بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,106

نقدي بر قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن-قسمت اول

  1390/11/4
خلاصه: نقدي بر قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن-قسمت اول
مقدمه- براي جلوگيري از زمين بازي و سوء استفاده از معاملات نامشروع زمين و پائين آوردن قيمت آن و فراهم آوردن زمينه براي حل مشکل مسکن, در تاريخ تير ماه 1358 قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن به تصويب شوراي انقلاب رسيد. اين قانون داراي يک مقدمه و 4 ماده و يک تبصره است. ماده 1قانون مقرر ميدارد: دولت مکلف است در داخل محدوده قانوني (25 ساله) شهرها, در نقاطي که محدوده قانوني وجود دارد, و در ساير شهرها, در محدوده ايکه از طرف وزارت مسکن و شهرسازي تعيين و اعلام خواهد شد, بتدريج و با رعايت طرح تفصيلي شهر, در هر منطقه به کساني که طبق موازين رژيم سابق مالک اين گونه اراضي شناخته ميشدند اعلام نمايد تا ظرف مدت معيني نسبت به عمران و آبادي اين گونه اراضي اقدام کنند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم بعمل نياورند, هيچگونه اولويتي براي آنها منظور نخواهد گرديد و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.
تبصره- دولت براي کساني که يک قطعه زمين کوچک براي سکونت شخصي خود تهيه کرده اند و فاقد خانه مسکوني مي باشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمين خود بپردازند.
بموجب اين ماده نه تنها به کساني که يک قطعه زمين کوچک براي سکونت خود تهيه کرده و فاقد خانه مسکوني هستند بلکه به اشخاص ديگري که طبق موازين رژيم سابق مالک اين گونه اراضي شناخته ميشدند ميبايست مهلتي براي عمران و آبادي داده شود و در صورتي که در مهلت مقرر اقدام به عمران و آبادي زمين نميکردند ميبايست زمين بلاعوض به تصرف دولت در آيد. ليکن اصلاحيه قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن مصوب 28/4/58 گامي فراتر در اين راه گذاشت و مقرر داشت که: مهلت مقرر در ماده يک قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و براي مساحتهاي زائد بر آن نيازي به دادن مهلت از جانب دولت نيست و بلافاصله به تملک دولت در خواهد آمد. طبق ايناصلاحيه مهلت فقطبه کساني داده مي شود که داراي يک قطعه زمين کوچک براي سکونت شخصي و فاقد خانه مسکوني هستند, نه اشخاص ديگر.
آئين نامه قانون مزبور در 22/5/58 به تصويب رسيد که درباره نحوه اعلام به مالکين تشخيص اراضي موات و عمران و آبادي- اراضي مشمول تبصره ماده يک قانون لغو اراضي موات شهري و کيفيت عمران آن- تعيين تکليف اراضي موات و نحوه واگذاري مقرراتي آورد.
شک نيست که اين قانون و ائين نامه آن داراي نقاط ضعف و قوتي است. مهمترين نقطه ضعف قانون شايد اين باشد که با فقه اسلامي کاملاً سازگار نيست . ما نخست اين نکته را که يک مساله فقهي و حقوقي است مورد بحث قرار ميدهيم. سپس نقاط قوت و ضعف قانون مزبور را از لحاظ اقتصادي و اجتماعي بررسي مينمئيم.
الف- قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري و فقه اماميه
تعريف موات – قانون مدني به پيروي از فقه اماميه اراضي موات را به زمينهائي که معطل افتاده و آبادي و کشت و زرع در آنها نباشد تعريف کرده است ( ماده 27). ماده 2 آئين نامه قانون الغاء مالکيت اراضي موات شهري نيز در تعريف زمين موات ميگويد: زمين موات از نظر اين قانون زميني است که معطل مانده و عمران و آبادي در آن بعمل نيامده باشد...
قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حکومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 4/7/58 در تعريف اراضي موات گفته است: زمينهائي است که سابقه احياء و بهره برداري ندارد و به صورت طبيعي باقي مانده است. فرق تعريف اخير با دو تعريف ديگر اين است که تعريف اخير اصطلاح موات را به زميني که سابقه احياء و بهره برداري نداشته و کسي آن را تملک نکرده اختصاص داده است, در حالي که با توجه به تعريفهاي پيشين مي توان موات را به زميني نيز اطلاق کرد که سابقه احياء و تملک داشته و سپس معطل افاتاده و به صورت بائر در آمده است. در فقه اسلامي هر دو نوع تعريف ديده مي شود. صاحب شرايع ميگويد: موات زميني است که از آن بهره برداري نميشود و معطل افتاده است.... (1) در نهاره آمده است که موات زميني است که زراعت و آبادي در آن تحقق نيافته و به مالکيت کسي در نيامده است.
صاحب جواهر بعد از بحث از تعريفهاي مختلفي که از موات شده ميگويد: مراد همه از موات زميني است که معطل افتاده اعم از اينکه سابقه مالکيت داشته باشد يا نه. داشتن يا نداشتن سابقه مالکيت در صدق عنوان موات ندارد(1).
امام خميني مانند صاحبجواهر موات را بر دو قسم تقسيم و چنين فرموده اند:
موات اصلي ( موات بالاصل) يعني زمني که سابقه مالکيت و احياء (آباد کردن) يعني زميني که سابقه احياء و مالکيت داشته ولي بعد از آبادي خراب و بائر شده است, مانند زمينهائي متروکي که آثار آبادي در آنها ديده مي شود(2).
موات اصلي قابل تملک به وسيله احياء است. علامه در تذکره ميگويد: همه فقها (اعم از شيعه و سني) بر آنند که موات با احياء به مالکيت شخص در ميآيد, هر چند که در شروط آن اختلاف کرده اند, زيرا نياز آن را ايجاب ميکند و ضرورت شديد مقتضي آنست؛ انساان مدني بالطبع است و نميتواند مانند ديگر حيوانات زندگي کند بلکه نياز به مسکني دارد که با خانواده اش در انجا زندگي کند و مکاني که اختصاص به او داشته باشد. اگر احياء موات مشروع نباشد مضيقه شديد( حرج عظيم) پيش ميآيد که به اجماع نفي شده است (3).
قانون مدني هم به تبعيت از فقهاي اسلامي احياء موات را بموجب تملک دانسته است ( مواد 140 و 143). بنابراين هيچکس نميتواند زمين موات را بدون احياء وبه عبارت دقيقتر, بدون انجام عملياتي که در عرف آباد کردن محسوب است از قبيل زراعت, درخت کاري, بنا ساختن و غيره( ماده 141 قانون مدني) تملک کند و کساني که در رژيم قبلي زمينهاي موات را بدون احياء تملک کرده و سند گرفته بودند, مالکيت آنها مبناي درست قانوني و شرعي نداشت و بجا بود که اين گونه مالکيت ها سلب و اراضي مواتي که بدون مجوز قانوني و شرعي به تصرف و تملک اشخاص سود جو در آمده بود که دولت باز گردد. پس تا اينجا قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري منطبق بر فقه اسلامي و ضوابط قانون مدني است و اشکالي ندارد.
اما در مورد موات عرضي قانون مزبور قابل ايراد است و با آنچه فقهاي بزرگ اماميه گفته اند سازگار نيست.
قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري فرقي بين اين دسته از موات و موات اصلي نگذارده و هر دو دسته را تابع مقررات واحدي قرار داده است. فقط ائين نامه قانون مزبور مقرر داشته است: هرگاه در زمين قبلاً ساختماني بوده و بعداً خراب شده و فعلاً بقاياي آن مشهود باشد, در اين صورت معادل 4 برابر مساحت زير بناي ساختمان مخروبه احياء شده محسوب مي گردد ( ماده 2 بند 2-2). معني اين عبارت آن است که در اين گونه موات , مالکيت احياء کننده نسبت به 4 برابر مساحت زير بناي ساختمان مخروبه محترم شمده مي شود و سلب مالکيت مطرح نيست. در ساير موارد طبق قانون و ائين نامه مالکيت احياء کننده نسبت به زميني که به صورت مخروبه و بائر در آمده است( موات عرضي) سلب شده و زمين به تملک دولت در امده است.
حال ببينيم نظر فقهاي اماميه در اين زمينه چيست. علامه در تذکره ميگويد: در مورد موات عرضي يا کالک معين يا غير معين است. اگر معين باشد يا مال از راه خريد يا بخشش و مانند آنها به مالک انتقال يافته يا از طريف احياء . اگر از راه خريد و مانند ان مالک شده باشد شخص ديگر نيمتواند با احياء ان را تملک کند. ابن عبدالبراء ادعاي اجماع بر اين قول کرده است. اگر از طريق احياء مالک آن شده و سپس مالک آن را رها کرده و ملک به صورت بائر و موات در آمده است بين فقهاي اسلامي دو قول است: بعضي از فقها آن را مانند مورد اول متعلق به مالک و ورثه او و غير قابل تملک از طريق احياء دانسته اند و برخي گفته اند احياء ان صحي است و احياء کننده دوم مالک ان مي شود. اگر مالک زمين غير معين باشد, در صورت خراب و بائر شدن, سمين متعلق به امام (دولت) است و کسي جز يا اذ امام نميتواند آن را احياء کند(1).
در مورد زميني که از طريق احياء به مالکيت شخصي درآمده و سپس متروک و بائر گرديده قول مشهور فقهاي اماميه آن است که مانند زميني که از راه خريد و مانند ان به مالک منتقل شده در مالکيت مالک سابق و ورثه او باقي ميماند و از طريق احياء قابل تملک به وسيله ديگري نيست. حتي گفته اند که ظاهر, اتفاق بر اين است که محبي دوم مالک آن نمي شود و به آن در نهايه و جهاد الشرايع و نافع و قواعد و تحرير و ارشاد و مختلف جامع المقاصد تصريح شده و ظاهر سرائر نيز همين است و مسالک آن را به اکثر نسبت داده است. صاحب مفتاح الکرامه ميگويد: قبل از علامه در تذکره اختلافي در اين باب نيافته ايم. او از مالک نقل کرده که آباد کننده دوم مالک مي شود و خود گفته است: اين قول نزد من اشکالي ندارد(1).
آنانکه قائل به بقاء مالکيت سابق در فرض حصول آن از طريق احياء و عدم سقوط مالکيت به علت موات شدن زمين مي باشند نظرهاي متفاوتي به شرح زير ابراز کرده اند: 1- احياء و تصرف در آن جايز نيست مگر با اذن مالک ؛ 2- مالک بايد يکي از دو کار را انجام دهد: يا به ديگري اذن در انتفاع به شخص ديگر ميدهد و مالک مستحق اجرت خواهد بود؛ 3- احياء زمين جايز است ولي آباد کننده دوم مالک آن نميشود. (2).
امام خميني در کتاب تحرير الوسيله در اين باب چنين فرموده اند: موات عرضي اگر مسبوق به ملک و احياء باشد, در صورتي که مالک شناخته شده اي نداشته باشد, بر دو قسم است: 1- زميني که ساکنان آن نابود شده اند و بر اثر مرور زمان و گذشت ايام بلا مالک گرديده, مانند اراضي متروک و دهکده ها و شهر هاي مخروب و قناعتهاي از ميان رفته متعلق به ملل گذشته که اسم و رسمي از آنان بجاي نمانده است يا منسوب به اقوام يا اشخاصي که فقط نامي از آنان باقي مانده است. 2- اراضي موات ديگري که بدون مالک محسوب نميشوند بلکه داراي مالکي هستند که شخص او معلوم نيست و مجهول المالک ناميده مي شوند.






نويسنده:دکتر سيد حسين صفائي-استاد دانشکده حقوق و علوم سياسي دانشگاه تهران





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان