بسم الله
 
EN

بازدیدها: 880

نقدي بر قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن-قسمت سوم(قسمت پاياني)

  1390/12/1
خلاصه: نقدي بر قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن-قسمت سوم(قسمت پاياني)
دلائل بقاء مالکيت نسبت به موات عرضي
در مورد بقاء نسبت به موات عرضي, در صورتي که ملک از طريق ارث, بيع, هبه و امثال آن به مالک انتقال يافته باشد, چنانکه در پيش گفتيم, ادعاي اجماع شده است. اما در صورتي که موات عرضي از طريق احياء تملک شده باشد, براي ابقاء براي بقاء مالکيت مواردي که حکم به بقاء مالکيت موات عرضي مي شود قابل استناد است.
1- اصل بقاء ملک است. مقصود از اصل در اينجا استصحاب است.
2- قاعده دوام ملک: مالکيت يک حق دائم است و تاز ماني که دليلي بر زوال آن نيست باقي ميماند و معلوم نيست که خراب و بائر شدن زائل کننده ملکيت باشد.
3- خبر سليمان بن خالد که از حضرت صادق (ع) سئوال کرد: مردي به زمين مخروبه اي آمده, آن را آماده بهره برداري ميکند و نهرهاي آن را جاري ميسازد و آن را تعمير و در آن زراععت ميکند. پس تکليف او چيست؟ فرمود: صدقه (ماليات يا زکوه) . گفتم: اگر صاحبش را بشناسد چه تکليفي دارد؟ فرمود بايد حق او را بدهد (2) يعني خود زمين يا اجرت آن را به مالک بدهد.
4- حديث نبوي : براي عرق (ريشه) ظالم حقي نيست (3) که در تفسير آن گفته شده است: مقصود مردي است که زمين موات متعلق به غير را تصرف ميکند و در ان درخت ميکارد که حقي براي او نيست.
مخالفين نيز دلائلي از احاديث و اخبار آورده اند که قابل بحث ورد است. صاحب جواهر اين دلائل را مورد بحث و انتقاد قرار داده و خود قائل به بقاء مالکيت در فرض مذکور شده است. (1) از قانون مدني نيز همين قاعده مستفاد ميگردد. هر چند که بر طبق لغو مالکيت اراضي موات بايد آتن را منسوخ تلقي کرد.
تعارض در متن مقررات جديد از نظر مبني .- مقررات جديد راجع به سلب مالکيت اراضي موات علاوه بر اينکه با فقه اسلامي وفق نميدهد از نظر مبني با هم متعارض است و اين دليل عدم دقت نويسندگان آنها و عدم احاطه انها به مسائل فقهي و حقوقي است. در اينجا دونکته قابل توجه است:
1- آئين نامه قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري تحت عنوان مقررات تشخيص اراضي موات و عمران و آبادي, در ماده 2 عمران و آبادي قابل قبول را در چند قسمت ذکر کرده و در دو بند اول چنين مقرر داشته است:
2-1- زمين قبلاً به صورت خانه بوده و در سند مالکيت قيد شده باشد.
2-2- هرگاه در زمين قبلاً ساختماني بوده و بعد اخراب شده و فعلاً بقاياي ان مشهود باشد و در اين صورت معادل 4 برابر مساحت زيرباناي ساختمان مخروبه احياء شده محسوب ميگردد..... دو اشکال بر اين مقررات وارد است:
اولاً روشن نيست که اگر زمين قبلاً به صورت خانه بوده و در سند مالکيت قيد شده و سپس خراب شده باشد آيا فقط مساحت زيربنا احياء شده تلقي مي شود يا همه زميني که به عنوان خانه سند مالکيت براي آن صادر شده است. اگر همه زمين بدون محدوديت مساحت, چنانکه از ظاهر بند 1-1 ماده 2 بر ميآيد, احياء شده تلقي شود, در اين صورت با مبنائي که در بندهاي 2-2 و 2-6 همين ماده پذيرفته شده و سازگار نخواهد بود. اگر فقط مساحت زيربناي ساختماني سابق احياء شده محسوب شود و در مالکيت سابق باقي بماند, باز هم با بندهاي مذکور که تا 4 برابر مساحت زير بنا را احياء شده تلقي کرده هماهنگ نخواهد بود.
ثانياً از دو بند مذکور بر ميآيد که زميني که با احداث ساختمان احياء شده و به تملک احياء کننده در آمده است با مخروبه شدن ساختمان از ملکيت احياء کننده يا شخصي که ملک به انتقال خارج نميشود و مالکيت سابق ميماند. در واقع آئين نامه مزبور در اينجا نظريه بقاء مالکيت در موات عرضي پيروي کرده, در حالي که در مورد زمينهاي زراعتي و باغهائي که به صورت بائر و مخروب در آمده باشند از اين نظريه پيروي نکرده و مالکيت اين گونه اراضي را ظاهراً لغو شده تلقي نموده است . به ديگر سخن در قسمت هاي مختلف ماده 2 آئين نامه دو نظريه و دو مبناي متفاوت پذيرفته شده که از نظر علمي قابل توجيه نيست.
2- در ماده4 قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حکومت جمهوري اسلامي مصوب 4/7/1358 که مربوط به اراضي کشاورزي است چنين مقرر شده است. عدم بهره برداري متوالي از اراضي دائر بد مدت سه سال بدون عذر موجه در حکم اعراض از آن بوده و آن قسمت اراضي که معطل مانده باشد مشمول احکام راجع به اراضي بائر خواهد بود. روستائي نسبت به واگذاري آنها اقدام مينمايد. بنابراين مقررات, صرف عدم بهره برداري و بائر شدن زمين موجب سقوط مالکيت نيست بلکه در صورتي از مالک سلب مالکيت مي شود که مدت سه سال بدون عذر موجه زمين را معطل گذارده باشد, در حالي که برابر اصلاحيه بائر در آمده بدون مهلت سلب مالکيت شده و اين زمينها بلافاصله به تملک دولت در آمده است بجز يک قطعه زمين کوچک متعلق به کساني که فاقد خانه مسکوني هستند (موضوع تبصره يک قانون مذکور). بنابراين دو قانون ياد شده شوراي انقلاب از نظر مبنا با هم متعارضند .و اين برخلاف اصول قانون نويسي و قانونگذاري است.
پس از پايان بحث حقوقي و فقهي راجع به قانون لغو مالکيت اراضي عمران شهري و آئين نامه آن اينک بجاست درباره نقاط قوت و ضعف اين قانون از نظر اقتصادي و اجتماعي به اختصار سخن گوئيم.
ب- نقاط قوت و ضعف قانون از نظر اقتصادي و اجتماعي
1- نقاط قوت- قانون الغاء مالکيت اراضي موات موجب تعديل ثروت است.ميدانيم که اشخاصي به نا حق و چه بسا بر خلاف ضوابط قانوني مدني زمينهاي موات وسيعي را مالک شده و از اين راه ثروت هاي هنگفتي بدست آورده بوند, در حالي که اراضي موات همانطور که اصل چهل و پنجم قانون اساسي مقرر داشته از ثروتهاي عمومي است و بايد در اختيار حکومت اسلامي باشد و بر طبق مصالح جامعه بايد از آنها بهره برداري شود. قانون مدني ( جلد اول) مصوب 1307 هم احياء موات را از اسباب تملک شناخته و تملک اين اراضي بدون احياء را معتبر نشناخته است. معهذا عده اي با سوق استفاده از مقررات ثبتي اراضي موات پهناوري را تملک کرده و براي آنها سند مالکيت گرفته و از اين طريق ثروت بزرگ و نامشروع و غير موجهي تحصيل کرده بودند که ميبايست به دولت باز گردد.
فايده ديگر قانون جلوگيري از بورس بازي و سفته بازي روي زمين است.گروهي سرمايه هاي خود را که ميبايست در توسعه اقتصاد کشور بکار بيفتد در معاملات زمين بکار انداخته بودند و با بورس بازي و خريد و فروش ناسالم زمين در آمدهاي هنگفت و نابجائي بدست ميآورند و در اثر اين گونه معاملات روزبروز بر قيمت زمين افزوده ميشد و بهاي زمين در سالهاي اخير به طور سرسام آوري بالا رفته بود و اشخاص نيازمند و کم بضاعت بويژه در شهرهاي بزرگ کمتر ميتوانستند زمين مناسبي براي ساختمان فراهم کنند. قوانيني که قبل از انقلاب براي تثبيت قيمت زمين وضع شده بود نتوانسته بود اين مشکل را حل کند و اکنون با قانون لغو مالک اراضي موات جلوي سفته بازي و بورس بازي زمين گرفته شده و اين گونه معاملات متوقف گرديده است.
فايده سوم قانون مزبور فراهم کردن زمينه براي حل مشکل مسکن است. اگر زمينهاي موات براي تهيه مسکن در اختيار اشخاص نيازمند گذارده شود و اگر به اشخاصي که يک قطعه زمين براي ساختمان تهيه کرده اند در مدت معقول اجازه عمران داده شود و اگر دولت از زمينهائي که در اختيار دارد براي خانه سازي استفاده کند زمينه براي حل مشکل فراهم خواهد شد. با پائين آمدن قيمت زمين و استفاده صحيح از آن علي القاعده بايد قيمت تمام شده مسکن هم پائين بيايد و اين هم در خانه دار شدن طبقات متوسط و کم درآمد موثر خواهد بود.
2- نقاط ضعف- در قانون الغاء مالکيت اراضي موات شهري نقاط ضعف متعددي از نظر اقتصادي و اجتماعي ديده مي شود:
اين قانون فعاليتهاي ساختماني را دچار رکورد کرده است. امروز تهيه زمين ساختماني بسيار دشوار است اگر کسي نياز به مسکن داشته و پول هم داشته باشد و بخواهد خانه و مسکني براي خود بسازد نميتواند زمين مناسبي پيدا کند زيرا معاملات زمين متوقف شده و دولت هم تاکنون نتوانسته است زمينهائي را که در اختيار دارد تفکيک کند و در اختيار مردم بگذارد. البته زمينهائي که به وسيله بنياد مسکن يا سازمانهاي مشابه مردم واگذار شده که علاوه بر اينکه در پاره اي موارد منطبق بر ضوابط قانوني نبوده با توجه به نياز به ميليونها واحد مسکوني در سطح کشور, از نظر تعداد چندان قابل توجه نبوده است. فعاليت ساختماني و خانه سازي دولت و بنياد مسکن و موسسات خيريه هم بي شک کافي براي رفع نيازهاي مردم نيست.
همين رکورد يا کم شدن کار ساختماني در يک سال اخير در کم شدن عرضه مسکن و بالا رفتن بهاي آن موثر بوده است.
زيان قانون الغاء مالکيت اراضي موات از نظر اشتغال نيز قابل توجه است. با کم شدن فعاليت ساختماني و توقف معاملات زمين و کم شدن عرضه مسکن و معاملات راجع به آن شک نيست که قشرهائي از مردم که در اين زمينه ها فعاليت داشتند و از اين راهها ارتزاق ميگردند بيکار يا دچار کم کاري و کمبود درآمد شده اند و اين وضع بويژه در اين دوره انقلاب و با توجه به بحران اقتصادي موجود خطرناک است.
يکي از نقاط ضعف قانون ياد شده اين است که گروهي از مردم متوسط يا کم درامد را متضرر و ناراضي کرده است. بسياري از اين افراد زميني تهيه کرده بودند که در موقع مناسب آن خانه اي بخرند. البته اگر اين اشخاص فاقد خانه شخصي باشند ميتوانند نسبت به عمران و آبادي زمين خود (مشروط اينکه از حد نصاب مقرر: 1000 متر مربع در شهرهاي بزرگ و 1500 متر در شهرهاي کوچک تجاوز نکند) اقدام کنند ولي بايد از دولت اجازه بگيرند و چون دولت در بسياري از شهرها هنوز سازمان عمران اراضي موات را که مرجع صدور اين اجازه است تشکيل نداده عملاً اين کار با اشکال مواجه شده و مردم در بلاتکليفي بسر ميبرند و در نقاطي که سازمان عمران اراضي موات تشکيل شده گرفتن اجازه عمران گذشتن از هفت خان رستم است. جاي تعجب است که بعضي از اين دفاتر حتي وکالت نامه رسمي را هم براي اين کار نميپذيرند و حضور مالک را حتي اگر پير فوتوت يا بيمار يا معلول يا مفلوج باشد لازم ميشمارند. بهرحال , اگر مالک زمين يک خانه مسکوني شش دانگ داشته باشد نميتواند اجازه عمران براي زمين خود بگيرد, هر چند که خانه اش بسيار کوچک و نامناسب باشد. اگر مالک زمين به علت کوچک بودن يا نا مناسب بودن زمين يا به هر علت ديگر بخواهد قطعه زمين منحصر خودرا بفروشد و با پول آن خانه اي براي خود بخرد يا آن را به مصرف معالجه خود يا زن يا فرزندنش برساند يا استفاده مشروع ديگري از آن کند باز هم قانون اجازه نميدهد. آنچه قانون اجازه ميدهد عمران و آبادي است نه فروش. حال مورد ديگري را مطرح ميکنيم. شخصي باغ کوچکي خريده يا از پدرش به ارث برده و به علت گسترش شهر اين باغ جزء محدوده قرار گرفته و در اثر خيابان کشي و تخريب باغ شهرداري قسمتي از ان را گرفته و جزء خيابان قرار داده و قسمت ديگر هم طبيعتاً بائر و متروک شده و چاره اي جز آن نبوده است. قانون جديد ميگويد: اگر يک خانه شخصي, هر چند کوچک و نامناسب, داريد مالک باغ خود يا باقي مانده آن نيستيد حتي نميتوانيد آنرا آباد کنيد . آيا اين موافق عدالت و انصاف و قسط اسلامي است؟ آيا اين قانون موجب ستم بر گروهي از مردم متوسط و کم درآمد نخواهد بود جاي تعجب است در نقاطي که سازمان عمران اراضي موات تشکيل نشده و در واقع قانون در آن نقاط اجرا نمي شود اگر اشخاص بخواهند يک قطعه زمين کمتر از حد نصاب خود را بفروشند بر خلاف بخشنامه هاي وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد (1) ادارات ثبت اسناد محل کاسه گرمتر از آش شده و ثبت معامله را نميپذيرند و به دفاتر اسناد رسمي هم دستور داده اند که از ثبت اين گونه معاملات خودداري کنند. مضحک ان است که گاهي کارمندان ثبت نامه مينويسند و امضاء ميکنند که بخشنامه دولت به نفع فئودالها و برخلاف قانون است و ما انرا اجرا نخواهيم کرد. آيا اين مفهومي بجز خود سري و بي قانوني و هرج و مرج دارد؟
به هر حال مهمترين نقطه ضعف قانون عدم انطباق آن با فقه اماميه است که قبلاً از آن سخن گفتيم.
از آنچه گفتيم ميتوان نتيجه گرفت که قانون لغو مالکيت اراضي موات و آئين نامه ان نه مبناي صحي فقهي و حقوقي دارد و نه از نظر اجتماعي و اقتصادي بي اشکال است. به نظر ما بجا بود قانونگذار به پيروي از فقهاي اماميه بين موات اصلي و موات عرضي فرق ميگذاشت و در مورد اراضي موات عرضي مهلتي براي آباد کردن معين ميگرد تا اگر مالکين در مهلت مقرر اقدام به عمران و آبادي زمين نميگردند در راه مصلحت اجتماع دولت ان را تملک ميگرد. اين راه حل هم با اصول فقهي و حقوقي بيشتر وفق ميداد و هم با مصالح اجتماعي و عدالت و انصاف و تا حد زيادي از زيانهاي ناشي از اجراي قانون مزبور ميکاست. شايد با اصلاح آئين نامه و تعريف موات به گونه اي که در قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حکومت جمهوري اسلامي و بعضي از تعاريف فقها ديده مي شود و به عبارت ديگر با تعريف مضيقي از موات و محدود کردن ان به موات اصلي بتوان مشکل را حل کرد. به هر حال اميد است قانونگذار جمهوري اسلامي به اين مساله توجه کند و در مورد اصلاحي تکميل قانون به گونه اي شايسته و هماهنگ با فقه اسلامي اقدام نمايد.


منابع:
1- مجموعه نظرهاي مشورتي اداره حقوقي وزارت دادگستري در زمينه مسائل کيفري تهيه و تنظيم از مرتضي محسني- مرتضي کلانتريان مسئله شماره 91.
1- Delai raisonnble
2- تحقيقات مقدماتي در کشور فرانسه باستناد مواد 49و 79 قانون آئين دادرسي کيفري چه در امور جنحه و چه ر امور جنائي توسط بازپرس انجام مي گيرد.
3- Bull, crim No 458.D. 1960. somm. P. 14.
(1) اما الموات فهو الذي لاينتفع به لعطلته اما لا نقطاع الماء عنه و الا ستيلاء الماء عليه او لا ستئجامه او غير ذلک موانع النتفاع (شرايع, چاپ عبدالرحيم, ص 250).
(1) جواهر الکلام, چاپ جديد, ج 38, تهران 1398 هجري قمري, ص 9 و 10.
(2) امام خميني, تحرير الوسيله, ج 2 چاپ بدون تاريخ, ص 335. اين کتاب قبل از انقلاب در سه جلد بدون ذکر نام مولف بچاپ رسيده و اخيرا نيز با نام ايشان تجديد چاپ شده است.
(3) علامه, تذکره الفقهاء, چاپ اوفست بدون تاريخ, تهران, ج 2, ص 400.
(1) همان ماخذ, ج2, ص 401.
(1) سيد محمد جواد عاملي, مفتاح الکرامه, ج 7, ص 9و10.
(2) همان ماخذ, ص 10.
(1) تحرير الوسيله, ج2, کتاب احياء موات, مساله 2, ص 335و 336. عين عبارت مولف بدين شرح است الموات بالعارض الذي کان مسبوقا بالملک و الاحياء اذالم يکن له مالک معروف علي قسمين: الاول ما با داهلها و صارت بسبب مرور الزمان و تفادم الايام بلامالک و ذلک کالا راضي الدارسه و القري و البلاد الخربه و القنوات الطامسه التي کانت للامم الماضين الذين لم يبق منهم اسم و لا رسم او نسبت الي اقوام او اشخاص لم يعرف منهم الا الاسم؛ الثاني مالم يکن کذلک و لم تکن بحيث عدت بلامالک بل کانت لمالک موجود ولم يعرف شخصه و يقال لها مجهوله المالک. فاما القسم الاول فهو بحکم الموات بالاصل في کونه من الانفال وانه يجوز احياء و يملکه المحبي... و اما القسم الثاني فالاحوط الاستئذان فيه من الحاکم في احياء و القيام بتعمير و التصرف يه کمان الاحوط معامله مجهول المالک معه بان يتفحص عن صاحبه و بعد الياس يشتري عينها من حاکم الشرع و يصرف ثمنها علي الفقراء و اماان يستاجر هامنه باجره معينه او يقدر ما هو اجره مثلها لوانتفع بها و يتصدق به علي الفقراء و الاحوط الاستئذان منه...
(1) همان کتاب, مساله 3, ص 336 و 337. عين عبارت مولف در اين زمينه به شرح زير است: ان کان ماطرا عليه الخراب لمالک معلوم فان اعرض عنه مالکه کان لکل احد احياء و تملکه و ان لم يعرض عنهفان ابقاء مواتا للانتفاع بهامي تلک الحال من جبهه تعليف دوابه اوبيع حشيشه او قصبه و نحو ذلک – فرما ينتفع منها مواتا اکثر مما ينتفع منها محياه- فلا اشکال في انه لا يجوز لا حد احياوها و التصرف فيها بدون اذن مالکها. و کذا فيما اذاکان مهتما يا حيائها عازما عليه و انما اخر الاشتغال به لجمع الالات و تهيئه الاسباب المتوقعه الحصول اولانتظار وقت صالح له. و اما لوترک تعمير الارض و اصلاحها و ابقاها الي الخراب من جهه عدم الاعتناء بشانها و عدم الاهتمام و الالتفات اي مرمتها و عدم عزمه علي احيائها اما العدم حاجته اليها او لاشتغاله بتعمير غيرها فبقيت مهجوره مده معتداً بها حتي آلت اي الخراب فان کان سبب ملک المالک غير الاحياء , مثل انه ملکها بالارث اوالشراء, فليس لا حد وضع اليد عليها و احياء و ها و التصرف فيها الاباذن مالکها و لواحياها احد و تصرف فيها و انتفع بها بزرع او غيره فعليه اجرتها لمالکها. و ان کان سبب ملکه الاحياء بان کانت ارضا مواتا بالاصل فاحياها و ملکهاثم بعد ذلک عطلها و ترک تعميرها حتي آلت الي الخراب فجوز احياء ها لغيره بعضهم و هوفي عايه الاشکال بل عدمه لا يخلومن قوه.
(1) جواهر الکلام,ج38, ص 23.
(1) جواهر, چاپ جديد, ج 38 , ص 22 به بعد مفتاح الکرامه , ج7, ص 10 و 11, مسالک الافهام, ج2, چاپ سنگي 1068 هجري قمري, ص 274.
(2) عن الرجل ياتي الارض الخربه فيستخرجها و يجري انهارها و يعمرها و يزرعها فمادا عليه؟ قال: الصرقه. قلت: فان کان يعرف صاحبها؟ قال: فليود اليه حقه ( وسائل, ج17, چاپ بيروت, کتاب احياء الموات, باب 3 جديث 3, ص 329).
(3) ليس لعرق ظالم حق (المستدرک, باب 1, کتاب احياء الموات, حديث 1 به نقل از زير نويس جواهر, ج 38, ص 24).
(1) جواهر, ج 38, ص 25.
(1) رجوع شود به بخشنامه هاي شماره 5998/1 مورخ 7/6/58 و 103/1 28/6/58 وزارت مسکن و شهرسازي و بخشنامه شماره 5389/10- 13/6/58 سازمان ثبت اسناد کشور.







نويسنده:دکتر سيد حسين صفائي-استاد دانشکده حقوق و علوم سياسي دانشگاه تهران





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان