بسم الله
 
EN

بازدیدها: 9,375

وظايف مدير يا هيات مديره در اداره امور مجتمع هاي ساختماني ( آپارتمانها )

  1390/11/13
خلاصه: وظايف مدير يا هيات مديره در اداره امور مجتمع هاي ساختماني ( آپارتمانها )
از آنجا که هر اجتماعي اعم از خانواده بعنوان يک اجتماع کوچک و يا جامعه بعنوان يک اجتماع بزرگتر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهاي مشترک مجتمع هاي ساختماني ( آپارتمانها ) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد که در اين خصوص قانون تملک آپارتمانها و‌ آئين نامه اجرايي آن مصوب 1343 و اصلاحيه بعدي آن ، ضوابط و مقررات حاکم بر اين موضوع را مشخص نموده است . به موجب ماده 14 آئين نامه ياد شده ، مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند و تعداد آنها بايد فرد باشد تا ، تصميمات هيات مديره و تشخيص راي اکثريت دچار بلا تکليفي نگردد .

درصورت استعفاء ، فوت ، عزل يا حجر يک يا چند نفر از مديران قبل از انقضاء مدت ماموريتشان ، مجمع عمومي فوق العاده بايد جانشين هر يک از آنها را انتخاب نموده و درصورتي که سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئت مديره به جهات فوق از هيات مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيات مديره تشکيل گردد ، (‌ماده 16 آئين نامه و تبصره يک آن )
تصميمات مديران با اکثريت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئين نامه )

مجمع عمومي يک نفر از مديران را بعنوان خزانه دار تعيين مي نمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت که به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب تراز نامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئين نامه )‌

مدير يا مديران امين شرکاء محسوب شده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و يا اختيارات خود را به اشخاص غير، تفويض نمايند . ( ماده 19آئين نامه )
به موجب ماده 8 قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومي ساختمان مي تواند از اشخاص حقيقي يا حقوقي خارج از ساختمان بعنوان مدير جهت اداره امور ساختمان استفاده نمايد.

علي ايحال با عنايت به مراتب فوق ، وظايف و اختيارات کامل مدير يا هيات مديره بشرح ذيل مي باشد:

1-حفظ وا داره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مالکين :
حفظ واداره ساختمان عنوان کلي وظايف مدير يا هيات مديره است ، بعبارتي تمام اقدامات و مساعي مدير يا مديران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسيب و خرابي و انجام امور جاري مربوط به آن است . مدير يا مديران براي اداره امور ساختمان تابع تصميمات مجمع عمومي مالکين مي باشند . و چنانچه تصميم مجمع عمومي در مورد يا مواردي خلاف قانون تملک آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن يا خلاف ساير قوانين موضوعه کشوري باشد مدير يا هيات مديره تکليفي به تبعيت از آن ندارد .

2- عدم تفويض مديريت به اشخاص غير :
ماده 19 آئين نامه ياد شده مصرح است بر اينکه (( مدير يا مديران امين شرکاء بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند )) بنابراين هيچ مديري نمي تواند پس از انتخاب شدن از سوي مجمع عمومي عادي يا فوق العاده ماموريت محوله خود را به ديگري تفويض کند زيرا مجمع عمومي صرفاً با توجه به قابليت هاي موجود در او ، ايشان را بعنوان مدير ساختمان برگزيده و مدير يا هيات مديره نمي توانند به بهانه اينکه ، اوقات فراغت کافي براي مديريت ندارند شخص ديگري را براي حفظ و اداره ساختمان تعيين کنند و چنين عملي علي الاصول خلاف قانون مي باشد .

3- بيمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزي :
بيمه در جوامع پيشرفته نقش حياتي داشته و بيمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزي از جمله امور احتياطي است که مدير يا مديران جهت حفظ ونگاهداري ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه ، معمول مي دارند سهم هر يک از مالکان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيله مدير با مديران تعيين و از شرکاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد ، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي ، مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده ميباشند .

4- نحوه تعيين سهم هزينه هاي مشترک هر يک از مالکين يا استفاده کنندگان :
طبق ماده 4 قانون و ماده 23 آئين نامه ، درصورتيکه مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترک پيش بيني نکرده باشند سهم هر يک از مالکين يا استفاده کنندگان از هزينه هاي مشترک ، آن قسمت که ارتباط با مساحت زير بناي اختصاص دارد از قبيل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غيره به نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان ( به عبارتي به نسبت به متراژ ) و ساير مخارج که ارتباطي به ميزان مساحت و زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان ، متصدي آسانسور ، هزينه نگاهداري تاسيسات ، باغبان ، تزئينات قسمتهاي مشترک و غيره بطور مساوي بين مالکين يا استفاده کنندگان تقسيم مي گردد . بنابر اين با توجه به مراتب فوق محاسبه دقيق سهم هر يک از مالکان يا استفاده کنندگان ، با مدير يا مديران است . لازم به ذکر است که براي جلوگيري از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ،‌ تنها مالکين ، در پرداخت سهم هزينه هاي مشترک ، متعهد نبوده ، بلکه هر شخصي اعم از مالک يا مستاجر يا استفاده کننده ، در قبال پرداخت هزينه هاي مشترک ساختمان مسئول مي باشند .

5- رسيدگي به اعتراض هر يک از شرکاء :
به موجب ماده 24 آئين نامه اجرائي ، هر يک از شرکاء که در مورد سهم يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي تواند به مدير يا مديران مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد بنابراين مدير موظف است که به اعتراض مالک يا مالکان رسيدگي نمايد البته ممکن است که اعتراض مالک منطقي نباشد ولي رسيدگي به اعتراض او بهر حال وظيفه مدير بوده و درصورت عدم رسيدگي مدير به اعتراض شرکاء ، آنان مي توانند به مراجع صلاحيتدار قضايي مراجعه نمايند .

6- رويت و بررسي وکالتنامه نماينده شرکاء :
به موجب ماده 9 آئين نامه ، کسي که بعنوان نماينده يکي از شرکاء تعيين شده باشد بايد قبل از تشکيل جلسه مجمع عمومي مالکين ، وکالتنامه معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد . بنابر اين رويت و احراز صحت اعتبار وکالتنامه ، قبل از تشکيل و رسميت جلسه مجمع عمومي ، از وظايف مدير يا مديران است .

7- نگهداري صورت جلسات مجامع عمومي ساختمان :
به موجب ماده 12 آئين نامه ، کليه تصميمات مجمع عمومي شرکاء بايد در صورتجلسه نوشته شده و بوسيله مدير يا مديران نگهداري گردد . بنابراين تمامي صورتجلسات مجامع عمومي بايد حفظ و در مواقع لزوم به مبادي ذيربط ارائه واستناد شود ، زيرا اين صورتجلسات به امضاي کليه حاضرين رسيده و مفاد آنها از مهمترين مدارک قابل استناد در برابر مالکين ، مديران ، ‌اشخاص ثالث ، مراجع ثبتي ، مراجع قضائي و اداري است . بديهي است کليه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغيير مدير يا مديران ، به مدير يا مديران بعدي ساختمان ، مي بايست تحويل گردد .

8- اطلاع رساني تصميمات متخذه مجامع عمومي به شرکاء غايب و وزارت مسکن و شهرسازي :
پس از ارسال دعوتنامه به مالکين جهت حضور در جلسه مجمع عمومي ، ممکن است همه آنان نتوانند و يا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادي و فوق العاده ) حاضر شوند در اين صورت چنانچه جلسه با حضور اکثريت لازم رسميت پيدا کند ، تصميمات آنها براي همه از جمله مالکان غائب نيز با توجه به ماده 13 آئين نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده 12 نيز ، تصميمات متخذه بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شرکاء غايب و وزارت مسکن و شهرسازي اطلاع داده شود .

9- ارسال اظهار نامه به مالکين با استفاده کنندگان بدهکار :
به موجب ماده 10 مکرر قانون ، درصورت امتناع مالک يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترک ، از طرف مدير يا هيات مديره ، وسيله اظهار نامه ، باذکر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود، بنابراين قانوناً اظهارنامه وسيله اي است رسمي براي مطالبه حق و مدير ساختمان نمي تواندبراي مطالبه سهم هزينه هاي مشترک مالک يا استفاده کنندگاني از پرداخت سهم خود امتناع مي کنند شفاهاً يا به وسيله نامه معمولي و يا نصب آگهي روي تابلو اعلانات ، اقدام نمايد زيرا چنين روشي براي اثبات مطالبه بدهي مالک در مراجع قضائي و ثبتي عملاًٌ ممکن نمي باشد و مدير يا مديران ملکف هستند بدهي مالک يا استفاده کننده را به وسيله اظهار نامه رسماً مطالبه نمايد . اظهار نامه بر روي فرمهاي مخصوصي که از دادگاه تهيه مي شود وسيله مدير ساختمان در سه نسخه تنظيم و ذيل آن امضاء مي شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسيده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ مي شود .

10- خودداري از دادن خدمات مشترک به مالکين يا استفاده کنندگان بدهکار :
اين وظيفه و اختيار پس از ارسال اظهار نامه به مالکين يا استفاده کنندگان بدهکار براي مدير يامديران ايجاد مي شود زير ابموجب ماده 10 مکرر قانون هرگاه مالک يا استفاده کننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي خود را نپردازد ،‌مدير يا مديران مي توانند به تشخيص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ ، تهويه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غيره به او خودداري کنند تابدين وسيله بدهکار مجبور به پرداخت بدهي خود شود . بديهي است مدير يا مديران نمي توانند و نبايد پيش از ابلاغ اظهار نامه ، مالک يا استفاده کننده بدهکار را ، از خدمات مشترک محروم کنند .

11- تقاضاي صدور اجرائيه براي وصول مطالبات ساختمان :
چنانچه مدير يا هيات مديره حسب وظايف و اختيارات قانوني خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالکين يا استفاده کنندگان بدهکار اظهار نامه ارسال کنند ، لکن مالک يا استفاده کننده بدهکار ، همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديره براي وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائيه صادر خواهد کرد .عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت . پس از ابلاغ اجرائيه توسط دفتر اسناد رسمي ، معادل بدهي بدهکار، اموال او بازداشت شده و قيمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس ، ارزيابي و سپس به حراج و مزايده گذاشته مي شود . بدين صورت طلب ساختمان وصول مي گردد .

12- طرح دعوي در مراجع قضائي جهت وصول مطالبات ساختمان :
مدير يا هيأت مديره مي تواند ببراي دريثافت مطالبات سساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائيه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مي توانند از طريق طرح و اقامه دعوي در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد يا واحدهاي بدهکار اقدام نمايد .

13- دادن گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترک ساختمان :
برابر ماده 12 قانون تملک آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترک را که به تائيد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالک يا قائم مقام او مطالبه نمايد با توجه به ماده فوق ، تائيد تسويه حساب هزينه هاي مشترک و دادن گواهي مربوطه به مالکي که قصد انتقال آپارتمان خود به غير ، را دارد ، از وظايف مدير يا مديران است که مالک انتقال دهنده ناچار است براي تنظيم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نمايد .

14- درخواست از وزارت مسکن و شهرسازي مبني بر انتخاب کارشناسلن موضوع ماده 13 قانون:
آنچه که در ماده 13 قانون تملک آپارتمانها مقرر گرديده در رابطه با پايان عمر مفيد و فرسودگي کلي ساختمان و النهايه لزوم تجديد بناي آن است . در اين ماده پيش بيني گرديده که تشخيص پايان عمر مفيد و فرسودگي کلي و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني ناشي از پايان عمر مفيد و فرسودگي ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمي دادگستري است که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکان بوده و درصورتي که مالکان ساختمان در اين خصوص توافقي نداشته باشند وزارت مسکن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب کارشناسان ياد شده خواهد کرد .

15- اقدام به بازسازي تمام مجموعه ساختمان پس از تصويب مجمع عمومي :
چنانچه مجمع عمومي مالکان با اکثريت آراء تصويب نمايد که مجموعه ساختمان بازسازي شود ، اجراي اين مصوبه براساس تبصره 1 ماده 13 قانون به عهده مدير يا مديران است که به نمايندگي از طرف مالکين اقدامات موضوع ماده ياد شده را انجام مي دهند .

16- درخواست تخليه واحدهاي خود داري کننده از همکاري در امر بازسازي ساختمان:
تبصره 2 ماده 13 قانون مصرح است بر اينکه (( چنانچه مالک خود داري کننده از همکاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نکند ، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه ، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضائي محل با احراز تامين مسکن مناسب براي وي توسط ساير مالکان ، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد کرد ، لذا يکي ديگر از وظايف مدير يا مديران درخواست تخليه واحدي است که مالک آن از همکاري جهت تجديد بناي ساختمان يا عدم تخليه واحد خود ، امتناع و از همکاري خودداري مي ورزند .





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان