلاک فوق از شعبه بايگاني استعلام و شعبه بايگاني اعلام کرد که شماره ياد شده در دفتر توزيع اظهارنامه به نام زينب دختر سيدحسن به عنوان باغ و به وزن 60 من معرفي شده است طي شماره 10299 مورخه 7/8/60 نظريه ادارات منابع طبيعي، کشاورزي هيأت 7 نفره خواسته شده اداره کشاورزي به تاريخ 18/9/60 در پاسخ اعلام داشته که پلاک مورد نظر مشمول مقررات اصلاحات ارضي نبوده و پذيرش ثبت اشکالي ندارد. هيأت 7 نفري قبول ثبت را بلامانع اعلام داشته، منابع طبيعي مورد را مشمول قانون ملي شدن جنگل‏ها و مراتع ندانسته است در تاريخ 17/9/60 شخص ديگري به نام (ع) با تسليم استشهاد محلي درخواست ثبت همين پلاک را نموده و در تاريخ 16/1/61 به نماينده ثبت مأموريت معاينه محل داده شده، قبل از تاريخ 16/1/61 طي اخطاري به متقاضيان اعلام شده که در روز 16/1/61 نماينده به محل مراجعه مي‏نمايد چنان‏چه مدارکي دال بر مالکيت خود در اختيار داريد به نماينده ارائه نماييد اخطاريه از طريق پاسگاه نيروهاي انتظامي به متقاضيان ابلاغ واقعي شده نماينده ثبت در روز مقرر جهت معاينه و تحقيقات به محل وقوع ملک عزيمت و گزارش داده که پلاک مورد بازديد برابر دفتر توزيع به نام زينب دختر سيد حسن معرفي و برابر دفتر آمار مجهول است و زينب آن را به آقاي (آ) فروخته شخصي اخيرالذکر فوت شده و وراث او ملک را به آقاي (غ) يکي از متقاضيان منتقل نموده‏اند و آقاي (غ) باغ مذکور را به آقاي (م) احد از متقاضيان انتقال قطعي داده است و تصرفات آقاي (م) را گواهان محلي و نماينده ثبت تأييد نموده‏اند.
صورتمجلس احراز تصرف و تحقيقات محلي و مدارک ابزاري متقاضيان در تاريخ 15/2/61 به ثبت استان مربوطه ارسال در تاريخ 19/5/62 هيأت نظارت به شرح زير مبادرت به صدور رأي مي‏نمايد. برابر گزارشات 19/1/61 و 31/1/61 و 8/4/61 و 24/4/61 ثبت... آقاي (م) نسبت به شش‏دانگ يک قطعه باغ پلاک 644/240 اصلي با تقديم يک برگ استشهاد محلي درخواست ثبت مي‏نمايد که اداره منابع طبيعي و اداره کشاورزي و هيأت واگذاري زمين در پاسخ استعلام اداره ثبت قبول درخواست ثبت را بلااشکال تشخيص مي‏دهند و نيز آقاي (غ) با تقديم يک برگ استشهاد محلي درخواست قبول ثبت پلاک فوق را به نام خود مي‏نمايد که در اجراي بند 1 ماده 3 آيين‏نامه اسناد مالکيت معارض با تعيين وقت قبلي و اخطار به طرفين نماينده به محل اعزام و برابر صورتمجلس مورخ 16/1/61 تنظيم تعدادي شهود به عنوان اين که پلاک مزبور که در دفتر توزيع به نام زينب معرفي شده به آقاي (آ) منتقل شده که نامبرده فوت و ورثه وي سهم الارث را به آقاي (غ) واگذار نموده و خريدار اخيرالذکر طبق سند انتقال عادي به
آقاي (م) منتقل نمودهاست و تصرفات آقاي (م) را تأييد نموده‏اند که به علت اعتراض به صورتمجلس تحقيق محلي مذکور از طرف آقاي (غ) مجدداً نماينده در تاريخ 30/3/61 به محل عزيمت و برابر صورتمجلس تحقيق محلي مراتب صورتمجلس قبلي مورد تأييد قرار گرفته به محل عزيمت و برابر صورتمجلس تحقيق محلي مراتب صورتمجلس قبلي مورد تأييد قرار گرفته و ثبت... نيز تصرفات مالکانه آقاي (م) را گواهي کرده است لذا هيأت با توجه به گزارشات و مدارک و شهادت شود مبني بر تصرفات به شرح فوق مقرر مي‏دارد که ثبت محل نسبت به قبول ثبت از آقاي (م) اقدام و تاريخ انتشار آگهي نوبتي و مدت اعتراض را به آقاي (غ) ابلاغ تا چنان‏چه به اعتراض خود باقي است در موعد مقرر نيز به تسليم اعتراض جهت رسيدگي قضايي اقدام نمايد اين رأي طبق بند 1 ماده 25 اصلاحي ق - ث صادر و برابر تبصره 5 از ماده مذکور با الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ و قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت مي‏باشد.
آقاي (غ) در موعد قانوني اعتراض مي‏دهد پرونده طي شماره 6732 مورخه 4/7/61 به ثبت استان و در تاريخ 8/7/61 از ثبت استان به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد. اداره کل امور املاک طي شماره 2697/م مورخه 7/12/61 به ثبت محل اعلام مي‏دارد موضوع اعتراض آقاي (غ) نسبت به رأي هيأت نظارت در جلسات اول و چهارم اسفند 61 شورا مطرح و به شرح ذيل منتهي به صدور رأي گرديد که جهت اجرا به آن اداره ابلاغ مي‏گردد (با ملاحظه محتويات پرونده و گزارش جريان امر و با توجه به مواد 35 و 36 و 37 ق - م و اين که متصرف فعلي اقرار کرده که باغ مورد نزاع سابقاً مال مدعي او بوده و در اين صورت نامبرده نمي‏تواند براي رد ادعاي مالکيت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اين که ثابت نمايد که ملک به ناقل صحيح به او منتقل شده است که بر طبق ماده 47 و 48 ق - ث ملک به ناقل صحيح به او منتقل نشده است بنابراين قبول درخواست ثبت باغ پلاک... از آقاي (م) مجوز قانوني نداشته است و اما پس از قبول ثبت آقاي (غ) و انتشار آگهي نوبتي هر ذي‏نفعي مي‏تواند به درخواست ثبت مزبور در مدت قانوني اعتراض نمايد.
ثبت محل اظهارنامه به نام آقاي (غ) تنظيم و سپس مبادرت به انتشار آگهي نوبتي مي‏نمايد در موعد قانوني اعتراض مي‏رسد که اعتراض به دادگاه ارسال مي‏شود دادگاه صلح با توجه به ماده 47 و 48 ق - ث مدرک مورد استناد معترض را قابل پذيرش در دادگاه ندانسته قرار رد دادخواست صادر مي‏نمايد در اثر اعتراض پرونده در دادگاه حقوقي مطرح مي‏گردد و در تاريخ 21/10/62 دادگاه حقوقي به علت اين که احکام صادره دادگاه صلحتا 000/100 ريال غير قابل تجديدنظر و فرجام است قرار رد دعوي و عدم استماع صادر مي‏نمايد.

هيأت نظارت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک صلاحيت رسيدگي و اظهار نظر در خصوص اختلاف در تصرف را دارد، در صورتي که ماده 24 ق - ث مي‏گويد: پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اين که در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از کسي شده پذيرفته نخواهد شد... و مدت اعتراض هم 90 روز از تاريخ نشر اولين آگهي نوبتي است عدم استماع دعوي پس از 90 روز از لحاظ رسيدگي دادگاه است ولي هيأت نظارت پس از مهلت قانوني حق رسيدگي و اظهارنظر را دارد و صلاحيت آن را دارد که چنان‏چه ثبت ملک خلاف قانون باشد اصلاح يا ابطال نمايد.
فرضاً اگر بعد از قبول ثبت شخص مدعي مالکيت مورد ثبت باشد و اعلام نمايد که در پذيرش ثبت اشتباهي رخ داده مرجع رفع اختلاف در چنين موردي هيأت نظارت است.
برابر بند 2 ماده 3 آيين‏نامه رسيدگي به اسناد مالکيت معارض و هيأت نظارت (در مواردي که بعد از قبول درخواست ثبت ديگري مدعي شود که در پذيرفتن تقاضا اشتباه شده و متقاضي ثبت متصرف مورد تقاضا نبوده و مدعي تصرف حين تقاضا شود بايد مقدمتاً مدارک مدعي را مطالبه و چگونگي را ضمن ارسال کليه سوابق و اظهارنظر خود به اين که ادعاي مدعي با توجه به سوابق مقرون به واقع به نظر مي‏رسد يا نه، به ثبت استان گزارش نمايند ثبت استان چنان‏چه با توجه به سوابق امر تحقيق محلي را لازم بداند دستور مقتضي به واحد مربوطه خواهد داد و در اين صورت واحد مزبور بايد با تعيين وقت مناسب طرفين را براي معاينه محل و تحقيقات محلي دعوت و در اخطار مربوطه متذکر شود که اولاً عدم حضور مانع رسيدگي نخواهد بود ثانياً هر يک از طرفين مي‏توانند براي ملاحظه و اطلاع از مدارک تسليمي طرف ديگر تا قبل از وقت رسيدگي به اداره ثبت مراجعه نمايند در وقت مقرر با معاينه محلي و تحقيق از شهود و مجاورين بايد معلوم نمايند که ملک مورد ادعا حين تقاضاي ثبت در تصرف مالکانه چه شخصي بوده و در موقع رسيدگي در تصرف کيست و مراتب را در صورتمجلس قيد و اظهارات شهود و طرفين را نيز ذکر و به امضاء شهود و افراد ذي‏نفع رسانده و سپس گزارش جريان را با اظهارنظر صريح تهيه و به ضميمه کليه سوابق براي طرح در هيأت نظارت ارسال دارند) برابر بند 9 ماده 3 آيين‏نامه رسيدگي به اسناد مالکيت معارض چنان‏چه ملکي که تقاضاي ثبت شده کلاً يا جزاً مبني بر اشتباه پذيرفته شده باشد بايد در گزارش تصريح شود که متقاضي يا قائم مقام او حاضر به استرداد مورد تقاضا و يا تمکين يا صلح مورد اشتباه هست يا نه؟
گزارش فوق بايد به ثبت استان ارسال گردد که در هيأت نظارت مطرح نمايد و اداره ثبت بايد مطابق رأي صادره نسبت به پيگيري موضوع اقدام نمايد البته صلاحيت هيأت نظارت در موارد فوق تا وقتي است که ملک ثبت دفتر املاک نشده باشد پس از ثبت ملک در دفتر املاک هيأت نظارت صلاحيت صدور رأي در مورد اين که سند اصلاح شود يا ابطال گردد ندارد، رونوشت رأي صادره به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و از تاريخ الصاق ظرف 20 روز معترض حق اعتراض به رأي دارد در صورت وصول اعتراض سوابق امر و پرونده به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد.

2ـ اختلافات در مورد حدود و صلاحيت هيأت نظارت در اين مورد

برابر تبصره الحاقي 20/2/56 به ماده 20 ق - ث در صورتي که اعتراض به حدود از طرف غيرمجاور به عمل آيد يا معترض مجاور با حدود تعيين شده در صورت مجلس تحديدي سند مالکيت بگيرد يا به موجب سند رسمي از اعتراض خود بدون قيد و شرط صرف نظر کند واحد ثبتي مربوطه نظر خود را در بي‏اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي‏نمايد و معترض مي‏تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور به هيأت نظارت شکايت نمايد رأي نظارت قطعي است و اگر اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتي يک نوبت در روزنامه‏اي که براي آگهي‏هاي ثبتي تعيين شده منتشر مي‏گردد و معترض مي‏تواند ظرف 10 روز از تاريخ انتشار آگهي به هيأت نظارت شکايت نمايد.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان