بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,213

نقد و بررسي معاملات معارض-قسمت اول

  1390/12/11
خلاصه: از آنجايي كه انسان موجودي است كه به سوي بي نهايت و مطلق الوجود گرايش و تمايل دارد گاهي مقصود را اشتباه گرفته و هدف خود را در اين دنيا مي طلبد؛ هر چند كه خود او متوجه اين موضوع نباشد. از اين رو در كارهاي خود به اندازه كفاف قناعت نمي كند و هميشه در پي طلبي است كه براي آن حد و مرزي قائل نيست و چون به هدف مورد نظر رسيد، هدف و آمال دورتر و طولاني تر را دنبال مي كند و تا به مطلق نرسد از طلب خسته نمي گردد؛ بنابراين انسان ها در معاملات خود كه معمولاً در پي كسب مال بيشتر مي باشند از اين اصل مستثناء نيستند و به فكر سود و منفعت مطلق خود مي باشند. از اين رو ممكن است اقدام به انعقاد معاملاتي نمايند كه تعارض با معاملات سابق آنها دارد؛ چون در معاملات لاحق سود بيشتري كسب مي كنند. همين گرايش به مال و سود بيشتر او را وا مي دارد كه معاملات سابق را ناديده گرفته و اقدام به انعقاد معامله معارض نمايد. لازم به ذكر است اگرچه معاملات معارض ممكن است نسبت به اموال اعم از منقول و غير منقول قرار گيرد؛ ولي به دليل كثرتي كه اين گونه معاملات در اموال غير منقول دارد، ناگزيريم كه براي بيان فصيح تر اين مطلب بيشتر از اين دسته اموال صحبت بنماييم.
مقدمه
بر اساس تعريفي که دکتر جعفري لنگرودي بيان مي کنند، معاملات معارض عبارتند از اين که اگر مال مورد معامله با کسي مجدداً با شخص ثالث مورد معامله قرار گيرد؛ به طوري که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخير معامله معارض است. (جعفري لنگرودي، محمد جعفر، وسيط در ترمينولوژي حقوق، شماره 4068)
طبق تعريفي ديگر گاهي فروشنده قولنامهاي را امضا ميکند و در آن متعهد ميشود اگر خريدار طبق زمانبندي مشخص به تعهدات خود عمل کرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند را به نام خريدار انتقال دهد؛ اما به جاي انجام اين تعهد، در تاريخ مؤخر همان ملک را با ديگري قولنامه ميکند و سپس در دفتر اسناد رسمي سند را به نام خريدار دوم منتقل مي نمايد؛ اينجا بين تعهدات فروشنده با خريدار اول و دوم تعارض به وجود ميآيد.(ماهنامه قضاوت،شماره46)
در تعارض اسناد اگر هر دو سند عادي باشد و در دادگاه، دعوي الزام به انتقال سند رسمي اقامه گردد، سه حالت پديد مي‏آيد که از بحث معامله معارض خارج مي‏باشد؛ ولي به اختصار اشاره مي‏شود:
1. اگر تاريخ تنظيم هر دو سند در زمان واحد باشد يا هيچ کدام داراي تاريخ نباشد و تقدم هيچ يک بر ديگري نيز از سوي فروشنده تأييد نشود نمي توان هيچ يک را بر ديگر ترجيح داد؛ نتيجه حاصل از اين ابهام، رد خواسته دارندگان سند عادي نسبت به موضوع مطروحه مبني بر الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي است.
2. اگر بايع تقدم تاريخ يکي از چند بيع واقع شده را تأييد کند بايد بيعي را که تقدم آن به وسيله بايع مقدم شمرده شده است داراي اعتبار دانست. اين نکته در ذيل1 ماده 1291 قانون مدني تصريح شده و دلالت بر اين دارد که اسناد عادي در دو مورد اعتبار اسناد رسمي را داشته، درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است: 1- اگر طرفي که سند بر عليه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب اليه تصديق نمايد. ...
3. اگر اسناد داراي تاريخ متفاوت باشند يا يکي از آنها داراي تاريخ و ديگري بدون تاريخ باشد، سند عادي تاريخ دار يا داراي تاريخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد و کسي رأي موافق مي‏گيرد که تاريخ قولنامه اش مقدم بر ديگري است.
البته اين نکته را نبايد دور از ذهن نگاه داشت که در دو قولنامه معارض که هر دو عادي است دادگاه بايد برتري قولنامه نخست را در پرتو چگونگي انجام تعهدات خريدار اول بررسي کند و اگر فروشنده نشان دهد خريدار نخست تعهدات خود را به گونه اي بنيادي نقض کرده است حق فسخ براي فروشنده به وجود مي‌آيد و امضاي قولنامه دوم را يا بايد فسخ ضمني قولنامه نخست دانست و يا آنکه ممکن است فروشنده فسخ قولنامه اول را به دليل تخلف خريدار به او اعلام کرده باشد و در اين صورت دعوي الزام به تنظيم سند از سوي خريدار نخست مي‌تواند مردود اعلام شود.
اما بحث ما ناظر به زماني است که يکي از سه حالت ذيل پديدار شود:
1- مالي در ابتدا طي قولنامه‏اي عادي معامله شود و فروشنده متعهد گردد که در تاريخ معيني در دفتر اسناد رسمي سند را به نام خريدار انتقال دهد؛ اما طي معامله‏اي ديگر پس از انعقاد قولنامه با خريدار دوم در دفتر اسناد رسمي، سند را به نام وي انتقال مي دهد. در اين حالت ما با يک سند عادي مقدم و يک سند رسمي مؤخر روبرو هستيم.
2- مالي در ابتدا طي سندي در دفتر اسناد رسمي منتقل شده و دوباره همان مال طي يک سند رسمي ديگر مورد انتقال واقع شود؛ که ما در اين مورد با دو سند رسمي مواجه خواهيم بود.
3- مالي طي سند رسمي مقدم و مجزا مبني بر وجود حقي اعم از حدود يا ارتفاق نسبت به ملک مجاور و يک سند مؤخر دال بر عدم وجود چنين حقي يا بالعکس وجود دارد و معامله معارض نسبت به قسمتي از اين مال به حساب مي‏آيد.
در اين مقاله بر آنيم که به نقد و بررسي معاملات معارض بپردازيم. به اين منظور مباحث مرتبط با موضوع معاملات معارض را در سه بخش مورد بررسي قرار خواهيم داد. بخش اول شامل، بررسي قولنامه از منظر شرعي و قانوني، بيان نظريات علماي حقوق پيرامون معامله معارض و بررسي حالات مختلف معامله معارض. بخش دوم شامل تبيين نظام ثبتي ايران، اهميت، هدف از ثبت در دفتر اسناد رسمي و وظايف اداره ثبت نسبت به اسناد مالکيت معارض. در بخش سوم شروع به جرم معامله معارض، بررسي سير تاريخي مجازات در معاملات معارض، تبيين ماده 117 قانون ثبت و در آخر بيان ايراداتي که به رأي وحدت رويه قضايي وارد است مي‏پردازيم.

1 بخش اول
1.1 بررسي قولنامه از منظر شرعي
عِربون (قولنامه) اسمي است غير عربي که به گفته مؤلف المعجم الوسيط عبارت است از « مقداري از بها که پيشتر پرداخت مي‏شود تا اگر معامله انجام پذيرفت بخشي از بهاي کامل باشد و گر نه از آن فروشنده باشد.»ابن اثير نيز قولنامه را چنين شرح کرده است «کالايي را خريده و به صاحب آن چيزي پرداخت کرده باشد تا اگر معامله انجام يابد بخشي از بها به حساب آيد وگر نه از آن صاحب کالا باشد و خريدار حق بازگرداندن آن را ندارد.»
با بررسي اين تعاريف است که اهل شريعت در ماهيت قولنامه قائل شده اند که « قولنامه همانند فروختن با حق خيار مشروط است.» بدين ترتيب که دو طرف به شرط پرداخت مبلغي معين، به خريدار حق خيار مي‏دهند؛ به اين معني که به هنگام بر هم زدن معامله فروش با حق خيار مشروط به تمليک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است مي باشد؛ و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختي بخشي از بها به حساب مي‏آيد.
با توجه به مطالب فوق الذکر در قواعد شريعت فروش قولنامه‏اي همان فروختن با شرط حق خيار مشروط به نظر آمده وجايز مي‏باشد؛ زيرا شرط مذکور ذاتاً جايز و رضايت مندانه درخود قرارداد آمده است. مبناي مکملي که در نظر اهل شريعت درجهت مجاز بودن خريد و فروش به طريق قولنامه رسيده است احاديث مستند از نبي مکرم اسلام و حضرت علي (ع) است که فرموده اند: «المسلمون عندَ شروطهم الا کلُ شرطٍ خالفَ کتابُ الله عز وجل، فلا يجوز» و «لا يجوز البيع العربون الا ان يکون نقداً من الثمن». قولنامه در لسان حضرت امير (ع) جز در صورتي که بخشي از پول بها باشد جايز نيست؛ و به تعبير ديگري فروش قولنامه‏اي تنها در صورتي که به هنگام امضاي نهايي معامله بخشي از بها به حساب آيد جايز شمرده شده است، نه آنگاه که جدا از خود بها باشد. با ملاحظه همين امارات است که در فتاواي فقهاي عظام و طريق شريعت، قولنامه بخشي از مبايعه تلقي گرديده و مفاد آن صحيح و الزام آور مي‏باشد و درشرايط کنوني نيز روح حاکم بر دادگاههاي ايران پذيرش و تنفيذ قولنامه هاست؛ برهمين اساس هم هيأت عمومي ديوان عالي کشور در 2 مرحله و در2 رأي نقض و اصراري به شماره‏هاي 1374-32و1375-6حکم بر صحت و مؤثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنامه داده و آن را فروشنامه به حساب آورده است.






نويسنده:سعيد کياني زاده(استاد راهنما:دکتر محمود مالمير)





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان