بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,892

سوالات حقوقي و پاسخهاي مربوطه(85)مطالبه هزينه هاي مشترک آپارتمان از طريق قانوني

  1390/12/10
خلاصه: سوالات حقوقي و پاسخهاي مربوطه مطالبه هزينه هاي مشترک آپارتمان از طريق قانوني
سوال: با توجه به مفاد ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها آيا مدير يا هيأت مديره ساختمان مي توانند در خصوص مطالبه هزينه هاي مشترک مستقيما با تقديم دادخواست اقدام نمايند؟

عليزاده (دادسراي عمومي وانقلاب ناحيه 14 تهران)؛

نظريه اکثريت حاضران؛ با توجه به ماده 10 مکرر قانون مرقوم که قانونگذار مدير يا هيأت مديره ساختمان را صالح دانسته تا در امر وصول هزينه هاي مشترک ساختمان از فرد ممتنع منتفع از خدمات مشترک ساختمان با ارسال اظهارنامه براي مشاراليه و متعاقبا با امتناع وي به موجب درخواست صدور اجرائيه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان وفق مقررات اقدام نمايند و با وحدت ملاک از موارد مشابه من باب مثال در امر وصول مهريه و نحوه وصول چک که در اين رابطه خصوصيتي ملحوظ نمي باشد که تقديم دادخواست را صرفا مختص آن امور بدانيم و از جهتي با لحاظ اين امر که به نظر ارسال اظهارنامه في الواقع از مقدمات تقديم دادخواست تلقي گرديده و از اين که قانونگذار با تصويب ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها در مقام صرفا اعطاي يک امتياز بوده و اين امتياز نمي بايستي نافي طريق عادي وصول ديون و مطالبات که همان تقديم دادخواست مي باشد بوده باشد و با مداقه در تبصره يک ماده 10 مکرر و تبصره دو ماده 13 قانون مرقوم که قانونگذار مدير يا هيأت مديره ساختمان را صالح و ذي سمت در امر شکايت و مراجعه به مراجع قضايي برشمرده و اينکه شکايت در مراجع قضايي جهت وصول هزينه مشترک ساختمان جز با تقديم دادخواست ميسور نمي باشد بنا به مراتب مدير يا هيأت مديره ساختمان را مي توان صالح در تقديم دادخواست الزام به پرداخت هزينه هاي مشترک عليه منتفع از خدمات مشترک ساختمان موضوع به محاکم حقوقي بر شمرد.

نظريه اقليت حاضران:

با توجه به اينکه مدير يا هيأت مديره ساختمان در امر مطالبه هزينه هاي مشترک از جانب ساکنين آپارتمان به موجب دادخواست به عنوان خواهان ذي نفع نمي باشند و اينکه از شرايط تقديم دادخواست ذي سمت بودن خواهان بوده و ذي نفع بودن از شرايط احراز سمت تلقي مي گردد بنابراين طرح دادخواست در اين راستا از ناحيه مدير يا هيأت مديره ساختمان متعذر مي باشد و علي فرض تقديم دادخواست به دلالت ماده 89 قانون آيين دادرسي مدني ناظر به بندهاي 5 و 10 ماده 48 قانون مرقوم از موارد صدور قرار رد دعوا محسوب مي گردد. خصوصا آنکه قانونگذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها طريق اقدام را مشخص نموده است بنابراين وصول هزينه هاي مشترک از ناحيه مدير يا هيأت مديره ساختمان صرفا از طريق درخواست صدور اجرائيه از اداره ثبت امکان پذير است.

صدقي (مستشار دادگاه تجديدنظر):

با توجه به رأي وحدت رويه شماره 12 سال 1360 که براي تمامي مراجع قضايي لازم الاتباع مي باشد و به استناد به ماده 10 مکرر اصلاحي سال 1359 قانون تملک آپارتمانها که مقرر مي دارد «... هر گاه مالک يا استفاده کننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ- تهويه مطبوع- آب گرم- برق- گاز و غيره به او خودداري کنند و در صورتي که مالک و يا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد کرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيئت مديران موظف مي باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمايند»، تشريفات مرقوم در ماده اشعاري صرفا در جهت سهولت و سرعت در وصول مطالبات آپارتمان مي باشد و در واقع روش مرقوم به عنوان امتيازي براي وصول مطالبات توسط مدير يا هيأت مديران آپارتمانها در نظر گرفته شده است نه نافي حق طرح دعوي در دادگستري و از طرفي طي اين تشريفات صرفا در جهت وصول وجوه مورد مطالبه از طريق اجراء ثبت مي باشد، در نتيجه مقررات مراجعه به دادگستري با تقديم دادخواست و با رعايت شرايط خاص خود مي باشد و مدير يا هيأت مديره آپارتمان مستقيما مي توانند با تقديم دادخواست طلب آپارتمان را وصول نمايند.

بابايي(دادگستري رباط کريم):

قانونگذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها و تبصره هاي آن براي مطالبه هزينه هاي مشترک تشريفات خاصي را پيش بيني کرده است يعني بدوا بايد به وسيله اظهار نامه اقدام شود سپس با قطع خدمات هزينه ها مطالبه مي شود اگر موثر واقع نشد از طريق مراجعه به ثبت و صدور اجرائيه موضوع مطالبه هزينه هاي مشترک پيگيري مي شود آنچه روشن است مقنن براي مطالبه هزينه هاي مشترک يک روش خاصي را پيش بيني کرده است بنظر مي رسد رعايت اين تشريفات از قبيل تقديم اظهارنامه و قطع خدمات شرط صدور اجرائيه از طريق ثبت مي باشد. بنابراين علي رغم اينکه مدير و يا هيأت مديره داراي يک سند رسمي و لازم الاجرا نمي باشند با اين حال حق دارند با رعايت تشريفات موصوف از طريق مراجعه به ثبت و صدور اجرائيه هزينه هاي مشترک را مطالبه نمايند و اين روش يک حق ويژه اي را براي مدير و يا هيأت مديره ايجاد کرده است و اين حق بدل از حق مراجعه به دادگاه که مرجع عام تظلمات مي باشد نيست بنابراين مدير و يا هيأت مديره حق دارند از حق ويژه قانوني خود استفاده کنند و به وسيله اظهار نامه و قطع خدمات و در صورتي که اين روشها مؤثر نشد با مراجعه به ثبت و صدور اجرائيه هزينه ها را مطالبه و وصول کنند و همچنين حق دارند از اين روش و حق استفاده نکنند بلکه مستقيما به دادگاه مراجعه و با دادخواست مطالبه کنند .

قاسمي(مجتمع قضايي خانواده شماره 2):

با عنايت به اينکه مدير يا مديران در فرض سؤال و نيز از منظر قانون نماينده قانوني مالکين براي وصول هزينه هاي اشتراکي بوده و براي اين منظور علاوه بر طريق عمومي مراجعه به محاکم و يا به عبارتي مراجعه مستقيم به دادگاه که مبتني بر اصل 159 قانون اساسي مبني بر ملجاء بودن دادگستري و وظيفه عام محاکم مي باشد ، طريق ديگري در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها براي مديران در نظر گرفته شده و بنا به مراتب مدير يا هيئت مديره مخير و مجاز به انتخاب طريق براي وصول هزينه مشترک بوده ، لذا مديران مجاز به مراجعه مستقيم به دادگاه و طرح دعوي مي باشند.

شجاعي (دادگستري شهريار):

وضع قوانين خاص در جهت تسهيل وصول مطالبات از جمله مورد مذکور در سوال که به مدير و يا هيئت مديره اختيار داده از طريق مذکور در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها جهت وصول مطالبات راجع به هزينه هاي مشترک اقدام نمايد نافي امکان تقديم دادخواست بطور مستقيم جهت وصول مطالبات مذکور نمي باشد و مدير يا هيئت مديره مختارند که از هر يک از دو طريق مذکور (مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها- تقديم دادخواست) اقدام نمايند مفاد رأي وحدت رويه شماره 12 - 16/3/1360 هيئت عمومي ديوان عالي کشور نيز مي تواند مويد اين استنباط باشد.

عسگري پور ( دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 19 تهران):

توجها به مفاد ماده ي 10 مکرر قانون مذکور و ساير قواعد عام به نظر مي رسد مدير يا هيأت مديره مي توانند علاوه بر تنظيم اظهارنامه و مطالبه حق از طريق آن اقدام به مطالبه حق خود از طريق تقديم دادخواست نيز بنمايد به عبارت ديگر اين دو با يکديگر مانعه الجمع نيستند ضمنا يادآور مي شود لفظ شکايت و جريمه ناظر به جرم موضوع اين ماده نمي باشد زيرا اصولا جريمه به نفع دولت ضبط مي شود اما در اينجا جريمه مورد توجه قانونگذار به نفع مجموعه صادر مي گردد لذا علاوه بر تنظيم اظهار نامه امکان مطالبه حقوق از طريق تقديم دادخواست نيز امکان پذير است.

فيروزي (دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 16 تهران):

واضح است مراجعه به اداره ثبت از سوي مدير يا هيأت مديره آپارتمان نافي صلاحيت دادگاهها براي رسيدگي و مراجعه خواهان به دادگاه نيست، اما چنانچه مدير يا هيأت مديره مذکور در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها بجاي مراجعه به اداه ثبت و صدور اجرائيه (البته پس از قطع خدمات مشترک و عدم نتيجه گيري) مراجعه به دادگاه را اختيار نمايد بنظر مي رسد رعايت کليه قيود ماده مرقوم از قبيل قطع خدمات مشترک سپس ارسال اظهار نامه بايد رعايت شود و به لسان ديگر دادگاه در صورتي دادخواست مدير يا هيأت مديره را جهت مطالبه هزينه خدمات مشترک و حتي محکوميت شخص مستنکف به پرداخت جريمه در حق مالکين مي پذيرد که اولا هيأت مديره اقدام به قطع خدمات مشترک نموده باشد و شخص استفاده کننده نيز از پرداخت استنکاف نموده باشد و مضافا پس از اين مرحله اظهارنامه مذکور در ماده 10 جهت مطالبه هزينه خدمات مشترک ارسال شده باشد، با مضي مدت مقرر و باز هم شخص استفاده کننده از پرداخت هزينه ها استنکاف کرده باشد.

محسن بنفشه (مجتمع قضائي عدالت):

نظر به اينکه مطالبه هزينه هاي مشترک در قانون تملک آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن تابع شرايط خاصي مي باشد که بدون رعايت اين تشريفات درخواست مطالبه بطور کلي رد خواهدشد و در صورتي که مبلغ هزينه هاي مشترک از مالک يا متصرف از طريق ارسال و ابلاغ اظهارنامه به ايشان مطالبه نشود هزينه هاي مذکور به حساب بدهي مالک يا متصرف قطعيت نيافته است چون مالک يا متصرف اين حق را دارد که از تاريخ ابلاغ اظهارنامه ظرف ده روز اعتراض خود را به مبلغ هزينه و موارد مرتبط با آن در دادگاه مطرح نمايد و قبل از انقضاي مهلت مذکور دين مالک يا متصرف قطعي نشده و معلق است واز طرفي قانونگذار طريق مطالبه هزينه هاي مشترک را در ماده 10 قانون مذکور و تبصره هاي ذيل آن مشخص نموده و با انجام اين تشريفات و مراجعه به اجراي ثبت مبلغ هزينه ها از طريق تعقيب عمليات اجرايي موجبي براي مراجعه مدير يا هيأت مديره موجود نيست بلکه اين مطلب موضوعا منتفي مي شود و با اين توضيح مي توان مرجع ذيصلاح در جهت وصول هزينه هاي مشترک را اجراي ثبت تلقي نمود که هيچگونه منافاتي با قانون اساسي (اصل 159 قانون اساسي) و ماده 10 قانون آيين دادرسي مدني ندارد که موارد متعددي در قانون مختلفي وجود دارد که مؤيد اين استدلال است مثل مطالبه اجور معوقه درمواردي که اجاره نامه عادي باشد يا اجاره نامه اي در بين نباشد در محلهاي تجارتي ارسال اظهارنامه براي امين متصرف براي احراز تصرف عدواني وي در قانون آيين دادرسي مدني - الزام طرفين اختلاف به داور در زماني که نامبردگان در ضمن قراردادي ملزم به مراجعه داور مي شوند که در اين موارد و مانند آن دادگاه در صورت مراجعه يکي از طرفين قرار داد به دادگاه دعوي ايشان را نمي پذيرد که هيچگونه تعارضي در اين موارد بين قانون اساسي و عادي وجود ندارد.

ديگر اينکه در قوانين متعددي مراجع حل اختلاف را غير از دادگاه ( مراجع قضايي) معرفي و تعيين کرده است مثل کميسيون هاي ماده 100-77 قانون شهرداري - کميسيون حل اختلاف موضوع ماده 147 و 148 قانون ثبت - کميسيون مالياتي- کميسيون ماده واحده موضوع قانون تعيين تکليف اراضي ملي و غيره آن - که دراين موارد مدعي حق بايستي به مراجع اختصاصي معينه در قانون مراجعه نمايد در نهايت اينکه براي حل مشکلات موجود در دادگاهها بعلت تراکم پرونده ها بايد قوانين اساسي و عادي را به کيفيتي تفسير کرد که به تکاليف و مسئوليت دادگاهها اضافه نشودو از اين طريق مشکلات موجود تشديد نگردد.

محمدي (حوزه قضايي بخش گلستان):

قانونگذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدير يا هيأت مديره را بعنوان نماينده قانون شناخته است لذا برابر مفاد ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني دادگاههاي عمومي و انقلاب مدير يا هيئت مديره نماينده قانوني محسوب شده و حق اقامه دعوي و تقديم دادخواست را دارد.

ذاقلي (مجتمع قضايي شهيد محلاتي):

طبق ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها حدود وظايف و اختيارات مديران آپارتمان طبق آيين نامه مربوطه خواهد بود لذا در فصل دوم آيين نامه به وظايف و اختيارات مديران اشاره شده است اما ذکري از اختيار طرح دعوي نشده ليکن طبق تبصره1 ماده 10 مکرر قانون مذکور و مستنبط از تبصره2 همين ماده حق طرح دعوي در مراجع قضايي براي مديران پيش بيني شده است فلذا به نظر مي رسد وقتي مديران حق طرح شکايت شبه کيفري را دارند به طريق اولي حق طرح دعوي مدني را نيز خواهند داشت زيرا فلسفه تعيين هيئت مديره براي ساختمانهاي مشمول قانون و فلسفه اختيار طرح شکايت براي مديران، پيش بيني راهکاري جهت وصول بدهي از افراد مستنکف است که در فرض سؤال نيز اين فلسفه موجود است.

رضا شاه حسيني(نماينده دادگستري ورامين):

با توجه به اينکه اقامه دعوي از سوي شخص غير اصيل مستلزم احراز سمت دادخواست دهنده است و با توجه به اينکه در خصوص اشخاص حقوقي، مطابق قانون و نيز اساسنامه مدير عامل، يا اشخاصي که به موجب قانون يا اساسنامه تعيين شده اند مي توانند به نمايندگي اقامه دعوي نمايند با اين وصف در خصوص موضوع سؤال، علي الاصول مدير يا هيأت مديره نمي تواند رأسا اقامه دعوي نمايد چون موضوع شخصيت حقوقي آن منتفي است . با اين وصف چون قانونگذار در تبصره (1) ماده (10) مکرر قانون تملک آپارتمانها، با طي تشريفاتي طرح شکايت از سوي هيأت مديران را پيش بيني نموده است، بنابراين با رعايت تشريفات قانوني از جمله مقررات متن ماده (10) مکرر ، هيأت مديران يا مدير مجموعه مي تواند در حد نص (تبصره (1) الحاقي) اقدام به اقامه دعوي در دادگاه نمايد. بنابراين چون به جهت ذي سمت نبودن مدير يا مديران در اقامه دعوي، اصل بر عدم توانايي اقامه دعوي و تقديم دادخواست مستقيم از سوي مدير يا مديران است، مگر در مورد خاص که در تبصره (1) ماده (10) مکرر پيش بيني شده است . با اين وصف نظر قضات محترم دادگستري ورامين به شرح زير بوده است:

اکثريت: به نحو مستقيم مدير يا مديران نمي توانند اقامه دعوي نمايند، بلکه با لحاظ شرايط مقرر در ماده (10) مکرر قانون تملک آپارتمانها و طي مراحل آن، درنهايت مطابق تبصره (1) الحاقي به ماده (10) مکرر، مي توانند اقدام به اقامه دعوي نمايند.

اقليت: با توجه به صلاحيت عام دادگستري در رسيدگي به دعاوي، مدير يا مديران مجموعه آپارتمان مي توانند در جهت وصول هزينه هاي مشترک مستقيما اقامه دعوي نمايند.

نهريني (کانون وکلاي دادگستري مرکز):

پاسخ بي ترديد مثبت است زيرا:

اولا: مدير يا هيئت مدير ساختمان مطابق قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 ( مواد 8 و تبصره 1 ماده 4 ، ماده 10 مکرر قانون و ماده 14 آئين نامه اجرايي قانون تملک آپارتمانها مصوب 8/2/1347) داراي سمت قانوني است که مطابق قانون مزبور مي تواند حقوق مالکين در بخش هاي مشاعي را اعمال نمايد. به همين جهت نيز مقنن مطابق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها به مدير يا هيأت مديره ساختمان اختيار داده تا به منظور وصول هزينه هاي مشترک ، با ارسال اظهارنامه براي مالک يا استفاده کننده که از تأديه هزينه هاي مشترک به تناسب حصه اختصاصي امتناع مي ورزد، آن را رسما مطالبه و به حيطه وصول در آورد . ماده 10 مکرر قانون ياد شده به اظهارنامه ارسالي وصف و امتياز لازم الاجراء بخشيده و سازمان ثبت محل را حسب تقاضاي مدير يا هيئت مديران، مکلف به صدور اجرائيه بر اساس اظهارنامه مزبور و اجراي آن طبق مقررات اجراي اسناد رسمي نموده است.

لازم الاجرا بودن اسناد، امتيازي است که مقنن صرفا به برخي از اسناد اعطاء نموده و ذينفع رامختار مي سازد تا بدون طي طريق دادخواهي از مجراي محاکم دادگستري ، مستقيما سند مزبور رابه مرحله اجراء گذارده و با صدور اجرائيه از طريق سازمان ثبت اسناد و املاک و يا ساير مراجع قانوني (مانند دفاتر اسناد رسمي، دفاتر ازدواج، اداره دارايي و سازمان تأمين اجتماعي)، مفاد سند را اجراء و مبالغ موردنظر را وصول نمايد. همانطور که گفته شد، لازم الاجراء شناختن اسناد، امتيازي قانوني است که به ذينفع آن اختيار مي دهد تا در کنار حق اقامه دعوي، ازمجراي ديگري نيز استفاده کند. بنابراين در نظر گرفتن چنين امتيازي، هيچگاه موجب زوال يا انتفاء حق اقامه دعوي نخواهد شد.

ثانيا: ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک در باب اجراء مفاد اسناد رسمي، مقرر مي دارد: « مدلول کليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حکمي ازمحاکم عدليه لازم الاجرا است...» مستند قانوني و اصلي مربوط به لازم الاجرا بودن اسناد رسمي ، ماده 92 قانون ثبت است و به تبعيت از آن مقنن در برخي از قوانين خاص و نسبت به برخي از اسناد، امتياز و وصف لازم الاجراء پيش بيني نموده است. از جمله مي توان به ماده 18 قانون بورس اوراق بهادار مصوب 27/2/1345، ماده 2 قانون صدور چک مصوب سال 1355 و ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب سال 1343 اشاره نمود. بعلاوه رأي وحدت رويه شماره 12 مورخ 16/3/1360 راجع به تفسير ماده 92 قانون ثبت و همچنين اصالت دادگاههاي دادگستري بعنوان مرجع تظلمات عمومي اشعار مي دارد: « نظر به اينکه مرجع تظلمات عمومي دادگستري است فلذا به جز آنچه که در قانون مستثني شده، انواع دعاوي از جمله دعاوي مربوط به اسناد رسمي و قبوض اقساطي لازم الاجراء در دادگاههاي دادگستري قابل استماع و رسيدگي است و حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبني بر اينکه مدلول کليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حکمي از محاکم دادگستري لازم الاجراء است، منافات و مغايرتي با حق و اختيار اقامه دعوي در دادگاههاي دادگستري ندارد و لازم الاجراء بودن اسناد مزبور مزيتي است که قانون براي چنين اسنادي در نظر گرفته است تا صاحبان حق بتوانند از هر طريقي که مصلحت و مقتضي مي دانند، براي احقاق حق خود اقدام نمايند.»

در مواردي که اشخاص نمي توانند بطريق معمول، حقوق خود را اعمال و احقاق نمايند و متعهد و مکلف ، از ايفاء تعهد و اداي حقوق ذيحق استنکاف مي ورزد، اصولي ترين و برجسته ترين مرجع رسيدگي، محاکم دادگستري و مراجع قضايي ذيصلاح است ( اصل 159 قانون اساسي) و مادام که پس از رسيدگي قضايي و قانوني از مراجع مزبور، حکم خاصي صادر نشود، حق مورد نظر از طرق ديگر قابل اعمال و اجراء نخواهد بود. ليکن بطور استثنايي و به جهت اوصاف و امتيازات خاصي که برخي از حقوق ، اسناد و اوراق قانوني دارند و دراغلبيت موارد، ذينفع آن حقوق و اسناد ، في الواقع ذيحق آن مي باشد، مقنن طريق و مرجع ديگري بغير از دادگاههاي دادگستري را بعنوان امتيازي فوق العاده در دسترس ذينفعان قرار داده تا به دور از تشريفات رسيدگي قضايي، صرفا با صدور اجرائيه از مرجع ذيصلاح ، حقوق خود را به مرحله اجراء گذارده و موفق به استيفاء آن گردند . بنابراين وقتي مقنن امتياز لازم الاجراء بودن را به برخي از اسناد و اوراق قانوني و رسمي اعطاء مي کند و متولي آن (از جمله مديران ساختمان و مجموعه هاي آپارتماني) را مختار در درخواست صدور اجرائيه براساس آن اسناد مي سازد، بي ترديد راه حل ابتدايي و اوليه و حق مراجعه به محاکم دادگستري را براي مرجع مزبور مفروض و مفروغ عنه مي داند. به عبارت ديگر با قياس اولويت نيز مي توان به همين نتيجه رسيد. يعني وقتي مدير ساختمان اختيار دارد تا نسبت به ارسال اظهار نامه و سپس درخواست اجرائيه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان اقدام کند بطريق اولي بايد حق اقامه دعوي و تقديم دادخواست به خواسته مطالبه هزينه هاي مشترک را نيز داشته باشد.

ثالثا: اگر چه تبصره 1 الحاقي به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 اعلام داشته که چنانچه عدم ارائه خدمات مشترک، ممکن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شکايت کنند، ولي بايد توجه داشت که عدم ارائه خدمات مشترک ناظر بر خدماتي است که در داخل ساختمان به هر يک از آپارتمانها ارائه مي شود مانند خدمات مربوط به سرايدار، تأسيسات حرارتي و برودتي مشترک، آب و برق مشترک ، که در اين موارد امکان قطع اين خدمات بعضا وجود ندارد. زيرا اگر مدير ساختمان بخواهد آسانسور را قفل نمايد، ساير مالکين نيز از آن محروم خواهند شد. به همين لحاظ محروميت از دريافت خدمات دولتي ، راه حل جايگزين خواهد بود که صرفا با دستور مرجع قضايي انجام مي پذيرد. مانند آنکه مدير ساختمان از طريق مرجع قضايي درخواست مي کند تا واحد بدهکار از خدمات دولتي مانند استفاده از برق اختصاصي يا تلفن اختصاصي محروم گردد. در اين صورت قطع برق اختصاصي ، طريقي خواهد بود تا بواسطه در مضيقه قرار گرفتن واحد بدهکار ، پرداخت هزينه هاي مشترک ممکن گردد.

بنابراين با توجه به مراتب فوق بنظر اينجانب مدير يا هيأت مديره ساختمان مي توانند در خصوص مطالبه هزينه هاي مشترک ، مستقيما باتقديم دادخواست ولو قبل از ارسال اظهارنامه موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب سال 1343 در دادگاههاي دادگستري اقامه دعوي نمايند.

پس از بحث و تبادل نظر اعضاي محترم کميسيون حاضر در جلسه (2/4/84) رأي اکثريت و اقليت بشرح ذيل اعلام گرديد:

نظر اکثريت: مدير يا هيأت مديره ساختمان جهت وصول مطالبات مشترک مي توانند حتي بدون ارسال اظهارنامه، مستقيما با تقديم دادخواست اقدام نمايند زيرا ماده 10 مکرر قانون آپارتمانها يک امتياز قانوني است و اين امتياز قانوني نافي طريق عادي وصول مطالبات مشترک که همان تقديم دادخواست مي باشد نخواهد بود.

نظر اقليت: قانونگذار در ماده 10 قانون مذکور و تبصره هاي ذيل آن طريق مطالبه هزينه هاي مشترک را مشخص نموده لذا مدير يا هيأت مديره صرفا مي توانند با رعايت تشريفات ماده مذکور و مراجعه به اجراي ثبت اقدام نمايند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان