بسم الله
 
EN

بازدیدها: 5,318

لزوم ايجاد راي وحدت رويه در خصوص فروش مال مشاع

  1390/11/11
خلاصه: لزوم ايجاد راي وحدت رويه در خصوص فروش مال مشاع با تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/57 و آئين نامه اجرائي قانون مذکور، رسيدگي به درخواست افراز املاکي که جريان ثبتي آنها به پايان رسيده در صلاحيت اداره ثبت اسناد و املاک قرارگرفت .
? مقدمه


با تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/57 و آئين نامه اجرائي قانون مذکور، رسيدگي به درخواست افراز املاکي که جريان ثبتي آنها به پايان رسيده در صلاحيت اداره ثبت اسناد و املاک قرارگرفت . اداره ثبت پس از طي مراحل قانوني و کسب نظر شهرداريها وفق ماده 154 قانون ثبت (ماده 101 سابق ق ش ) اقدام صدور نظريه اداره ثبت داير بر عدم امکان افراز و يا افراز پلاک مي نمايد . هر يک از شرکاء مشاعي حق دارند ظرف ده روز از اين نظر به دادگاه شهرستان(عمومي) محل وقوع ملک شکايت برده و اعتراض خود را اعلام نمايند . در صورت عدم وصول هرگونه اعتراض درمهلت قانوني و يا وصول اعتراض و صدور حکم قطعي دال بر عدم امکان افراز ، هر يک از شرکاء مشاعي حق دارند طبق مندرجات ماده 4 از دادگاه محل وقوع ملک صدور دستور بر فروش ملک را داشته باشند .در اين زمينه با توجه به تغييرات قوانين شکلي و ماهوي در سالهاي اخيرنحوه برخورد با موضوع دچار تششت آرا و اعمال سلايق گوناگون گرديده که در اين مقاله به بررسي آن مي پردازيم.


? شرح مطلب

طبق مندرجات ماده 270 از قانون آئين دادرسي کيفري هرگاه در شعب ديوان عالي کشور و يا هر يک از دادگاهها نسبت به موارد مشابه اعم از حقوقي کيفري و امور حسبي با استنباط از قوانين آراي مختلفي صادر شود رئيس ديوان عالي کشور و يا دادستان کل مکلفند موضوع را به اطلاع هيات عمومي ديوان عالي کشوررسانده تا نسبت به صدورراي وحدت رويه اقدام گردد. در باب افراز در خصوص نحوه درخواست فروش، قابل تجديد نظر بودن احکام افراز و يا دستور فروش رويه هاي متهافتي بين دادگاهها موجود بوده که به نظر مي رسد مورد از مصاديق صدورراي وحدت رويه بوده که ذيلا اشاره کوتاهي بدان مي گردد .

? بخش اول از زمان صدور نظريه اداره ثبت تا صدور حکم قطعي بر عدم امکان افراز يا افراز

ماده دو از قانون افراز و فروش واملاک مشاع مصوب 22/8/57 مقرر مي دارد :

تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از سوي هر يک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است . مهلت اعتراض ده روز از تاريخ ابلاغ تصميم مورد اعتراض است . دادگاه شهرستان به دعوي رسيدگي کرده و حکم مقتضي صادر خواهد نمود . اين حکم قابل شکايت فرجامي است . در ماده 7 آئين نامه نيز مقرر گرديده است: رسيدگي به اعتراضات واصله از طرف واحد ثبتي در دادگاه شهرستان تابع تشريفات دادرسي اختصاري است .

با عنايت به مجموع دو ماده فوق در مي يابيم که تصميم اداره ثبت داير بر افراز و يا عدم امکان افراز ظرف مهلت تعيين شده قابل اعتراض از سوي هر يک از شرکاء مشاعي بوده و رسيدگي به اين اعتراض نيز تابع مقررات دادرسياختصاري خواهد بود . حال اين سئوال مطرح مي گردد که در صورت اعتراض احد يا تعدادي از شرکاء به نظريه اداره ثبت و به دنبال آن صدور حکم از سوي دادگاه بدوي که ممکن است درتاييد نظريه اداره ثبت و يا نقض آن صورت پذيرد ،آيا اين حکم قابل تجديد نظر مجدد در دادگاه تجديد نظر استان بوده و يا طبق متن ماده 2 قانون ، صرفا قابل شکايت فرجامي خواهد بود ؟ در پاسخ بايد گفت رويه قضائي دراين خصوص کمتر دچار تهافت و تشتت آراء بوده و اکثر قريب به اتفاق دادگاههاي بدوي اين احکام را قابل تجديد نظر مجدد در دادگاه تجديد نظر استان دانسته ودادگاههاي تجديد نظر نيز به موضوع اعتراض رسيدگي نموده و حکم صادر مي نمايند . علي اي حال به نظر مي رسد قسمت اخير ماده دو از قانون افراز و فروش املاک مشاع که حکم دادگاه شهرستان را قابل رسيدگي فرجامي دانسته است توسط بند ب از ماده 331 و مواد367 و 368 آئين دادرسي مدني نسخ شده باشد چرا که قانون آئين دادرسي قانون عام موخر بوده و لازم الاجرا خواهد بود .

? بخش دوم از زمان قطعيت حکم عدم افراز تا ابتداي جريان مزايده

به موجب ماده چهار قانون افراز و فروش املاک مشاع :
ملکي که به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هريک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته خواهد شد .
ضمنا در ماده دو آئين نامه قانون مارالذکر چنين مقرر گرديده است : در صورت صدور حکم قطعي بر غير قابل تقسيم بودن ملک ، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست يک يا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دايره اجراء دادگاه خواهد داد .
در خصوص اين بخش نيز با اين سئوالات مواجه خواهيم شد که
ـ اولا : جهت صدور دستور فروش پلاک غير قابل افراز، نيازي به تقديم دادخواست وجود دارد و يا صرف درخواست کفايت مي کند ؟
ـ ثانيا ماهيت اين دستور فروش حکم است يا يک دستور ؟ فلذا قطعي است يا قابل تجديد نظر ؟
همانطور که فوقا تشريح گرديد : در متن ماده چهار و همچنين ماده نه آئين نامه از لفظ درخواست استفاده شده است . اين مسئله اين ابهام را ايجاد مي نمايد که لزومي بر تقديم دادخواست وجود ندارد . در پاسخ بايد گفت آنچه از مجموع آرا و نظرات صادره در طي سالهاي اخير استنباط مي گردد اين است که با عنايت به مواد قانوني موجود اصولا هر نوع رسيدگي در دادگاههاي عمومي مستلزم تقديم در خواست بر روي برگ هاي چاپي (دادخواست) بوده و اصولا در سيستم فعلي پرونده ها به صرف تقديم دادخواست ارجاع و مورد رسيدگي قرار مي گيرند . اين موضوع در خصوص درخواست دستور موقت ، درخواست تخليه به استناد قانون جديد مالک و مستاجر و حتي دعوي تصرف عدواني موضوع فصل هشتم از قانون آئين دادرسي مدني نيز مطرح بوده و اکثريت قريب به اتفاق دادگاهها برلزوم تقديم دادخواست تاکيد دارند . نظرات مشورتي متعددي نيز در اين خصوص وجود دارد . اين مسئله به يک جهت مفيدو منطقي به نظر مي رسد و آن اينکه تقديم درخواست بر روي برگ هاي چاپي دادخواست به جهت مشخص بودن هر مطلب و جاي خاصي که براي هر مطلب در نظر گرفته شده مي تواند نظم خاصي به درخواست صادره داده و از بي نظمي جلوگيري نموده و مديران دفاتر نيز بهتر مي توانند دادخواست را کنترل نمايند . مع ذالک نکته اي که در حاشيه اين مقاله نبايد از ذهن دور داشت اين بوده که اين ديدگاه نبايد به گونه ترويج پذيرد که به صورت يک رويه در آمده و کليه در خواستهايي را که نيازي به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي نداشته را شامل گردد . اخير مشاهده شده که برخي از دادگاهها متقاضي درخواست هاي اعتراض ثالث به اجراي احکام را که وفق ماده 146 و 147 قانون اجراي احکام صورت پذيرفته را ملزم به تقديم دادخواست نموده اند و اين در حالي است که رسيدگي به چنين در خواستهايي بايد بدون پرداخت هزينه دادرسي و صرفا با تقديم يک درخواست صورت پذيرد .
نکته ديگرکه در متن دو ماده فوق الاشعار ملاحظه گرديد و در بالا به آن اشاره نموديم اينکه آيا اين دستور فروش مال مشاع، قابل اعتراض در محاکم تجديد نظر بوده و يا خير؟ به اعتباري ماهيت اين دستور حکم است يا دستور ؟ نتيجه مطلب اينکه اگر قائل به دستور بودن باشيم اين دستور قطعي و غير قابل اعتراض بوده و در مقابل اگر قايل به حکم بودن اين دستور باشيم : اولا قابل تجديد نظر درمحاکم تجديد نظربوده و ثانيا قابليت اعمال ماده 18 و ساير موارد اعاده دادرسي را عنداللزوم داراست . تا قبل از تصويب قانون دادگاههاي عمومي و انقلاب در خصوص قابل اعتراض بودن اين دستور سابقه اي به دست نگارنده مطلب نرسيده است هر چند صدور نظريه شماره 455/7-28/1/62 اداره کل حقوقي دادگستري حکايت از وجود سوابقي در خصوص موضوع دارد. اداره حقوقي دادگستري در نظريه موصوف اين دستورات را غير قابل پژوهش و فرجام دانسته است . لکن پس از تصويب قانون دادگاههاي عمومي و به دنبال آن آئين دادرسي مدني سال 1379، برخي ازدادگاهها به سبب اينکه تصميمات دادگاههاي عمومي را يا در قالب حکم ميدانند و يا قرار ، آنرا قابل تجديد نظر ميدانند و در ذيل دادنامه صادره مانند ساير احکام آن را ظرف بيست روز از ابلاغ قابل تجديد نظر اعلام مي کنند . در مقابل برخي ديگر از دادگاهها اعم از بدوي و تجديد نظر قايل به قطعي بودن اين دستورات بوده و آن را قابل تجديد نظر نمي دانند . به نظر نگارنده کفه ترازوي به نفع قطعي بودن اين قبيل دستورات سنگيني مي نمايد زيرا :
1) رسيدگي به امر افراز سه مرحله صورت پذيرفته است . چرا که يکبار اداره ثبت به درخواست متقاضي رسيدگي نموده و بنا بر دلايلي مانند قلت مساحت و يا کثرت شرکاء و يا مخالفت شهرداري طبق ماده 154 قانون ثبت ( ماده 101 سابق ق ش ) با امر افراز آن را غير قابل افراز اعلام نموده است . مجددا اين تصميم مورد اعتراض احد از شرکا مشاعي قرار گرفته و دادگاه عمومي نيزپس از رسيدگي نظريه مذکور را تاييد نموده است . سپس اين امکان وجود دارد که باز متقاضي نسبت به حکم عدم افراز صادره از دادگاه عمومي تجديد نظر خواهي نموده و موضوع در دادگاه تجديد نظراستان نيز رسيدگي گردد . فلذا پس از اين رسيدگيهاي مکرر ديگر شريک يا شرکاء مخالف فروش چه دليل منطقي و محکمه پسندي مي توانند ارائه نمايند تا جلوي دستور فروش را بگيرند ؟ وقتي دادگاهي دستور فروش را قابل تجديد نظر اعلام مي نمايد در نتيجه به شخصي که مطلقا هيچگونه دليل ومدرکي ندارد اجازه داده تا با اطاله وقت موجبات فروش ملک و رهايي ساير شرکا از وضعيت اشاعه را سلب نمايد . فلذا اگر اشاعه را يک وضعيت نامطلوب تلقي نماييم که هريک از شرکا زودتر مي خواهد از اين وضعيت خلاصي يابد ،ايجاد اطاله در اين مسير خارج از اصول دادرسي و عدالت خواهد بود .

2) نکته ديگر در خصوص ماهيت اين دستور اينکه اگر قائل به حکم بودن اين دستور باشيم در نتيجه با صدور دستور فروش مال مشاع در صورتيکه احد از شرکا درمرحله رسيدگي حاضرنباشد حکم غيابي تلقي شده و محکوم له طبق تبصره2 ماده 306 قانون آئين دادرسي مدني مجبور به معرفي ضامن جهت اجراي مقررات مزايده مي باشد .اين امر يکي ازمشکلاتي است که در برخي شعب وجود داشته و شعب مذکور با اعتقاد به همين موضوع از خواهان ( محکوم له ) در خواست معرفي ضامن مي نمايند .

علي اي حال با عنايت به مراتب مشروحه و استدلالات فوق الذکر هر چند ماهيت دستوري بودن تصميم دادگاه عمومي داير برفروش کل پلاک از طريق تشريفات مزايده محرز و مسلم مي باشد و اصولا نيز اکثريت دادگاهها اين دستورات را غير قابل تجديد نظرميدانند لکن به جهت ايجاد وحدت رويه و جلوگيري از اعمال سلايق در قليل موارد ضروري است موضوع به نظر هيات عمومي ديوان عالي کشور به جهت صدورراي وحدت رويه رسيده تا ازاتلاف وقت آحاد مردم جلوگيري شده و يکسان عمل گردد.





نويسنده:محمدرضا سماواتي‌پور-وکيل دادگستري





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان