بسم الله
 
EN

بازدیدها: 4,507

يک پرونده(89)معامله فضولي

  1390/10/27
خلاصه: يک پرونده معامله فضولي
شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر: با نقض رأي شعبه 218 دادگاه بدوي، معامله موضوع اين دعوي فضولي است.

شعبه چهارم تشخيص ديوانعالي کشور: با نقض راي شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر، معامله مذکور فضولي نيست.

اينک به استدلال‌ها و استنادات آراء ياد شده توجه فرماييد:

آقاي «م ‌ـ‌ آ» وکيل دادگستري به وکالت از جانب آقاي ... با تقديم درخواستي به دفتر کل شعب تشخيص ديوان عالي کشور نسبت به دادنامه شماره 1698 ‌ـ‌ 30/11/84 شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران اعتراض کرده و در اجراي تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشکيل دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب درخواست نقض آن را نموده است. خلاصه جريان پرونده بدين شرح است که شعبه 218 دادگاه حقوقي تهران به موجب دادنامه شماره 560 ‌ـ‌ 561 ‌ـ‌ 12/5/84 در پرونده کلاسه 82/623 ‌ـ‌ 624 چنين راي داده است:

«آقاي «ن ‌ـ‌ ص» به وکالت از 1‌ـ‌ بانو «ش ‌ـ‌ د» و 2‌ـ‌ آقاي «ب ‌ـ‌ م» دادخواستي به خواسته رسيدگي و صدور حکم مبني بر خلع يد خوانده و تحويل يک واحد آپارتمان مقوم به پنج ميليون ريال و نيز پرداخت عوايد ملک مزبور از تاريخ 62/3/2831 لغايت صدور حکم و اجراي آن بدوا مقوم به ده ميليون ريال به طرفيت آقاي «غ ‌ـ‌ ا» تقديم داشته و مستندات خود را 1‌ـ‌ قرارداد عادي مورخ 26/3/72 2‌ـ‌ سند مالکيت رسمي 3‌ـ‌ راي کميسيون ماده 100 شهرداري مورخ 16/5/70، 4‌ـ‌ رأي مورخ 3/4/71 در خصوص تجديدنظرخواهي از رأي کميسيون ماده 100 شهرداري 5‌ـ‌ دادنامه شماره 992 ‌ـ‌ 4/8/80 دادگاه عمومي تهران صادره از شعبه 1305 و دادنامه شماره 1694 ‌ـ‌ 27/12/808 دادگاه تجديدنظر استان تهران صادره از شعبه 28؛ 6‌ـ‌ وکالتنامه شماره 79288 دفترخانه اسناد رسمي شماره 16 مشهد 7‌ـ‌ وکالتنامه في‌مابين وکيل و خواهان‌ها و مدارک پرداخت ماليات و عوارض جريمه‌هاي مربوط به ملک پرداختي به شهرداري قرار داده است و به شرح متن دادخواست بيان داشته است که موکل رديف دوم وي بدون اجازه و موافقت موکل رديف اول؛ با انعقاد قرارداد عادي مورخ 26/3/72 نسبت به واگذاري يک واحد آپارتمان مسکوني به صورت شش‌دانگ واقع در شهرک پرديسان غرب (شهرک ژاندارمري ... مربوط به پلاک ثبتي 57654/2395 بخش ده تهران اقدام نموده است در حالي که خانم «ش ‌ـ‌ د» (موکل رديف اول) در نيمي از شش‌دانگ ملک مزبور مالکيت داشته و شريک خواهان رديف دوم بوده است و ملک را تحويل خوانده قرار داده است و در قرارداد مورد اشاره شرط شده است که اگر رأي کميسيون تجديدنظر ماده 100 شهرداري مخالف راي بدوي بود، قرارداد فسخ و آپارتمان تحويل فروشنده و بيعانه مسترد شود که عليرغم تحقق شرط اخير، خوانده از تحويل ملک مذکور به خواهان‌ها امتناع مي‌نمايد مضاف بر آن خوانده دادخواستي به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي تقديم مي‌نمايد که دادگاه (شعبه 1305) به موجب راي شماره 993 ‌ـ‌ 29/8/80 مبادرت به رد دعوي خواهان نموده و سرانجام اين رأي به موجب دادنامه شماره 1393 ‌ـ‌ 27/12/80 صادره از شعبه 82 محاکم تجديدنظر استان تهران قطعي مي‌شود. لذا بنا به مراتب درخواست خلع يد و پرداخت عوايد حاصله از زمان انعقاد قرارداد تا هنگام صدور و اجراي رأي را مي‌نمايد. خوانده با وکالت آقاي «م ‌ـ‌ آ» وکيل پايه يک دادگستري ضمن دفاع در جلسه اول دادرسي مبادرت به تقديم دادخواست متقابل به خواسته الزام خواندگان به تنظيم سند رسمي انتقال ملک مذکور در حق وي و فک رهن از ملک موصوف که در رهن بانک تجارت مي‌باشد را مي‌نمايد و در توضيح اظهار مي‌دارد که آپارتمان مورد نظر را به موجب قرارداد مورد اشاره از خواهان رديف دوم خريداري کرده است و در ازاء ثمن آن چندين فقره چک با مبالغ و تاريخ‌هاي متفاوت به فروشنده داده تا نسبت به رفع اين معضل اقدام نمايد. مضاف بر آن قرارداد در سه نسخه تنظيم شده است و تمام نسخ آن به امضاي خواهان رديف دوم رسيده است لذا مفاد قرارداد تنظيمي که به صورت تايپي تهيه و تنظيم شده است به هيچ وجه مويد اين قضيه که قرارداد به صورت مشروط تنظيم شده باشد و حقي براي خواهان در مراجعه مجدد به ملک مورد نظر قائل شده باشد نخواهد بود ضمن اينکه هر دو طرف پرونده و وکلاي آنها به مفاد و مندرجات قرارداد موصوف در قسمت امضائات و عبارات نوشته شده ادعاي جعل مي‌نمايند به طوري که خواهان دعوي اصلي (وکيل خواهان‌ها) نسبت به امضائات مندرج در ذيل سه نسخه قرارداد و خوانده دعوي اصلي نسبت به درج عبارت ماده 100 شهرداري در ذيل قرارداد ادعاي جعل نموده به‌گونه‌اي که خواهان دعوي اصلي اساساً منکر امضاء خود در ذيل سه نسخه قرارداد مورد ثبت شده و صرفاً امضاء در ذيل يک نسخه را (يک صفحه را) پذيرفته است بر همين اساس دادگاه در جهت کشف واقع و در اجابت به درخواست طرفين پرونده موضوع را به کارشناس ارجاع داده که کارشناس منتخب به موجب نظريه شماره 624 ‌ـ‌ 623 ‌ـ‌ 9/11/2 که مضبوط در پرونده مي‌باشد با شرح و بسط موضوع سرانجام امضائات و درج عبارت ماده 100 قانون شهرداري را به طرفين منتسب دانسته و ناشي از اقدام آنها دانسته است. بدواً خواهان پرونده نسبت به نظريه مزبور اعتراض داشته ليکن به لحاظ اينکه اولاً قادر به پرداخت حق‌الزحمه هيات کارشناسان نيست. ثانياً به لحاظ اينکه کارشناس بدوي درج عبارت «ماده 100» را منتسب به خوانده اعلام داشته، از اين عمل خود مبني بر اعتراض منصرف شده و تقاضاي ادامه رسيدگي و توجه به ساير دلايل را نموده‌اند و با عنايت به اينکه خواهان دعوي اصلي به اصل قرارداد و مندرجات آن و نحوه پرداخت ثمن اعلام ترديد نموده و اساساً آن را نپذيرفته دادگاه با صدور قرار استماع شهادت شهود و دعوت از مسجلين ذيل قرارداد و طرفين در جهت رسيدگي به موضوع برآمده به‌طوري که شهود پس از حضور در جلسه دادگاه به نحو واحد مطالبي را عنوان نموده‌اند که جملگي دلالت بر صحت مندرجات قرارداد و پرداخت ثمن معامله به وسيله تحويل چک به فروشنده و منتفي شدن قضيه کميسيون ماده صد شهرداري و رأي ناشي از آن کميسيون، مي‌نمايد خواهان رديف اول پس از حضور در جلسه دادگاه در خصوص اينکه اساساً خوانده رديف دوم اجازه واگذاري ملک را به ديگري داشته است يا خير، عنوان نموده است: «بلحاظ وجود مشکلات عديده در کليه امور به خواهان رديف دوم وکالت داده است. اما اين وکالت در فروش ملک به غير به خواهان رديف دوم داده نشده است و منکر چنين وکالتي شده است دادگاه با توجه به مراتب ياد شده و با عنايت به جميع محتويات پرونده به دلالت مدارک ابرازي طرفين و بررسي آنها و احراز صحت و اصالت تمامي آنها و با عنايت به نحوه اظهارات و مدافعات طرفين اعم از دعواي اصلي و دعواي متقابل نظر به اينکه اولا: قرارداد عادي مورخ 26/3/72 به دلالت سطر اول آن که به صراحت ماده 338 قانون مدني اشاره داشته و ساير مندرجات آن که حاکي از نحوه انجام معامله و نحوه پرداخت ثمن و شروط حاکم بر معامله در راستاي مقررات ماده 221 قانون مدني مبين انعقاد عقد بيع بوده و به همين واسطه تابع مقررات حاکم بر اين عقد معوضي خواهد بود و بديهي است داراي آثاري از جمله تمليک مبيع به خريدار مي‌باشد و شرط مذکور در قسمت اخير قرارداد صرف‌نظر از ايراد خوانده به آن از حيث عدم انتساب آن به خود به لحاظ اينکه تحقق شرط محرز نگرديده است و اقدامات بعدي فروشنده که مبين صحه گذاردن بر مندرجات قرارداد در مهلت تعيين شده و انقضاء آن مي‌باشد. دلالت بر پذيرش مفاد قرارداد و عدول از شرط مذکور بوده است مضاف بر اينکه اظهارات شهود به شرح منعکس در پرونده نيز دلالت بر اين امر دارد. ثانياً: مضمون وکالتنامه رسمي شماره 49594 ‌ـ‌ 28/10/86 تنظيمي در دفترخانه رسمي شماره 16 مشهد فيمابين خواهان‌هاي اصلي پرونده علاوه بر اينکه قبل از انعقاد قرارداد مورد اشاره تنظيم شده است؛ حکايت از اين دارد که خواهان رديف اول به خواهان رديف دوم اختيار فروش سهم خود را به غير داده است بر همين مبنا دفاعيات خواهان رديف اول مبني بر اينکه خواهان رديف دوم اختيار فروش ملک را نداشته است به نظر دادگاه موجه نيست. ثالثاً: با صدور چک‌هاي مورد اشاره در قرارداد و تحويل آن به بايع در ازاء ثمن معامله در واقع ثمن معامله پرداخته شده و به صرف صدور سند تجاري و تحويل آن به ذينفع يک نوع تبديل تعهد از مدني به تجاري صورت پذيرفته و اين موضوع به صراحت در مقررات مواد 292 و 293 قانون مدني ذکر شده و مفهوم و منطوق اين مواد حاکي از انعقاد قرارداد في مابين طرفين مي‌باشد. رابعاً: تمامي مفاد و مندرجات قرارداد بنا بر نظر کارشناس منتخب دادگاه که مورد اعتراض يا خدشه از ناحيه طرفين که موثر در قضيه باشد واقع نشده است، به امضاء خواهان رديف دوم که وکالت از خواهان رديف اول داشته رسيده و وي را در راستاي مقررات مواد 10 و 219 و 220 قانون مدني ملزم به رعايت و اجراي مفاد قرارداد مي‌نمايد و دليل قانوني نيز بر فسخ آن ارائه نشده است لذا بقاء آن از نظر دادگاه محرز است. خامساً: دفاع خواهان‌هاي اصلي به عنوان خواندگان دعوي متقابل مبني بر اينکه قبلا دعوي الزام به تنظيم سند رسمي از ناحيه خواهان دعوي متقابل به طرفيت آنها به موجب دادنامه شماره 993 ‌ـ‌ 29/8/80 و دادنامه شماره 1693 ‌ـ‌ 27/12/80 رد و قطعي شده است در اين مرحله موجه نيست چرا که با توجه به مدلول آراء صادره علت رد دعواي خواهان در رهن بودن ملک بوده که از ناحيه مالک اوليه در مقابل اخذ وام از بانک تجارت به وثيقه سپرده شده است و اين اقدام بعد از انعقاد معامله با خوانده دعواي اصلي به عمل آمده است. مضاف بر اينکه در رهن قرار دادن ملک ديگري (با عنايت به احراز انتقال آپارتمان به خوانده دعواي اصلي) تعرض به حق مالکيت ديگري است هرچند اين قرارداد متکي به يک قرارداد عادي باشد ضمن اينکه ملک در مقابل دين راهن به مرتهن به وثيقه سپرده شده است و مفهوم آن اين است که در صورت رعايت حقوق مرتهن و تضمين بازپرداخت دين به طريق مقتضي اساسا مرتهن حقي بر ملک مورد رهن ندارد. لذا بنا به مراتب، دادگاه با احراز رابطه قراردادي طرفين و رعايت اصل صحت و لزوم در قراردادها و آثار مترتب بر آنها و تلقي قرارداد به عنوان بيع ميان طرفين و عدم دفاع موثر از ناحيه خواندگان دعوي متقابل مبني بر بي‌اعتبار بودن قرارداد مورد اشاره و عليرغم اينکه حسب مندرجات ستون نقل و انتقالات سند رسمي ملک متنازع فيه را که مبين در رهن بودن قسمتي از ملک در حق بانک تجارت مي‌باشد و با توجه به اينکه دادگاه رابطه مع‌الواسطه قراردادي خواهان رديف اول دعواي اصلي را با خوانده به واسطه احراز صحت اصالت قرارداد وکالت رسمي محرز مي‌داند و در نهايت رد مدافعات خواهان‌هاي دعوي اصلي (خواندگان دعوي متقابل) و پذيرش دعوي خواهان متقابل و محمول بر صحت دانستن آن، دادگاه ضمن صدور حکم مبني بر بي‌حقي خواهان‌هاي دعوي اصلي در خصوص خلع يد از ملک متنازع‌فيه و پرداخت عوايد و با عنايت به کافي بودن دلايل خواهان دعوي متقابل در دادخواست تقديمي، خواندگان دعوي متقابل را مستندا به مواد 219 و 220 و 10 قانون مدني و رعايت ماده 662 از قانون اخيرالذکر محکوم به الزام به فک رهن از ملک مورد اشاره در مقابل بانک تجارت موضوع قرارداد مورخ 22/6/72 به عنوان مرتهن و حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي ملک متنازع فيه برابر مفاد قرارداد مورد اشاره في مابين با رعايت حقوق مرتهن با عنايت به مدلول مواد 784 و 793 قانون مدني و نيز پرداخت خسارات ناشي از تاخير در انجام تعهد مستندا به ماده 221 قانون اخيرالذکر معادل مبلغ سيصد و بيست و دو ميليون و پانصد هزار ريال (ميزان مندرج در دادخواست) و نيز پرداخت خسارات دادرسي از باب تسبيب و مقررات ماده 519 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني معادل مبلغ هفت ميليون و چهارصد و هشتاد و پنج هزار و ششصد ريال در حق خواهان محکوم مي‌نمايد...».

پس از ابلاغ راي صادره خانم «ش ‌ـ‌ د» و آقاي «ب ‌ـ‌ م» در مقام اعتراض برآمده و اقدام به تجديدنظرخواهي کرده‌اند. پرونده به شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران ارجاع شده و مرجع مذکور به موجب دادنامه شماره 1698 ‌ـ‌ 30/11/84 چنين راي داده است:

تجديدنظرخواهي بانو «ش ‌ـ‌ د» و آقاي «ب ‌ـ‌ م» نسبت به دادنامه‌هاي شماره 560 و 561 ‌ـ‌ 12/5/84 شعبه 218 دادگاه عمومي حقوقي تهران که بر بطلان دعواي تجديدنظر خواهان‌ها به خواسته صدور حکم خلع يد و تحويل يک دستگاه آپارتمان و پرداخت عوايد ملک مذکور از تاريخ 26/3/1372 تا زمان صدور حکم و اجراي آن و قبول دعواي متقابل تجديدنظر خوانده به خواسته الزام تجديدنظر خواهان‌ها به فک رهن از آپارتمان موضوع خواسته و تنظيم سند رسمي انتقال آن به انضمام خسارت تاخير انجام تعهد و خسارات دادرسي مربوطه اشعار دارد مآلا وارد است و دادنامه‌هاي تجديدنظر خواسته واجد ايراد به شرح زير است:

اولاً: قرارداد استنادي طرفين فقط بين آقايان «ب ‌ـ‌ م» و «غ ‌ـ‌ ا» تنظيم شده و خانم «ش ‌ـ‌ د» در تنظيم آن دخالتي نداشته و آن را امضا نکرده است. اين ادعاي تجديدنظر خوانده و وکيل او که آقاي «ب ‌ـ‌ م» از مشاراليها وکالت در فروش ملک داشته کافي بر صحت ادعاي آنان در ايجاد تعهد يا انتقال مالکيت سهم وي نيست زيرا در قرارداد نامي از خانم «ش ‌ـ‌ د» برده نشده در صورتي که آقاي «ب ‌ـ‌ م» از جانب نامبرده مبادرت به تنظيم قرارداد مي‌نمود مي‌بايست اين موضوع را صريحا ذکر مي‌کرد و قرارداد اصالتاً از ناحيه خود او و وکالتا از طرف خانم «ش ‌ـ‌ د» تنظيم مي‌شد با ذکر شماره وکالتنامه‌اي که چنين اختياري به او داده شده است در حالي که مطابق متن قرارداد تصريح شده (اين قرارداد به موجب ماده 338 قانون مدني در تاريخ 26/2/72 بين آقاي «ب ‌ـ‌ م» که در اين قرارداد فروشنده ناميده مي‌شود از يک طرف و آقاي «غ ‌ـ‌ ا» که خريدار ناميده مي‌شود از سوي ديگر به شرح زير منعقد مي‌گردد) بنابراين صرف داشتن وکالت از کسي بدون اينکه احراز شود قصد وکيل معامله از جانب موکل اوست ايجاد تعهدي براي موکل نمي‌نمايد در ساير سطرهاي سند مدرکيه نيز همه جا صحبت از فروشنده است نه فروشندگان و هيچ دليل و مدرکي که نشان دهد طرف اول قرارداد هم از جانب خود و هم از جانب شريک ديگه معامله مي‌کرده وجود ندارد و از نظر اين دادگاه که قرارداد استنادي را در حد ماده 10 قانون مدني حاکي از تعهد طرفين نسبت به يکديگر مي‌شناسد هيچ تعهدي از ناحيه خانم «ش ‌ـ‌ د» نسبت به خواهان تقابل به عمل نيامده و تنها حاکي از تعهد امضاکننده قرارداد است و از نظر دادگاه نخستين که سند مدرکيه را سند بيع و حاکي از انتقال دانسته هيچ دليلي بر احراز قصد و نيت خانم «ش ‌ـ‌ د» در انعقاد عقد بيع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وي فضولي بوده که با توجه به اينکه مطابق ماده 942 قانون مدني سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمي‌شود و مطابق ماده 252 قانون مدني لازم نيست اجازه يا رد فوري باشد با انکار مشاراليها در معامله نسبت به سهم وي دعواي تجديدنظر خوانده در دادخواست تقابل به طرفيت وي ثابت نيست. متقابلا دعواي وي به خواسته خلع يد وي از ملک متنازع فيه که مالکيت وي بر سه دانگ مشاع آن به حکايت اسناد رسمي محرز و مسلم است ثابت بوده رأي تجديدنظر خواسته که بدون توجه به مفاد قرارداد طرفين و صرفا به اين استناد که وکالتي در خصوص فروش بين خواهان‌هاي اصلي قبل از تنظيم اين قرارداد وجود داشته انجام معامله را از جانب وي نيز احراز کرده مخدوش است. خصوصاً اينکه هيچ يک از شهود تعرفه شده خواهان تقابل در خصوص انجام معامله خانم «ش ‌ـ‌ د» با خواهان تقابل، شهادت نداده يا نگفته‌اند اطلاع دارند آقاي «ب ‌ـ‌ م» اصالتاً و وکالتاً با نامبرده معامله کرده است بنا به جهات فوق و عدم تنفيذ معامله و نيز عدم ايجاد تعهدي از ناحيه تجديدنظرخواه فوق مستنداً به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني رأي تجديدنظر خواسته نسبت به وي نقض، و در اصل دعوا اولاً حکم به بطلان دعواي تقابل به لحاظ عدم ثبوت دعواي خواهان تقابل و متکي نبودن دعواي وي به دليل کافي و فضولي بودن قرارداد، مستنداً به مواد پيش گفته صادر و اعلام مي‌گردد. ثانياً در خصوص خلع يد نظر به اينکه تصرفات خوانده دعواي اصلي آقاي «غ ‌ـ‌ ا» در سهم خانم «ش ‌ـ‌ د» فاقد مجوز قانوني و اذن و اجازه مي‌باشد ‌ـ‌ در حکم غصب تلقي ‌ـ‌ مستنداً به ماده 308 و 311 قانون مدني با رعايت ماده 43 قانون اجراي احکام مدني حکم به خلع يد وي از سه دانگ مشاع يک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول ملک داراي پلاک ثبتي 57654/2395 بخش 10 تهران صادر و اعلام مي‌گردد. ثانياً وکيل آقاي «ب ‌ـ‌ م» به دو جهت خلع يد و عوايد ملک را از خوانده اين دعوي خواستار شده بود در مورد موکلش خانم «ش ‌ـ‌ د» به لحاظ فضولي بودن قرارداد و در مورد آقاي «ب ‌ـ‌ م» به لحاظ انفساخ قرارداد.، آقاي وکيل در طرح دعواي خلع يد و مطالبه عوايد انفساخ معامله با قرارداد را مفروض و ثابت شده دانسته و بر اين اساس خواستار خواسته‌هاي مطروحه گرديده است. در حالي که وقتي انفساخ قرارداد و عقد موضوع آن، مورد قبول طرف مقابل نيست، اثبات تحقق آن و انحلال قرارداد خود خواسته ديگري است که مي‌بايست قبلاً اقامه و در صورت احراز صحت ادعا و اثبات تحقق انفساخ قرارداد به لحاظ (شرط تفاسخ يا شرط تعليق انحلال عقد) مندرج در قرارداد خلع يد و اجرت‌المثل ايام تصرف خوانده را مطالبه مي‌نمود در واقع دعوي خواهان آقاي «ب ‌ـ‌ م» تا قبل از اثبات ادعاي انفساخ قرارداد و صدور حکم به انحلال عقد يا تعهد موضوع آن قابليت استماع نداشته و ورود دادگاه نخستين در ماهيت دعواي خلع يد به لحاظ اينکه تصرفات تجديدنظرخوانده ناشي از اذن مندرج در قراردادي است که انحلال آن اعلام نشده است. لذا فاقد جايگاه قانوني بوده و رأي تجديدنظرخواسته در قسمت بطلان دعواي نامبرده نيز مخدوش و مغاير قانون است. که با نقض آن به استناد ماده پيش گفته، از قانون آئين دادرسي مدني در اصل موضوع دعواي مطروحه خواهان در هر دو خواسته تا قبل از طرح دعواي مناسب با انحلال قرارداد مستند دعوا و اثبات تحقق شرط مندرج در آن قابليت استماع نداشته و قرار عدم استماع آن صادر و اعلام مي‌گردد. ثالثاً به همين جهت دعواي تقابل آقاي «غ ‌ـ‌ ا» نيز مسموع نبوده زيرا دعواي تقابل ارتباط کامل با دعواي اصلي دارد و صدور حکم در هر يک مؤثر در ديگري است. بر اين اساس نمي‌توان دعواي تقابل را استماع نموده و ثابت دانست. لکن در ماهيت دعواي تقابل قرار عدم استماع دعوا صادر نمود. وابستگي دو دعوا ايجاب مي‌نمايد يا هر دو در ماهيت يا هر دو در شکل مورد اظهارنظر قرار گيرند. بدين جهت رأي تجديدنظر خواسته در اين قسمت نيز مقتضي ورود در ماهيت نبوده و مخدوش است. مستنداً به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني با نقض آن به استناد ماده 141 همان قانون قرار عدم استماع دعواي تقابل خواهان صادر و اعلام مي‌گردد.

پرونده در خصوص خواسته خانم «ش ‌ـ‌ د» به خواسته پرداخت عوايد ملک از تاريخ 26/3/1372 تا زمان صدور حکم و اجراي آن مفتوح و با ثبت به کلاسه جديد رسيدگي به آن ادامه خواهد يافت. اين رأي قطعي است.

خلاصه اعتراض آقاي «م ‌ـ‌ آ» وکيل آقاي «غ ‌ـ‌ ا» در اين مرحله از دادرسي بدين شرح است:

1) آقاي «غ ‌ـ‌ ا» در تاريخ 26/3/1372 اقدام به خريد تمامي ششدانگ يک دستگاه آپارتمان قطعه 2605 تفکيکي به شماره 57654 فرعي از 2395 مفروز و مجزي شده از پلاک 21589 فرعي از اصلي مذکور واقع در بخش ده تهران اراضي طرشت به مساحت 17/151 متر مربع بقدرالسهم از مشترکات و منضمات طبق قانون تملک آپارتمان‌ها از آقاي «ب ‌ـ‌ م» و بانو «ش ‌ـ‌ د» به مبلغ هشت ميليون تومان نموده است. فروشنده در ماده 3 قرارداد منعقده متعهد گرديده است که در ازاء هر روز تأخير براي حضور در دفترخانه اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي مبلغ ده هزار تومان بابت تخلف از تعهد به خريدار پرداخت نمايد. اما برخلاف بند يک ماده 362 قانون مدني آپارتمان فروخته شده به موکل را بعد از فروش و دريافت کل ثمن معامله و به تصرف دادن ملک به موکل به موجب سند رسمي شماره 68889 ‌ـ‌ 23/6/1372 در دفترخانه اسناد رسمي شماره 111 تهران در رهن بانک تجارت قرار داده‌اند در صورتي که شرعاً و قانوناً حق به‌رهن گذاردن ملک فروخته شده به موکل را نداشته‌اند؛ و از زمان انتقال ملک به موکل طبق بند يک ماده 362 قانون مدني، موکل از تاريخ 26/3/1372 مالک عين و منافع آپارتمان خريداري شده بوده و اقدام فروشندگان در تاريخ موخر يعني سه ماه بعد (در تاريخ 26/6/1372) و به رهن گذاشتن آپارتمان موکل برخلاف قانون و شرع بوده است. و به همين علت ضمن درخواست صدور راي به فک رهن از ملک منتقل شده، دادگاه صادرکننده رأي، فروشندگان را محکوم به فک رهن از ملک مورد معامله نموده است.

2) نکته ديگر، اينکه فروشندگان در موقع احداث بنا، مرتکب تخلف ساختماني شده‌اند و برخلاف قانون شهرداري‌ها قسمتي از پارکينگ ساختمان را تبديل به مسکوني نموده‌اند. رأي کميسيون بدوي ماده 100 شهرداري در تاريخ 16/5/1370 به پرداخت جريمه، عليه سازندگان صادر شده که بعد از اعتراض شهرداري به رأي بدوي در رأي تجديدنظر که در تاريخ 3/3/1371 صادر شده است. مالکين را به تأمين پارکينگ‌ها طبق پروانه ساختمان محکوم کردند در نهايت فروشندگان با مراجعه به شهرداري و مصالحه با مسئولين و با پرداخت جريمه، موفق به گرفتن گواهي پايان کار ساختمان شده‌اند؛ و تمامي اين اقدامات قبل از انجام معامله با موکل بوده زيرا تاريخ وقوع عقد بيع با موکل 26/3/1372 يعني دقيقا يک سال بعد از صدور راي تجديدنظر ماده 100 شهرداري بوده و تاريخ صدور راي تجديدنظر شهرداري 3/3/1371 بوده است؛ و مالکين برخلاف اين واقعيت‌ها در صدد خلع يد موکل از ملکي برآمده‌اند که 13 سال قبل با پرداخت تمامي ثمن معامله به فروشندگان شرعاً و قانوناً آن را تملک نموده است.

3) آقاي «ب ‌ـ‌ م» به قصد جلب منفعت نامشروع براي خودش و ايجاد ضرر به خريدار حتي امضاء منتسب به خودش را در متن سه‌برگ مبايعه‌نامه تنظيمي تکذيب مي‌کرد در نتيجه با ارجاع امر به کارشناسي و استکتاب از وي و استماع شهادت شهود مشخص گرديد که امضاء هر سه برگ قرارداد تنظيمي مربوط به آقاي «ب ‌ـ‌ م» مي‌باشد؛ و عمداً در موقع استکتاب امضاء خودش را تغيير مي‌داده است تا شايد با اين وسيله بتواند حق مسلم و شرعي و قانوني خريدار را ضايع نمايد.

4) آقايان «ج ‌ـ‌ ا» و «م ‌ـ‌ م» که (به عنوان شاهد) امضاءکنندگان قرارداد فروش بوده‌اند و سه فقره از چک‌هاي ثمن معامله نيز توسط آقاي «م ‌ـ‌ م» از حساب شخصي وي صادر شده و به فروشندگان پرداخت گرديده است. شاهد و حاضر و گواه هستند که آقاي «ب ‌ـ‌ م» قصد فروش ششدانگ سهمي خودش و همسرش را در آپارتمان مورد معامله داشته و در موقع فروش و دريافت کل ثمن معامله قصد و اراده‌اش غير از اين نبوده و به عنوان اصيل در سه دانگ و وکيل همسرش در سه دانگ مشاع اقدام به انجام معامله نموده و حاضرند با قيد قسم در هر جايي که لازم باشد به عنوان شاهد مراتب فوق را شهادت دهند.

5) خانم «ش ‌ـ‌ د» از زمان وقوع معامله از کم و کيف معامله و دريافت ثمن معامله اطلاع کامل داشته و سال‌ها بعد از خريد ملک توسط خريدار اين دو خانواده با هم رفت و آمد داشته‌اند و بيش از 10 سال پس از انجام معامله و دريافت ثمن معامله و تحويل ملک به موکل با يکديگر مراوده و رفت و آمد نزديک داشته و با هم در يک ساختمان زندگي مي‌کرده‌اند و خانم «ش ‌ـ‌ د» در تمام مراحل مستقيماً دخالت داشته است.

6) رأي صادره از شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان برخلاف منطوق ماده 225 قانون مدني است. که صراحتاً مقرر مي‌دارد: «متعارف بودن امري در عرف و عادت به طوري که عقد بدون تصريح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد است.» بنابراين آقاي «ب ‌ـ‌ م» که خودش مالک سه دانگ مشاع بوده و از همسرش که مالک ديگر سه دانگ مشاع بوده اقدام به فروش ششدانگ يک دستگاه آپارتمان که مالک آن بوده‌اند نموده است. علاوه بر اينکه قصد و هدف و انگيزه فروش ششدانگ آپارتمان را داشته و در قرارداد هم صراحتاً به فروش ششدانگ تمامي آپارتمان مورد معامله تصريح نموده که تمامي ثمن معامله براي ششدانگ را هم نقداً دريافت کرده و حق دريافت وجه را نيز از جانب موکل داشته است؛ و چون بيش از ده سال از وقوع معامله نيز گذشته است طبق منطوق ماده 225 قانون مدني دقيقا به منزله ذکر در عقد است و احتياجي به تصريح مجدد نداشته است. زيرا قانونگذار و شارع، عقد را تابع قصد مي‌دانند و قصد فروشنده در واقع فروش ششدانگ و قصد خريدار نيز خريد ششدانگ بوده است که متأسفانه قضات محترم شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران به موضوع توجه نداشته‌اند.

7) آقاي «ب ‌ـ‌ م» در موقع انجام معامله فتوکپي نامه شماره 215 مورخ 10/3/1372 اداره شهرسازي شهرداري منطقه 2 تهران را که صراحتاً نام مالکين مشاع يعني آقاي «ب‌ـ‌ م» و خانم «ش ‌ـ‌ د» در آن قيد گرديده بود را براي اطمينان خاطر موکل در تسويه حساب با شهرداري و پرداخت جريمه تخلف، به وي ارائه داد که خود دليلي بر قصد و اراده فروش ششدانگ ملک از طرف فروشنده به‌عنوان اصيل در سه دانگ مشاع و به وکالت از طرف مالک ديگر يعني خانم «ش ‌ـ‌ د» بوده است.

8) رأي صادره برخلاف صريح ماده 656 قانون مدني است، که مقرر مي‌دارد: «وکالت عقدي است که به موجب آن يکي از طرفين، طرف ديگر را براي انجام امر نايب خود مي‌نمايد.» لذا آقاي «ب ‌ـ‌ م» که قبلا از طرف همسرش داراي وکالت رسمي و تام‌الاختيار در فروش سهم خودش بوده و وکيل هم به‌عنوان اصيل و با وکالتي که داشته اقدام به فروش ششدانگ ملک نموده است. چگونه مي‌توان اقدام وي را فضولي تلقي نمود اگر قرار باشد وکيلي که از جانب موکل خود وکالت دارد، اقدام به فروش سهم وي نمايد. عقد واقع شده از طرف وي را فضولي بدانيم چه تفاوتي با اقدام شخصي خواهد داشت که بدون اذن و بدون اجازه و بدون وکالت اقدام به فروش مال غير نمايد. فرق است بين آنکه داراي وکالت است و اقدام به فروش مي‌نمايد با کسي که اختياري از جانب مالک نداشته و اقدام به فروش مال غير مي‌نمايد. اين معامله را شرعاً و عرفاً و اخلاقاً نمي‌توان فضولي تلقي کرد. استدلالي برخلاف اين واقعيت برخلاف عدالت و برخلاف انصاف است و ناديده گرفتن قانون را مي‌رساند.

9) رأي صادره برخلاف مفهوم مخالف ماده 663 قانون مدني است که صراحتاً مقرر مي‌دارد:

«وکيل مي‌تواند عملي را که از حدود وکالت او خارج نيست انجام دهد.»

10) با توجه به اينکه فروشنده خود مالک سه دانگ مشاع از آپارتمان مورد معامله بوده و از مالک ديگر هم نسبت به سه دانگ باقيمانده وکالت داشته است؛ و اعطاي وکالت از جانب خانم «ش ‌ـ‌ د» قبل از فروش توسط وکيل او بوده است، لذا معامله انجام شده را نمي‌توان فضولي تلقي نمود. زيرا ماده 476 قانون مدني صراحتاً مقرر مي‌دارد: «موکل بايد تمام تعهداتي را که وکيل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد.» بنابراين رأي صادره از شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران که چنين معامله‌اي را فضولي تلقي کرده برخلاف صراحت قانون بوده و محکوم به نقض است.

11) ماده 680 قانون مدني مي‌گويد: «تمام اموري که وکيل قبل از رسيدن خبر عزل به او، در حدود وکالت خود بنمايد نسبت به موکل نافذ است.» بنابراين مطابق اين ماده تمام اعمالي را که آقاي «ب ‌ـ‌ م» از جانب خود و همسرش انجام داده از تاريخ اعطاي وکالتنامه رسمي همسرش نسبت به هر دوي آنها نافذ است و عمل هيچ‌يک از آنها را نمي‌توان فضولي تلقي کرد اما متاسفانه دادگاه تجديدنظر بدون اينکه براي استدلال خود دليل قانوني و يا شرعي ارائه دهد، با ناديده گرفتن قوانين و مقررات جاريه که به شرح فوق به عرض رسيد؛ معامله‌اي را که قانونا و شرعا صحيح واقع شده است و اصل صحت نيز بر آن حمل مي‌گردد، فضولي تلقي کرده و زندگي خانوادگي و اجتماعي موکل را متزلزل ساخته است... استدعاي رسيدگي و نقض دادنامه صادره از شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران و تنفيذ دادنامه بدوي را دارم. انشاالله اين امر با عدالت و انصاف نزديک‌تر و با قانون و مقررات حاکم منطبق‌تر باشد و خانواده‌اي را از فروپاشي و نابودي نجات دهد.

پس از مطالبه پرونده‌هاي محاکماتي و بررسي محتويات آن مطالب زير درخور توجه و دقت است:

1‌ـ‌ اصالت امضاي آقاي «ب ‌ـ‌ م» در ذيل سه صفحه قرارداد فروش به شرح نظريه کارشناس منتخب دادگاه (آقاي ح ‌ـ‌ ش) که در اوراق 64، 65 و 77 پرونده بدوي منعکس است احراز گرديده است.

2‌ـ‌ آقاي «ب ‌ـ‌ م» به شرح برگ 18 پرونده به نظريه کارشناس تسليم شده و از دادگاه درخواست کرده تقاضاي وي را در مورد ارجاع امر به هيأت کارشناسي کان‌لم‌يکن تلقي نمايد.

3‌ـ‌ حسب نامه شماره 8410/502 مورخ 17/7/73 شهرداري منطقه 2 مضبوط در برگ 100 پرونده عوارض مربوط به کسري پارکينگ و تغيير کاربري تعيين و تقسيط گرديده و پس از پرداخت اقساط تعيين شده توسط مالک ‌ـ‌ به حکايت نامه شماره 36514/502 ‌ـ‌ 24/8/74 معاونت مالي و اداري شهرداري منطقه 2 که تصوير آن در برگ 97 پرونده بدوي منعکس است ‌ـ‌ از ملک مورد تنازع رفع خلاف شده است و شهرداري منطقه ضمن موافقت با بناي احداثي در وضعيت موجود و با اخذ عوارض و جرائم متعلقه از ساختمان مورد نظر رفع تعرض نموده است. بنابراين با توجه به موافقت شهرداري با مالک به شرح نامه ياد شده راي کميسيون شماره 2 تجديدنظر ماده صد به شماره 244 ‌ـ‌ 3/3/71 مبني بر تخريب، عملاً سالبه انتفاء موضوع گرديده و رأي بدوي کميسيون شماره 10 ماده صد مضبوط در برگ 12 پرونده عملا تأييد و اجرا شده است. و شرط مندرج در قرارداد فروش ‌ـ‌ که مورد استناد وکيل خواهان بدوي قرار گرفته و در دادنامه تجديدنظر خواسته نيز به آن اشاره شده ‌ـ‌ کلا منتفي گرديده است، و دليل عقلي براي استناد به آن وجود ندارد. زيرا مالک با اقداماتي که در خصوص پرداخت عوارض متعلقه انجام داده، سرانجام رضايت شهرداري منطقه 2 را نسبت به اقدامات و عمليات ساختماني خود جلب کرده و شهرداري با اخذ جرايم متعلقه نسبت به ملک مورد نظر رفع تعرض نموده و براي ساختمان ياد شده گواهي پايان کار صادر کرده است؛ و هم‌اکنون از نظر شهرداري مانع قانوني براي تنظيم سند انتقال وجود ندارد.

4‌ـ‌ آقايان «م ‌ـ‌ م» و «م ‌ـ‌ ا» که مسجلين ذيل سه برگ مبايعه‌نامه مورخ 26/3/72 بوده‌اند به شرح اوراق 105 تا 801 پرونده شهادت داده‌اند که آپارتمان طبقه اول واقع در شهرک ژاندارمري از طرف آقاي «ب ‌ـ‌ م» به آقاي «غ ‌ـ‌ ا» فروخته شده و تمام ثمن معامله از طرف آقاي «غ ‌ـ‌ ا» به آقاي «ب ‌ـ‌ م» پرداخت گرديده و آنها هم به عنوان شاهد ذيل هر سه برگ مبايعه‌نامه را امضا کرده‌اند. با توجه به مراتب فوق اينک پرونده در دستور کار شعبه قرار دارد.

هيأت شعبه در تاريخ بالا تشکيل گرديد. پس از قرائت گزارش عضو مميز و ملاحظه اوراق پرونده‌هاي محاکماتي در خصوص تقاضاي تجديدنظر نسبت به دادنامه شماره 1698 ‌ـ‌ 30/11/84 تجديدنظر خواسته مشاوره نموده؛ چنين راي مي‌دهد:



بسمه تعالي

رأي شعبه چهارم تشخيص ديوانعالي کشور

اساس روابط حقوقي طرفين، مبايعه‌نامه مورخ 26/3/1372 مي‌باشد. که در سه برگ بين آقايان «ب‌‌ـ‌‌م» به عنوان فروشنده و «غ ‌ـ‌ ا» به عنوان خريدار در حضور دو شاهد تنظيم گرديده و اصالت اين مبايعه‌نامه نزد دادگاه‌هاي رسيدگي‌کننده به اثبات رسيده است. و ملک مورد معامله بر اساس مراضات حاصله به موجب بند 5 قرارداد مورخ 26/3/72 به خريدار تحويل گرديده و از همان تاريخ در تصرف او مي‌باشد. استدلال شعبه هشتم دادگاه تجديدنظر استان تهران داير به اينکه هيچ دليلي بر احراز قصد و نيت خانم «ش ‌ـ‌ د» در انعقاد عقد بيع ارائه نشده و معامله نسبت به سهم وي فضولي بوده و دعوي آقاي «غ ‌ـ‌ ا» را نسبت به سهم وي در دادخواست تقابل غيرثابت دانسته مخدوش و درخور نقض مي‌باشد، زيرا به موجب وکالتنامه شماره 49594 مورخ 28/10/1368 تنظيمي در دفترخانه اسناد رسمي شماره 161 حوزه ثبتي مشهد خانم «ش ‌ـ‌ د» (به عنوان موکل) به همسرش آقاي «ب ‌ـ‌ م» وکالت بلاعزل داده که سهم وي را در پلاک ثبتي 57654 فرعي از 2395 اصلي به هر مبلغ و به هرکس ولو به خود با هرگونه قرارداد يا هرگونه تعهد و شرط و اسقاط کافه خيارات بفروشد و در قسمت اختيارات وکيل صراحتاً قيد گرديده وکيل در انجام مورد وکالت داراي تمام اختياراتي است که موکل قانونا داراست و امضاء وي در تمام مراحل از طرف موکل به جاي وي نافذ بوده و معتبر خواهد بود علاوه بر اين ماده 691 قانون مدني مي‌گويد کسي که معامله مي‌کند آن معامله براي خود آن شخص محسوب است، مگر اينکه در موقع عقد خلاف آن را تصريح نمايد يا بعد خلاف آن ثابت شود. در قضيه مانحن‌فيه شخص آقاي «ب ‌ـ‌ م» که فروشنده بوده علم و اطلاع داشته که فقط مالک سه دانگ مورد معامله مي‌باشد و سه دانگ ديگر متعلق به همسرش خانم «ش ‌ـ‌ د» بوده است.

بنابراين در اينکه سه دانگ مورد معامله را اصالتا از جانب خود و سه دانگ ديگر را وکالتا از جانب همسرش واگذار کرده است ترديدي نيست زيرا نامبرده با داشتن وکالتنامه مبسوط و بدون قيد و شرط شماره 49594 ‌ـ‌ 28/10/68 اقدام به واگذاري شش دانگ مورد معامله به خريدار کرده و تمامي ثمن را هم از وي دريافت نموده و آپارتمان مورد نظر را هم به تصرف وي داده است، که خريدار در 13 سال اخير در اين آپارتمان تصرفات مالکانه دارد و آقاي «ب ‌ـ‌ م» و همسرش سال‌هاي متمادي در طبقه فوقاني آپارتمان مورد معامله و در همسايگي آقاي «غ ‌ـ‌ ا» سکونت داشته‌اند و خانم «ش ‌ـ‌ د» کاملاً بر موضوع آگاهي کامل داشته و در زمان تقديم دادخواست وکيل فروشنده با هماهنگي خواهان از ارائه وکالتنامه مزبور امتناع کرده و حتي در متن دادخواست هم کمترين اشاره‌اي به وکالتنامه مزبور نکرده است؛ و بعد از تشکيل پرونده و در جريان رسيدگي موجوديت و اصالت وکالتنامه موصوف براي مرجع قضائي رسيدگي‌کننده محرز و مسلم گرديده است.

بنابراين با چنين اختيارات وسيع و بدون قيد و شرط که حدود چهار سال قبل از فروش آپارتمان از طرف موکله به وکيل داده شده بود و وکيل هم دقيقاً بر اساس اختيارات تفويضي اقدام به واگذاري آپارتمان مورد نظر کرده عقلاً و منطقاً و براساس ماده 680 قانون مدني آثار عقد بيع بلاترديد بر چنين قراردادي مترتب است و راي تجديدنظر خواسته که بدون توجه به مراتب فوق اصدار يافته با قانون و دلايل موجود در پرونده انطباق ندارد و درخور نقض است. لذا مستنداً به تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشکيل دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب دادنامه مورد اعتراض نقض و دادنامه شماره 560 ‌ـ‌ 561 مورخ 12/5/84 صادره از شعبه 218 دادگاه حقوقي تهران مفاداً تأييد و ابقاء مي‌شود. رأي صادره قطعي است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان