بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,050

مطالبي در خصوص روابط موجر و مستاجر

  1390/11/3
خلاصه: مطالبي در خصوص روابط موجر و مستاجر
تعديل اجاره ‌بها

درصورتي که سه سال از تاريخ انقضاي مدت اجاره و يا اينکه از تاريخ مقرر در حکم قطعي بر تعيين يا تعديل اجاره بها سپري شده باشد موجر مي‌تواند به استناد بالا يا پايين رفتن هزينه زندگي با تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل ملک تقاضاي تجديد نظر نسبت به ميزان اجاره بها را کند که در اين صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد کرد.


حق واگذاري

به موجب اين قانون مستاجر حق واگذاري مورد اجاره را کلا يا جزئا يا به نحو اشاعه ندارد مگر اينکه اين اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.
لذا درصورتي که اين اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضايت موجر مبادرت به انتقال آن به ديگري کند، در اين‌صورت موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت که پس از تقديم دادخواست و احراز اين امر توسط مقام قضائي حکم به تخليه عين مستاجره عليه متصرف يا مستاجر صادر خواهد شد و در اين صورت مستاجر فقط حق دريافت نصف سر قفلي را خواهد داشت.



تغيير شغل

درصورتي که محل کسب و پيشه و تجارت براي شغل معيني اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضايت موجر مبادرت به تغيير شغل کند، در اين صورت موجر مي‌تواند از دادگاه صالح تقاضاي تخليه عين مستاجره را داشته باشد مگر اينکه شغل جديد عرفا مشابه شغل سابق باشد.


تخليه مورد اجاره

هرگاه محل کسب و پيشه و تجارت نياز به مرمت و بازسازي داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جديد داشته باشد مي‌تواند از دادگاه تقاضاي تخليه مورد اجاره را کند، مشروط بر اينکه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري را جهت اثبات ادعاي خود ضميمه دادخواست کند. البته در اينصورت موجر مي‌بايستي حق کسب و پيشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.


نياز موجر به مورد اجاره
درصورتي که موجر شخصا نيازمند به محل کسب و پيشه و تجارت استيجاري باشد و دلايل مثبت ادعاي خود را نيز ضميمه دادخواست کند و دادگاه نيز احتياج وي را تصديق نمايد، در اين‌صورت دادگاه حکم به تخليه محل کسب با پرداخت حق کسب و پيشه‌اي که توسط کارشناس تعيين خواهد شد، صادر کند.

مراحل حکم تخليه



اجاره قراردادي است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالي که به موجر پرداخت مي‌کند، براي مدت مشخص و معيني (مثلا يک هفته، يک ماه، يک سال و…) از منافع مورد اجاره بهره‌مند مي‌شود. اماکني که براي کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع يکي از قوانين زير خواهند بود:


1 – محل‌هايي که تا تاريخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمي يا عادي يا توافق شفاهي اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.


2 – محل‌هايي که از تاريخ 27 /9 /1365 تا تاريخ 1 /7 /1376 براي کسب و تجارت و به موجب سند رسمي اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هيچ وجهي به‌عنوان سر قفلي نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق يک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 8/9/1365 هستند.


3 – محل‌هايي که از تاريخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 17/6/1376 هستند.
اين قانون يکي از قوانيني است که به پيروي از قوانين کشورهاي اروپايي و براي رعايت مصلحت مستاجرين تصويب و اجرا شده است.

مستاجر جديد
هرگاه مستاجر حق انتقال به غيرنداشته باشد و موجر نيز راضي به انتقال مورد اجاره به ديگري نباشد، در اين موقعيت مستاجر مي‌تواند با تقديم دادخواستي با عنوان«تقاضاي صدور حکم مبني بر تجويز انتقال منافع به غير» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامي از مالک به وي اجازه انتقال مورد اجاره به ديگري را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعي، مستاجر مي‌تواند فقط ظرف مدت 6 ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمي به مستاجر جديد منتقل کند.


اماکن بدون سرقفلي
به موجب ماده واحده قانون الحاق يک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کليه اماکن استيجاري که با سند رسمي و بدون دريافت هيچ‌گونه سر قفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار مي‌شود، در راس انقضاي مدت اجاره، مستاجر موظف به تخليه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود. بنابراين درصورتي که سند اجاره عادي بوده و يا اينکه مبلغي تحت عنوان سر قفلي به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظيمي مشمول قانون فوق نخواهد بود.


اجاره شفاهي
قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکوني و تجاري را متحد کند.
همانگونه که قبلا نيز اشاره شد کليه اماکن تجاري که تا تاريخ 1/7/1376 اجاره داده شده از شمول اين قانون خارج و مشمول قوانين مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنين به‌نظر مي‌رسد که با توجه به مادتين 2و3 اين قانون، اجاره‌هاي شفاهي مشمول اين قانون نمي‌شود و براي شمول اين قانون حتما بايد اجاره نامه به‌صورت کتبي وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانين قبلي در مورد اجاره نامه‌هاي عادي متداول بوده، به موجب اين قانون، هر نوشته‌اي نمي‌تواند به‌عنوان اجاره نامه عادي مستند تقاضاي تخليه قرار گيرد، مگر اينکه در تنظيم آن شرايط و موارد خاصي رعايت شده باشد بدين صورت که:
اولا: مدت اجاره دقيقا مشخص شده باشد.


ثانيا: اجاره نامه در دو نسخه تنظيم شده باشد.


توصيه مي‌شود براي اثبات اين امر در ذيل سند تصريح شود که اين قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظيم شده است.


ثالثا: قرارداد مي‌بايستي به امضاي موجر و مستاجر برسد.


رابعا: دو نفر شاهد معتمد مي‌بايستي قرارداد عادي اجاره را امضا کنند.


خامسا: در سند عادي اجاره بايد تصريح کنند که عقد اجاره با سر قفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است.


به موجب اين قانون، پس از انقضاي مدت اجاره، موجر مي‌تواند تقاضاي تخليه ملک مورد اجاره را بکند. درصورتي که سند اجاره عادي بوده و داراي شرايط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکوني باشد، مي‌توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخليه ملک را کرد و درصورتي که با سند رسمي ملک اجاره داده شده باشد مي‌توان از دفتر خانه اسناد رسمي تنظيم‌کننده سند، تقاضاي صدور اجراييه جهت تخليه ملک کرد که در اين‌صورت دفتر خانه ورقه اجراييه تخليه عين مستاجره را صادر و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل ارسال مي‌کند.


البته درصورتي که مستاجر مبلغي به‌عنوان سرقفلي به موجر پرداخته باشد، هنگام تخليه عين مستاجره حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را خواهد داشت، توصيه اکيد موجران و مستاجران به خصوص در محل‌هاي کسب و کار و تجارت اين است که در انعقاد قراردادهاي اجاره شتاب نکنند و در اين موارد حتما با کارشناسان حقوقي دفاتر حمايت، ساير حقوقدانان و يا وکلاي دادگستري مشورت کنند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان