بسم الله
 
EN

بازدیدها: 983

شرحي بر مواد 147و148اصلاحي قانون ثبت مصوب70/6/21-قسمت سوم

  1390/12/14
خلاصه: شرحي بر مواد 147و148اصلاحي قانون ثبت مصوب70/6/21-قسمت سوم
مبحث دوم
مراجع صالح جهت رسيدگي
بر خلاف ترتيب مقرر در قانون مصوب 65 که رسيدگي به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحيت هيأتهاي مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلي به منظور رسيدگي سريع تر به پرونده ها و اينکه اگر اختلافي بين طرفين وجود نداشته و به امعان نظر قضايي نيازي نباشد و نتيجتاً از اتلاف وقت و صرف هزينه هاي نابجا جلوگيري گردد دو مرحع مختلف به شرح زير براي رسيدگي به تقاضاها مقرر گرديده است.
اول –رئيس ثبت
دوم-هيأت حل اختلاف
اول-صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت و نحوه رسيدگي وي به تقاضاها
در ماده يک قانون ( ماده 147 اصلاحي)رسيدگي و اتخاذ تصميم در مورد بعضي از تقاضها در صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت محمل قرار داده شده که مي توان اين موارد را به دو دسته تقسيم کرد:
الف- در مورد املاک مفروز؛
ب-در مورد املاک مشاع.
الف-رسيدگي به تقاضاي املاک مفروز
براي اينکه رئيس ثبت صالح بررسيدگي باشد بايد بين مالک و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق کافي نيست . شرايط ديگري هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند يک ماده 147 قانون دستود ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکيت بدهد.اين شرايط عبارتند از :
1- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت:
کارشناس بايد حداکثر ظرف 20 روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصرف را روي آن منعکس کند . پس از تعيين موقعيت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعيان نوع ملک حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعيان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضاي متقاضي و حاضرين برساند.(ماده 13 آيين نامه)
بايد توجه داشت که به موجب تبصره الحاقي به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه اي مفروز از ملک مشاع باشد پذيرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفي مفروزي بر مبناي ضوابط متعارف محل خواهد بود.
2 - نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوي از انحا نسبت به تقاضاي متقاضي معترض وجود داشته باشد. رئيس ثبت ديگر صالح به رسيدگي نخواهد بود. کما اينکه در بند 5 ماده 147 هم مقرر شده : چنانچه بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد يا اعتراض برسد…موضوع به هيأت حل اختلاف….ارجاع مي شود.
3.ارائه سند عادي مالکيت
مستفاد از بند 4 ماده 147 اگر متصرف نتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد موضوع در صلاحيت رئيس اداره ثبت نبوده و بايد در هيأت حل اختلاف مورد رسيدگي قرار گيرد.
4 - عدم تعلق عرصه به اوقاف يا دولت يا شهرداري
در صورتي که اعيان در اراضي متعلق به دولت يا اوقاف يا شهرداري احداث شده باشد رئيس ثبت صالح به رسيدگي نبوده با توجه به بند 5 ماه 147 موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف خواهد بود.
5.يکي بودن مالک عرصه و اعيان
حسب بند 3 ماده 147 در مورد مناطقي نظير مازندران که غالباً عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعيان ملک مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالکيت است هيأت حل اختلاف صالح به رسيدگي است نه رئيس ثبت.
6 - امکان اتخاذ تصميم
دربند 5 ماده 147 بدون هيچ توضيحي و به صورت کلي و مطلق آمده است که هرگاه اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نباشد موضوع به هيأت حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنين حکمي به نظر نمي رسد که رئيس ثبت بتواند بدون هيچ جهت موجهي و بدون اينکه اتخاذ تصميم واقعاً برايش غير مقدور باشد پرونده ها را به هيأت حل اختلاف ارجاع نمايد. در تأييد اين نظر ماده 12 آيين نامه مقرر مي داردکه : رئيس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهاي توافقي بلا معارض و بلا اشکال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عمليات ثبتي را صادر و بقيه را به حل اختلاف ارجاع مي نمايد.
مستفاد از اين ماده اين است که به هر حال براي ارجاع پرونده به هيأتها بايد رئيس ثبت با اشکالاتي مواجه شود که علي رغم توافق طرفين و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصميم نمايد.
7.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره 4 ماده 148: درصورتي رئيس ثبت صالح به رسيدگي و اظهار نظر است که ملک داراي سابقه ثبت باشد و بر اساس همين تبصره منظوراز سابقه ثبت اين است که براي ملک مورد تقاضا اظها نامه ثبتي در حدود ضوابط قانوني تنظيم شده باشد. بديهي است در صورتي که به ثبت ملک مورد تقاضا اعتراضي( اعم از اعتراض به اصل يا حدود) واصل يا سند معارض صادر شده باشد رسيدگي به تقاضا منوط به تعيين تکليف نهايي در مرجع صالح است.
ب-رسيدگي به تقاضاهاي مربوط به املاک مشاع
اين قبيل تقاضاها مورد رسيدگي رئيس ثبت قرار مي گيرد. وي به يکي از دو نحو زير اتخاذ تصميم مي نمايد:
1.دستور صدور سند مالکيت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمي اي عادي به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئيس ثبت بارعايت شرايط زير به موضوع رسيدگي کرده و دستور تعيين حدود وحقوق ارتفاقي مورد تقاضا را داده و در خصوص باقي مانده دستور صدور سند مالکيت مفروز خواهد داد. اين شرايط عبارتند از :
وجود توافق بين متصرف و مالک مشاعي؛
موافقت ساير مالکين مشاعي با تصرفات مفروزي يا تأييد آنها؛
1-3احراز تصرف بلا منازع؛
1-3مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در کل ملک بيشتر نباشد. اين موضع بايد از طريق کارشناسي و تهيه نقشه کلي ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود
1-3عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازي متقاضي.
1-3دستور صدور سند مالکيت مشاع
1-3هر گاه انتقال ( با سند عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالک مشاعي توافق باشد ، اما«…مالکين مشاعي با تصرفات مفروزي متقاضي موافقت نداشته باشند رئيس ثبت حسب مورد دستور ادامه عمليات ثبتي را به منظور صدرو سند مالکيت مشاعي خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آيين نامه)
نکته مهمي که بايد به آن توجه داشت اين است که اگر مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در کل ملک بيشتر باشد يا مالک مشاعي با تصرفات مفروزي متصرف موافق نباشد يا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحيت رئيس ثبت است و نه در صلاحيت هيأت حل اختلاف آنچه که در مورد املاک مشاعي در صلاحيت هيأت حل اختلاف است در قسمت اخير بند 2 ماده 147 ذکر شده که در مبحث صلاحيت هيأت حل اختلاف توضيح داده خواد شد.
در تمام مواردي که تاکنون راجع به صلاحيت رئيس ثبت و نحوه رسيدگي وي توضيح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضي يا مالکين مشاعي يا ساير اشخاص را ضروري باند يا دعوت نامه کتبي و تعيين وقت رسيدگي به آنها دعوت به عمل مي آورد.
عدم حضور افراد مانع رسيدگي نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاريه ها وساير مکاتبات لازم در زمينه انجام وظايف ذکر شده تابع آيين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي است( ماده 21 آيين نامه)





نويسندگان:دکتر علي اصغر حاتمي - محمد جواد بهشتي - حبيب الله کرمي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان