بسم الله
 
EN

بازدیدها: 3,326

بررسي مسائل مربوط به پارکينگ آپارتمانها

  1390/12/3
خلاصه: بررسي مسائل مربوط به پارکينگ آپارتمانها
يک ساختمان که داراي آپارتمان هايي است از قسمتهاي مختلف تشکيل مي شود. قانون تملک آپارتمان ها در تقسيم بندي کلي ، مالکيت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصي و مشترک تقسيم مي کند . ماده 1- قانون مرقوم مي گويد : (( مالکيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سکناي يک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکيت اختصاصي و مالکيت قسمتهاي مشترک .))

تعريف قسمتهاي مشترک :

همانطوري که از واژه (( مشترک )) پيداست ، قسمت هايي از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان ( يا استفاده کنندگان ) قرار مي گيرند ، قسمت هاي مشترک ناميده مي شوند . هم چنانکه قانون تملک آپارتمانها نيز در ماده 2 قسمتهاي مشترک را اين گونه تعريف مي کند :

(( قسمت هاي مشترک مذکور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به يک يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به کليه مالکين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد . به طور کلي قسمت هايي که براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالکيت ملک اختصاصي يک يا چند نفر از مالکين تلقي نشده از قسمت هاي مشترک محسوب مي شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد ))

تعريف فوق به وسيله ماده 3 آئين نامه اجرايي به شرح زير تکميل شده است :
(( قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها که به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شرکاء مي باشد ، قسمت هاي مشترک محسوب مي گردد و نمي توان حق انحصاري براي آنها قائل شد .))
بنابراين ، ويژگي هاي قسمت هاي مشترک عبارتند از : عدم استفاده انحصاري ، عدم تشخيص و تلقي به عنوان قسمت اختصاصي ، انتقال قهري ، تقسيم ناپذيري ،ممنوعيت گذاردن اشياء ، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينها .

قانون تملک آپارتمانها فقط به تعريف قسمتهاي مشترک ساختمان بسنده کرده ولي آئين نامه اجرايي قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهاي مشترک مذکور در ماده 2 قانون يادشده را به شرح زير احصاء کرده است . زمين زير بنا ، تاسيسات ، اسکلت ساختمان ،درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تاسيسات مربوط به راه پله ، بام ، نماي خارجي ساختمان ، محوطه ساختمان و نظاير اينها .

تعريف قسمتهاي اختصاصي :

قانون تملک آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي آن تعريف دقيقي از قسمت هاي اختصاصي ارائه نمي دهد. فقط آئين نامه اجرايي در ماده 1 مي گويد : (( قسمت هايي از بنا اختصاصي تلقي مي شود که عرفاً براي استفاده انحصاري شريک ملک معيني يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد )) بنا به تعريف بالا معيار تشخيص قسمت هاي اختصاصي از قسمت هاي مشترک منحصراً (( عرف )) است .

از طرفي ماده 2 آئين نامه اجرايي در تکميل مطلب فوق بيان مي کند : (( علاوه بر ثبت ارضي زير بنا و … براي مالکيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالکيت صادر شود ، مشخصات کامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت هاي وابسته ، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد)) با عنايت به ماده 2 قانون تملک آپارتمانها که در آن تعريف قسمت هاي مشترک ساختمان را ديديم و با توجه به مادتين 1 و 2 آئين نامه اجرايي مي توان قسمت هاي اختصاصي ساختمان را چنين توصيف کرد :(( قسمت هاي اختصاصي عبارت از قسمت هايي از ساختمان است که داراي سند مالکيت رسمي مجزا از يکديگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معين يا قائم مقام او بوده و يا عرفاً متعلق به او باشد )) همان طوري که از کلمه (( اختصاصي )) پيداست ، قسمت هاي اختصاصي اساساً در مالکيت انحصاري و شخصي افراد است و هر کس که طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالکيت به نام او صادر شده ، مالک منحصر آن شناخته مي شود ، برخلاف قسمتهاي مشترک ، ساير مالکين هيچ گونه حقي در قسمتهاي اختصاصي ديگران ندارند و از اين حيث است که ماده 9 قانون تملک آپارتمانها تصريح مي کند : (( هر يک از مالکين مي تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني ( هر گونه ) عملياتي را که براي استفاده بهتر از قسمت اختصاصي خود مفيد مي داند ، انجام دهد ….))

بنابراين در يک مجموعه ساختماني فقط قسمتهاي اختصاصي داراي سند مالکيت رسمي مجزا از هم هستند و براي قسمتهاي اشتراکي به هيچ وجه سند رسمي جداگانه صادر نمي شود . حدود و مشخصات و نام قسمت هاي اشتراکي در صورت مجلس تفکيکي که توسط نماينده اداره ثبت تنظيم مي شود ، تعيين مي گردد. مع هذا صورت مجلس تفکيکي علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت هاي اختصاصي را نيز در بر مي گيرد لکن به طوري که گفتيم فقط براي قسمت هاي اختصاصي سند رسمي جداگانه صادر و به مالکين آنها تقسيم مي گردد و صدور سند مالکيت براي قسمت هاي مشترک بي معني است .

قسمت هاي اختصاصي در واقع همان آپارتمان هاي جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبيل پارکينگ و انباري و غيره مي باشند.
با تصويب قانون تملک آپارتمان ها در اسفند ماه 1343 و آئين نامه اجرايي آن ، تفکيک آپارتمان در ادارات ثبت شهرهاي بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازين قانوني و بخشنامه هاي ارشادي در راستاي قانون تملک آپارتمان ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفکيک منسجم تر گرديد.

با گذشت بيش از 30 سال ، موارد نقض ، ايرادات و مشکلات قانون حاکم بر تفکيک آپارتمان ها به عينه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نيز تلاش خود را براي استفاده از روح و مفهوم قوانين و آئين نامه هاي ناظر بر آن به کاربرد به طوري که در حال حاضر تفکيک مجتمع هاي آپارتماني کوتاه و بلند مرتبه با رعايت کليه حقوق مالکان و خريداران بدون اشکال و موانع جدي صورت مي گيرد و در واقع اقدام در مورد تفکيک اعيان مطلوبيت يافته است و صورت مجلس تفکيکي با رعايت جوانب قانون تنظيم مي شود. اما مطلبي که تا سال 1371 اکثراً مورد ايراد و اشکال و شکايت خريداران قطعات آپارتمان قرار مي گرفت ، وضع پارکينگ مشاعي در يک مجموعه ساختماني بود. انجام تفکيک اعيان با ارائه گواهي پايان ساختمان شهرداري به اداره ثبت است . تا سال 1371 و مدتي بعد از آن در گواهي هاي پايان ساختمان قسمت هايي که به منظور پارکينگ در مجموعه وجود داشت ، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفکيکي نوشته مي شد (( در طبقه زير زمين 180 متر مربع محل پارکينگ يا طبقه همکف 120 متر مربع محل پارکينگ ها )) ،اين قيد هيچ توجهي به تعداد آپارتمان هاي مجموعه و گنجايش تعداد اتومبيل در متراژهاي فوق نداشت و ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان ، همين مساحت ها را در قسمت هاي مشاعي صورت مجلس به عنوان محل پارکينگ منظور مي داشتند. در ساختمان هايي که محل پارکينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني باشد اقدام به اين صورت ايرادي نداشته و در آتيه نيز مشکلي به وجود نخواهد آمد ولي اکثراً مساحت منظور شده براي استفاده پارکينگ مشاعي براي همه اتومبيل هاي مالکان آپارتمانها کافي نبوده يک يا دو واحد يا تعداد بيشتري از مالکان آپارتمان ها از داشتن پارکينگ محروم مي مانند يا بعضاً مالک اوليه در موقع تنظيم سند انتقال آپارتمان ،خريدار را از حق داشتن پارکينگ منع نموده و محوطه پارکينگ را به يک يا دو واحد آپارتماني تبديل نموده و از خريداران تضيع حق مي گرديد و از طرفي با قيد محوطه پارکينگ ها در قسمت مشاعي صورت مجلس آن هم فقط افتادگي دارد کافي براي استفاده عده اي ، خريداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئين نامه قانون تملک آپارتمان ها که مقرر مي دارد :

(( قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آن ها که به طور مستقيم مورد استفاده تمام شرکاء ميباشد قسمت هاي مشترک محسوب مي گردد نمي توان حق انحصاري بر آنها قائل شد )) ، منع استفاده از پارکينگ مشاعي را برخلاف مي دانستند. بعد از اعتراضات و شکايات زياد مردم ، واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پارکينگ مشاعي در صورت مجلس تفکيکي به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبيل پرداخته و صراحتاً در آن ذکر مي شد چند واحد از قطعات مورد تفکيک فاقد پارکينگ مي باشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکينگ مشاعي محروم مي داشت تا اين که بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئين نامه اجرايي که پارکينگ جزو مشاعات تعيين نشده ،پارکينگ را مفروز نموده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پارکينگ به صورت مشخص اشاره مي نمايد. با اين ترتيب در صورت مجالس تفکيکي که بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پارکينگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين مي شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پارکينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مي نمايند . در اين روش چون پارکينگ ها جزو مفروزات (آپارتمان هاي ) ساختمان هستند جاي اعتراض براي کساني که پارکينگ نداشته باشند باقي نمي گذارد.
بنابراين تعلق پارکينگ ساختمان به يک واحد آپارتماني دو صورت دارد :

يک صورت از آن تعلق اختصاصي است که همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت آن ، محل دقيقش در صورت مجلس تفکيکي و سند رسمي مربوط قيد مي شود و در حقيقت ملک اختصاصي مالک آپارتمان محسوب مي گردد. صورت ديگر تعلق پارکينگ به هر واحد به طور مشاعي است . که قبل از سال 1371 عمل مي شد. به اين معنا که در صورت مجلس تفکيکي واحدهايي که مي توانند بصورت مشاع از پارکينگ ساختمان استفاده کنند ، نام برده مي شوند. در اين صورت فقط آپارتمان هايي که حق استفاده از پارکينگ مشاع براي آنها شناخته شده مي توانند از پارکينگ ساختمان بطور مشاع استفاده کنند. ممکن است بعضي از واحدها حق استفاده از پارکينگ مشاعي را داشته باشند و بعضي ديگر نه . هم چنانکه ممکن است تمامي واحدهاي آپارتماني ساختمان بدون آن که تعلق قسمتي از پارکينگ ها به نحو اختصاصي براي آنها معين شده باشد ، داراي حق استفاده مشاعي از پارکينگ ساختمان باشند . در اين حالت هر کدام از واحدها مي توانند اتومبيل خود را درهر قسمت از پارکينگ متوقف کند ، بي آن که کسي معترض توقف او در قسمت خاصي از پارکينگ مشاعي باشد. البته در چنين حالتي مالکان براي ايجاد نظم و انضباط در ساختمان مي توانند با استقراع محل معيني را براي مدت معيني بطور موقت اختصاص به هريک از واحدها دهند و براي رعايت عدالت در سررسيد مدتهاي معين به تعويض آنها اقدام نمايند تا بين مالکان ( يا استفاده کنندگان ) رنجش و تنشي در اين خصوص ايجاد نشود.

يکي از مسايلي که غالباً در ساختمان ايجاد اختلاف مي نمايد پارکينگ ساختمان است . اين اختلاف صور گوناگوني دارد که در زير به برخي از آنها اشاره مي شود :

يک – ساختماني احداث شده و تعدادي از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) داراي پارکينگ مشاعي اند و دو ثلث بقيه واحدها فاقد پارکينگ مي باشند. از لحاظ اتخاذ تصميمات راجع به اداره ساختمان ، اکثريت با مالکيني است که فاقد پارکينگ اند. تعدادي از اين اکثريت اتومبيل خود را در محل پارکينگ واحدهائي که مالک پارکينگ مشاعي اند ، متوقف مي کنند. چون مالکان داراي پارکينگ در اقليت اند ، نمي توانند در مجمع عمومي مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکينگ نظرات و منويات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالکاني که فاقد پارکينگ اند ( اکثريت )از اين موقعيت سوء استفاده نموده و به پارکينگ اقليت تجاوز مي کنند. در اين حالت مالکان داراي پارکينگ مي توانند منفرداً يا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کساني که حق استفاده از پارکينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني شکايت کنند.

دادگاه با رويت مدارک و اسناد مالکيت دو طرف ، مالک متجاوز به پارکينگ را محکوم مي نمايد. زيرا کسي که حق استفاده از پارکينگ را ندارد نمي تواند بطور غير قانوني به پارکينگ ديگري تجاوز کند. حتي تصميماتي هم که از سوي اکثريت در مورد استفاده از پارکينگ عليه اقليت بطور غير قانوني اتخاذ شده از طريق دادگاه قابل ابطال است.
دو – در يک مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پارکينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي مي باشند و بعضي ديگر فاقد چنين حقي اند. اما جايي از قسمتهاي مشترک ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکينگ در اسناد و مدارک قيد نشده ، لکن به عنوان پارکينگ . توقف اتومبيل مي توان از آن استفاده کرد. مع هذا بعضي از مالکان با توقف اتومبيل در آن جا مخالفند زيرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب مي شود. آيا مخالفت آنها قانوني است يا نه ؟ آيا کساني که فاقد حق استفاده از پارکينگ مي باشند مي توانند در آن قسمت ها اتومبيل خود را متوقف کنند ؟ پاسخ منفي است . چه ، اولاً آنها در سند مالکيت خود حق استفاده از پارکينگ را ندارند و ثانياً بدون اذن ساير مالکان که داراي مالکيت مشاعي در قسمتهاي مشترک ساختمان اند ، نمي توانند به توقف اتومبيل خود در ساير قسمت ها که به عنوان پارکينگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالکان فاقد پارکينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمت هاي مزبور اتومبيل خود را متوقف کنند ،مالکان معترض مي توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غير قانوني بازدارند.

سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در اثناي آن ،آپارتمان ها را پيش فروش مي کند و در سند عادي تنظيمي ( قولنامه يا مبايعه نامه )براي واحد فروخته شده پارکينگي منظور مي کند. اما پس از ساخت و صدور پايان ساختمان بعضي از واحدها فاقد پارکينگ شناخته مي شوند. خريدار با توجه به سند عادي که در آن براي او پارکينگ منظور شده بود به مالک اعتراض مي کند و مالک ( فروشنده ) قادر به تامين پارکينگ براي خريدار نيست. چه بايد کرد؟اين مقوله ارتباطي به حقوق مالکان آپارتمان ها ندارد. يعني فروشنده تعهدي کرده که بايد از عهده آن برآيد يا به نحو مقتضي خسارات خريدار را که ناشي از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران کند يا چنانچه از اين حيث جرمي مرتکب شده ، مجازات شود.

چهار – مالک ساختمان ، آپارتمان ها را مي سازد و به هنگام ساخت ، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي (قولنامه يا مبايعه نامه ) به خريداران واگذار مي کند. ولي مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پارکينگ ها را به واحد آپارتماني تبديل مي کند.

به هنگام صدور پايان ساختمان معلوم مي شود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتيجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري (3) با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي کند . پس از واگذاري آپارتمانها به خريداران ، آنها متوجه مي شوند . که قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پارکينگ منظور شده بوده است لکن به ترتيبي که در بالا گفتيم مالک ساختمان پارکينگ هاي متعلقه را به يک واحد ديگر آپارتماني تبديل کرده است ،چه بايد کرد ؟

اين موضوع فروض مختلفي مي تواند داشته باشد :

1- طي اسناد عادي واگذاري ( قولنامه يا مبايعه نامه ) صريحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکينگ فروخته شده است . در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پارکينگ خريده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.

2- در اسناد عادي واگذاري مساله پارکينگ مسکوت مانده است . نه تصريح شده به اين که آپارتمان خريداري شده داراي پارکينگ است و نه قيد شده به اين که فاقد پارکينگ مي باشد . به نظر مي رسد با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پارکينگ ذي حق است و مي تواند قلع و قمع آپارتماني که در محل پارکينگ هاي متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نمايد.

3- مالک بعد از اخذ پايان ساختمان و صورت مجلس تفکيکي بعض يا تمام پارکينگ ها را به يک يا چندواحد آپارتماني تبديل مي کند و پس از پرداخت جريمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري ، آپارتمان ها را رسماً به خريداران واگذار مي کند. در اين صورت چون اين حق قبلاً طبق پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پارکينگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غير قانوني تلقي و قابل اعاده به حالت پيشين است . به عبارت ديگر خريداران که مالکان آپارتمان ها مي باشند با تقديم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثي در محل پارکينگ ها را از دادگاه تقاضا مي نمايند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است ،لذا دادگاه علي الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.

________________
پي نوشت ها:

1- نگاه کنيد به : حل مشکلات ثبتي ، علي رستمي بوکاني ،انتشارات ققنوس ، چاپ اول 1378 ص 39 تا 42

2- ماده 100 قانون شهرداري ( مصوب 27/11/1345): (( مالکين اراضي و املاک واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفکيک اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.
شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مامورين خود اعم از آن که ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد ، جلوگيري نمايد …

تبصره 5 – ( اصلاحي 27/6/1358 ) در مورد احداث پارکينگ و يا غير قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن ، کميسيون مي تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پارکينگ ، راي به اخذ جريمه اي که حداقل يک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع فضاي از بين رفته پارکينگ باشد ، صادر نمايد. ( مساحت هر پارکينگ با احتساب گردش 25 متر مربع مي باشد )شهرداري مکلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي باشد .


مشاوره حقوقی رایگان