بسم الله
 
EN

بازدیدها: 811

قانوني که دفاتر اسناد رسمي اجرا نمي کنند

  1390/11/24
خلاصه: قانوني که دفاتر اسناد رسمي اجرا نمي کنند
قانون تملک آپارتمانها درتاريخ 16/12/1343 به تصويب رسيده و در تاريخ 11/3/76 موادي به آن الحاق گرديد . لکن به رغم رشد و گسترش آپارتمان نشيني ، مقررات وقوانين مربوط به آپارتمان نشيني پا به پاي اين رشد و ترقي ، توسعه نيافته و تقريبا در شکل سنتي خود باقيمانده است .

قانوني که دفاتر اسناد رسمي اجرا نمي کنند

قانون تملک آپارتمانها درتاريخ 16/12/1343 به تصويب رسيده و در تاريخ 11/3/76 موادي به آن الحاق گرديد . لکن به رغم رشد و گسترش آپارتمان نشيني ، مقررات وقوانين مربوط به آپارتمان نشيني پا به پاي اين رشد و ترقي ، توسعه نيافته و تقريبا در شکل سنتي خود باقيمانده است . ضمن اينکه ساير قوانين تکميل کننده و پشتيبان اين قانون نيز يا اجرا نمي گردند و يا ساز و کارهاي اجراي اين قانون را ايجاد نمي نمايند . به گونه اي که اين قانون به طور کلي فوائد و کارايي خود را از دست داده و تنها شانس است که در خريد يک آپارتمان فرد را ياري خواهد داد . کساني که دستي بر مديريت آپارتمانها داشته وبا مشکلات آن آشنايي دارند براين موضوع واقفند که يک مجتمع 20 واحدي را يک همسايه ناباب کفايت مي کند تا شيرازه اين قوانين و مقررات را از هم بگسلد و همگان فرار را بر قرار ترجيح دهند . فلذا با عنايت به اجرائي شدن قانون هدفمند کردن يارانه ها و افزايش بهاي انرژي هاي مور استفاده آحاد مردم ، لزوم توجه به قانوني که اجرا نمي شود را چند برابر نموده و ضروري است ماده 12 الحاقي به قانون تملک آپارتمانها مد نظر مسئولين و دفاتر اسناد رسمي قرارگيرد :
? شرح مطلب :

همانطور که مي دانيد يکي از ضمانت اجراي هاي مندرج در قانون تملک آپارتمانها در خصوص پرداخت هزينه هاي مشترک يا اصطلاحا همان مبالغ شارژ ، اين است که چنانچه مالک يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود به هيات مديره خودداري نمايد ، برابر ماده ده مکرر الحاقي و اصلاحي به قانون مذکور مديران ميتوانند با ارسال اظهارنامه رسمي و ارائه ليست بدهي ، هزينه مذکور را ازواحد بدهکار مطالبه نمايند اين ماده مقرر مي دارد :

«در صورت امتناع مالک يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترک از طرف مدير يا هيات مديران وسيله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود »

پس از گذشت مهلت قانوني(ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه) در صورت عدم پرداخت هزينه هاي مشترک توسط واحد بدهکار ، مديران ميتوانند نسبت به قطع خدمات مشترک (آب گرم – گاز آسانسورو…) واحد بدهکار اقدام نمايند . لکن متاسفانه زيرساخت ها و سازوکارهاي اجرايي اين ماده ، آنطور که بايد و شايد در مقررات موضوعه به ويژه مقررات شهرداري ها پيش بيني نشده و در اکثريت قريب به اتفاق آپارتمانها، امکاني براي قطع خدمات مشترک واحد بدهکار براي مديران ساختمان وجود ندارد . زيرا معمولا سازندگان آپارتمانها به جهت صرفه جويي در مصرف لوله و اتصالات، درمحل موتورخانه به تعداد واحدهاي ساخته شده از شير آلات استفاده ننموده وبه وطور معمول شير آلات اصلي هر واحد نيزدر داخل فضاي اختصاصي واحد تعبيه مي گردد که براي مديران ورود و دسترسي به آن مجاز نيست . ضمن اينکه در خصوص ساير تاسيسات مانند آسانسور و بالابر ها نيز با توجه به چند واحده بودن اکثريت قريب به اتفاق ساختمانها عملا امکان سلب امکان استفاده ازاين وسيله براي واحد بدهکار وجود ندارد . فلذا اين سانکسيون يا ضمانت اجراي مندرج درقانون تملک آپارتمانها عملا در اکثريت قريب به اتفاق آپارتمانها بلااجرا و فاقد اثر گذاري باقي مانده و مديران امکاني براي توسل به اين ضمانت اجرا ندارند .

در صورت عدم امکان چنين اقدامي از ناحيه مديران ساختمان ، قانونگذار در تبصره ماده راه حل ديگري را نيز پيش بيني نموده وآن راه حل همانا طرح دعوي حقوقي درمراجع قضائي عليه واحد بدهکار و در موازات آن درخواست صدور دستور بر قطع خدمات اختصاصي واحد بدهکار مي باشد . البته مطالبه سهم نامبرده از طريق اجراي ثبت نيز دراين قانون پيش بيني شده است لکن اين راه حل هرچند در بدو امر کارا به نظر مي رسد لکن با عنايت به مراتب ذيل امکان پذير نبوده و کارائي خود را در عمل از دست داده است :

1) تشريفات طولاني دادرسي و ثبتي در برابر مبالغ مورد مطالبه که معمولا خيلي ناچيز مي باشند .

2) با توجه به افتخاري بودن سمت مديران در اکثريت مجموعه ها امکاني بر اختصاص فرصت کافي جهت مراجعه به مراجع قضائي و شبه قضائي براي مديران وجود ندارد .

3) رعايت احتياط و جلوگيري از هرگونه درگيري و مشکلات بعدي که ممکن است پس از طرح دعوي گريبان گير مدير يا مديران مجموعه گردد نيز از ديگر دلائلي است که مديران مجموعه ها کمترتمايل برتوسل بدين روش دارند . به عنوان مثال به ياد دارم که يکي ازمراجعين دفتر که در پس اين اقدام حقوقي عليه همسايه خود ، با خسارات عمده به وسيله نقليه خود از ناحيه واحد متخلف روبرو شده بود و امکاني نيز بر اثبات ادعاي خود نداشت .

در نهايت با توجه به عدم کارائي روشهاي فوق الذکر ، در مجموعه مقرراتي که در سال 76 به قانون تملک آپارتمانها الحاق گرديد راه حل نسبتا مناسبي جهت دريافت هزينه هاي مشترک پيش بيني گرديد که به موجب آن دفاتر اسناد رسمي مکلف گرديدند درهنگام تنظيم سند رسمي گواهي تسويه حساب مديران را از مالک مطالبه و يا با موافقت مديران و تعهد منتقل اليه به پرداخت بدهي مالک سند انتقال را تنظيم نمايند . اين پيش بيني در ماده 12 الحاقي به قانون تملک آپلارتمانها مورد نظر مققنن واقع شده بود مي توانست راه حل مناسبي در خصوص الزام واحد بدهکار به پرداخت بدهي خود به صندوق ساختمان باشد .چرا که در نهايت فرد مذکور موظف بود مانند ساير موارد مانند تسويه حساب آب ، برق و گاز در زمان انتقال ملک کل بدهي خود را با در نظر گرفتن جرائم آن به صندوق ساختمان پرداخت تا امکان واگذاري ملک خود را داشته باشد . لکن متاسفانه به هردليل که نگارنده بر آن واقف نيست ، دفاتر اسنادرسمي به اين وظيفه خود عمل ننموده و در عمل مديران ساختمان را با ساکنين جديد واحد [اعم از مالک و مستاجر] درگيروايجاد مشکلات عمده مي نمايند . در اين اثناء مالک جديد چون بدهي را مربوط به زمان مالکيت خود نمي داند طبعا از پرداخت آن امتناع نموده و مالک قبلي نيز که ملک خود را واگذار نموده به طريق اولي خود را مبري دانسته و از اداي دين خودداري مينمايد . در صورتيکه دفاتر اسناد رسمي مي توانند مانند ساير مفاصا حساب هاي لازم ، برگ تسويه حساب مديران را نيز از فروشنده مطالبه و به کليه اختلافات بدون هرگونه منازعه پايان دهند . به ويژه با اجرائي شدن قانون هدفمند کردن يارانه ها و افزايش قابل توجه در هزينه هاي ساختمان خصوصا افزايش هزينه هاي حامل هاي انرژي[ آب ، برق و گاز ] عدم پرداخت به موقع هزينه هاي مشترک از جانب يک يا چند واحد مي تواند موجبات ضرر و زيان سايرين را در مجتمع هاي ساختماني مسکوني و اداري فراهم نمايد . از سوي ديگر با عدم اجراي اين قانون در آتيه با لحاظ قيمت هاي جديد شاهد و ناظر طرح دعاوي متعدد در مراجع قضائي از سوي مديران و مجاورين عليه يکديگر خواهيم بود که اين موضوع با تصميمات و سياست هاي قوه قضائيه در راستاي کاهش ورودي پرونده به مراجع قضائي نيز در تهافت آشکار خواهد بود .

البته در اجراي اين قانون نيز مشکلاتي وجود دارد که بر نگارنده پوشيده نيست . مانند اينکه مالکي ملک خود را واگذار نموده و در موعدي معين بايد در دفتر اسناد رسمي حاضر گرديده و سند رسمي انتقال را به نام خريدار امضاء نمايد ضمن اينکه در قرارداد براي عدم حضور در موعد معين خسارتي در نظر گرفته شده است . حال در اين هنگام با اخطاري از ناحيه مديران مبني بر پرداخت وجهي روبرو مي گردد و اين در حالي است که به ميزان سهم خود معترض بوده يا مدعي پرداخت قبلي آن مي باشد . حال با توجه به اينکه مديران اعتراض وي را موثر نمي دانند ناچار خواهد بود در اين خصوص دادخواست خود را دردادگاه مطرح نمايد. در اين حالت ممکن است به سبب تشريفات خاص دادرسي وي نتواند تا زمان موعد تنظيم سند رسمي مشکل خود را در مراجع قضائي حل نمايد . از طرفي اين احتمال وود دارد که مديري به دلائل نامعلوم از دادن چنين رسيدي به مالک عليرغم فقدان هرگونه بدهي امتناع نموده و مالک را در معرض خساراتي از جمله خسارت تاخير و غيره که ممکن است در مبايعه نامه پيش بيني شده باشد قرار دهد و قس علي هذا….

لکن عليرغم وجود تمام اين احتمالات در پاسخ مي توان گفت اين موارد جزء استثنائات بوده و در اکثريت قريب به اتفاق چنين رخدادهايي را شاهد نخواهيم بود . فلذا اجراي اين قانون توسط دفاتر اسناد رسمي مي تواند در اکثريت موارد راهگشا بوده و در قليل مواردي که احصا گرديد نيز راه حل هاي مناسبي جهت جبران خسارت براي مالک وجود دارد .

اولا : امکان طرح دعوي مسئوليت مدني برعليه مديران که به سبب عدم صدور مفاصا حساب ، مالک قبلي را در معرض خسارت قرار داده اند همواره وجود دارد .

ثانيا : با فرض اينکه عدم پرداخت به منظور اعتراض مالک قبلي به ميزان سهم خود از هزينه هاي مشترک باشد مي توان راه حلي پيشنهاد نمود که فروشنده اين امکان را داشته باشد تا سهم تعيين شده رابه حساب سپرده واريزو نهايتا پس از تعيين تکليف موضوع در دادگاه مبلغ واريز شده حسب حکم صادره به ايشان عودت يا به عنوان سهم وي به مديران ساختمان پرداخت گردد .

فلذا شايسته است مديران سازمان ثبت اسناد با توجه به اهميت موضوع به ويژه در زمان حال نسبت به اجرائي شدن مقررات فوق در دفاتر اسناد رسمي همت گمارند و الا درآينده نچندان دور شاهد طرح دعاوي متعدد در مراجع قضائي خواهيم بود .ضمن اينکه ضروري است در موازات اين اقدام در مبايعه نامه هاي اتحاديه املاک نيز شرطي در اين خصوص پيش بيني شده و از طريق رسانه هاي عمومي نيزاطلاع رساني جامعي صورت پذيرد تا خريداران و مستاجرين نيز تکليف خود را بدانند .

پيشنهادات :

البته در موازات ايجاد تکليف به دفاتر اسناد رسمي بر اجراي اين مقرره به سبب تجربه طولاني بر مديريت آپارتمانها پيشنهاد مي گردد موارديکه موجبات ايجاد اختلاف در مجتمع هاي مسکوني و اداري بوده و مي توانند موجب بروز و حدوث چنين مشکلات و معضلاتي باشند در قوانين تکميل کننده رفع و مورد نظر مسئولين و به ويژه شهرداريها قرار گيرد :

1 در مجتمع هاي آپارتماني نصب کنتور هاي اختصاصي آب و گاز الزامي گردد .

2 در زمان ساخت ايجاد پارکينگ و انباري به تعداد واحدها الزامي گردد .

3 حتي الامکان از ساختن ساختمان با متراژ هاي خيلي متضاد و متفاوت خودداري گردد .

4 حتي الامکان از ايجاد تاسيسات مشترک خودداري شود به عنوان مثال به جاي شوفاژخانه از پکيج هاي شخصي استفاده شود .

5 در قسمت ظهر بنچاق هاي رسمي موارد عمده اين مقررات چاپ گردد .

6 عمومات و قوانين آپارتمان نشيني در در دوره هاي محتلف درسي و همچنين رسانه هاي عمومي آموزش داده شود .

7 با توجه به تغييرات عمده در شکل و نوع زندگي روزمره انسانها ، مقررات موجود ضرورتا اصلاح و همچنين براي رسيدگي به اختلافات بين ساکنين مراجع خاصي را بايد در نظر گرفت تا با سرعت بيشتري اين اختلافات حل و فصل گردد .




نويسنده:محمدرضا سماواتي پور–وکيل دادگستري





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان