بسم الله
 
EN

بازدیدها: 743

يک پرونده(88)انتقال مورد اجاره به مدير شرکت،انتقال به غير محسوب است

  1390/10/26
خلاصه: يک پرونده انتقال مورد اجاره به مدير شرکت،انتقال به غير محسوب است
خلاصه جريان -
1- آقاي حسين چيت ساز دادخواستي به خواسته حکم بر تخليه سه باب حجره از طبقه اول سراي چيت ساز که در اجاره آقاي حسين قاسميه بوده تقديم دادگاه بخش تهران نموده و حکم بر تخليه مورد اجاره به زيان آقاي حسين قاسميه صادر گرديده که محکوم عليه پژوهش خواسته است و شعبه 39 دادگاه شهرستان در پرونده کلاسه 45/590 چنين رأي داده است:
اعتراض عمده وکيل پژوهش خواه اين است که از بدو اجاره حجره‌هاي مورد دعوي موکل شخصاً و به طور انفرادي از آن‌ها استفاده نمي‌کرده بلکه با دوستان و اشخاص ديگري شرکت مختلط تشکيل و به عنوان شرکت تجارتي از مورد اجاره استفاده مي‌شده است و پژوهش خوانده از اين امر اطلاع داشته و رضايت عملي و ضمني ابراز نموده است و مال الاجاره از شرکت دريافت مي‌کرده است اين دفاع به نظر دادگاه وارد نيست زيرا دليلي بر رضايت پژوهش خوانده به انتقال مورد اجاره کلاً يا جزئاً به غير ابراز نشده و قبوض ارائه شده در مرحله بدوي آنچه مربوط به اتاق‌هاي مورد اجاره پژوهش خواه است حاکي است که اجاره از طرف شخص پژوهش خواه داده شده است به شرکت طلايي ـ چند فقره ديگر از قبوض مربوط به حجره‌هاي ديگر است و از طرف شرکت ديگر داده شده است و ارتباطي به مورد دعوي ندارد وبا توجه به رونوشت اجاره‌نامه 4254 مورخ 26/5/1338 دفترخانه 85 تهران که حق انتقال به غير از مستأجر جزئاً و کلاً سلب گرديده و طبق مدارک دعوي و اظهارات و اقرار وکيل پژوهش خواه مورد اجاره به شرکت طلايي انتقال داده شده است و بر فرض اين که شخص پژوهش خواه رئيس هيأت مديره شرکت باشد ولي به هر حال شخصيت حقيقي او با شخصيت حقوقي شرکت علي حده و جدا مي‌باشد و حداقل اين است که مورد اجاره جزئاً منتقل گرديده و عده ديگري در اجاره شريک شده‌اند و اعتراضات پژوهش خواه موجهاً و مستدلاً در مرحله بدوي رد گرديده و به نظر دادگاه موجبي براي فسخ دادنامه شماره 345 مورخ 12/9/1345 شعبه 30 دادگاه بخش تهران به نظر نمي‌رسد حکم بر استواري دادنامه مذکور صادر مي‌گردد.

2- آقاي محمود خطاپوش دادخواستي به خواسته تخليه مورد اجاره به طرفيت آقاي رضا کرملو به دادگاه بخش تهران تقديم نموده و شعبه 30 حکم به تخليه مورد اجاره صادر نموده است بر اثر پژوهش خواهي شعبه 24 دادگاه شهرستان چنين رأي داده است:
حکم دادگاه بدوي نسبت به تخليه مورد اجاره به استناد بندهاي 2 و 3 قانون مالک و مستأجر و ماده (951) قانون مدني صادر شده است که خلاصه عبارت است از اين که مستأجر در عين مستأجره اقدام به احداث اتاق نموده و قسمتي از مغازه را خراب کرده و بعد با مصالح ديگري ساخته است و دفاع وي به اين که چون قصد جلوگيري از حيف و ميل اشيا را داشته است مبادرت به اين عمل کرده است برخلاف اذن و عرف محسوب مي‌گردد و نيز بدون داشتن حق انتقال عين مستأجره در اختيار شرکت فولادکار قرار گرفته و دفاع مستأجره بر اين که مدير شرکت مزبور است و اکثريت سهام شرکت به مشاراليه تعلق دارد به اين علت که شخصيت حقوقي دارد و عين مستأجره به شخص مستأجر اجاره داده شده بوده مورد قبول قرار نگرفته است به نظر دادگاه با توجه به محتويات پرونده و مواد استناديه رأي صادره لازم الفسخ است زيرا اولاً بند (2) ماده (8) حق درخواست تخليه را موقعي به مالک داده است که مستأجر شخصاً در استفاده از عين مستأجره مباشرت نکرده باشد و در مانحن فيه مباشرت وي ولو به صورت مديريت شرکتي در عين مستأجره مورد معارضه و انکار نيست و نمي‌توان گفت چون مستأجر مدير عامل شرکتي شده است با اين که آن مستأجر به عنوان مدير عامل در مورد اجاره مباشرت به کسب دارد مع هذا مستأجر در عين مستأجره مباشرت به کسب ندارد استدلال دادگاه بدوي به نحوي که اظهار شده است در صورتي صحيح بوده که مستأجر عين مستأجره را به شرکتي که شخصيت حقوقي دارد واگذار کرده باشد و خود نيز به هيچ صورتي در عين مستأجره مباشرتي ننمايد البته در آن صورت بند 2 ماده (8) مصداق پيدا مي‌کند ولي در وضع فعلي که مستأجر در عين مستأجره شخصاً نيز مشغول کسب است چطور مي‌توان مباشرت او را نديده گرفت لفظ شخصاً که در اين بند ذکر شده است در مقابل وکالت و نمايندگي براي مباشرکت به ديگري نداده است بلکه نحوه کسب و تجارت خود را عين مستأجره به صورت شرکت تجارتي آورده است که خود نيز آن را اداره مي‌کند اين اقدامي است مربوط به نحوه اجراي عمل کسب و تجارت مستأجر که امري مربوط به خود وي مي‌باشد و ارتباط به مالک ندارد ثانياً نسبت به تعدي ... ) و بالنتيجه حکم بدوي را که مبن ي بر تخليه مستأجره بوده فسخ و حکم به نفع پژوهش‌خواه صادر نموده است. به قسمي که ملاحظه مي‌فرماييد بين دو حکم شعب 39 و 24 راجع به استنباط از قوانين مربوط به افراد حقيقي و حقوقي شرکت‌ها اختلاف نظر حاصل و رويه مختلف اتخاذ گرديده است و لذا به استناد ماده (3) از مواد ذيل قانون آيين دادرسي کيفري مصوب سال 1337 تقاضاي طرح موضوع مختلف فيه را در آن هيأت عالي دارد تا با اتخاذ تصميم شايسته ايجاد رويه واحد گردد.

نظريه دادستان کل -
قبلاً لازم مي‌دانم در اطراف شخصيت‌هاي حقوقي و ماهيت آن شمه‌اي بيان نمايم. در بررسي روابط قضايي موجود مشاهده مي‌شود که بعضي حقوق و تعهدات يافت مي‌شود که به اشخاص حقيقي و شخصيت‌هاي انساني تعلق پيدا نمي‌نمايد به اين جهت ناگزير شده‌اند آن را به شخصيتي مربوط دانند که از طرف قانون ايجاد شده است چنين شخصيتي را شخص حقوقي مي‌نامند. تعداد شخصيت‌هاي حقوقي خيلي کم‌تر از اشخاص حقيقي مي‌باشند ولي نقش آن‌ها در زندگي اقتصادي و اجتماعي بيش‌تر از اشخاص حقيقي است زيرا ارزش اموالي را که مالک مي‌باشند خيلي زياد است تا حدي که گاهي شخص حقيقي قادر به داشتن آن همه ثروت نمي‌باشد توسعه صنعت و تجارت موجب پيدايش شرکت‌هاي عظيم يعني شخصيت‌هاي حقوقي گرديده است. شخصيت حقوقي واجد مخاطراتي نيز مي‌باشند اگر فعاليت آن کاملاً خالي از انتفاعات مادي باشد ممکن است براي اقتصاد کشور مضر باشد زيرا نمي‌توان نفع مادي اشخاص را در فعاليت اقتصادي که بزرگ‌ترين عامل و محرک توليد است ناديده گرفت. برعکس اگر فعاليت شخص حقوقي صرفاً جنبه مادي داشته باشد ممکن است عاري از هر گونه احساسات لطيف انساني باشد و چون ضمانت اجرايي قوانين موضوعه و مجازات‌ها به اندازه اشخاص حقيقي دامنگير آن نمي‌شود مسئوليت آن محدود به ثروت مي‌شود و در واقع ماهيت و طبع قضايي آن وي را از يک قسم عدم مسئوليت برخوردار مي‌سازد. راجع به تعيين ماهيت و طبع قضايي شخص حقوقي فروض علمي متعددي وجود دارد که هم در حقوق عمومي و هم در حقوق خصوصي مورد بحث قرار گرفته است فروض علمي فوق به شرح زير مي‌باشد.
1- شخصيت مصنوعي و فرضي ـ مدت مديدي حقوقدانان معتقد بودند که شخصيت حقوقي يک مفهوم ساده است و براي توجيه بعضي از حقوق‌هايي که به گروه اشخاصي فيزيکي داده مي‌شود شخصيت حقوقي را يک وجود فرضي و خيالي که اراده مقنن آن را حيات مي‌بخشد. تصور مي‌کردند و نتيجه اين فرضيه اين بود که اعطاي شخصيت حقوقي به گروه بايد از طرف مقنن داده شود و به همين جهت مقنن با مجامعي که هدف آن‌ها سوداگري نبوده روي خوش نشان نمي‌داد فرض علمي مصنوعي نمي‌تواند هويت و طبع قضايي شخص حقوقي را توجيه کند و تشبيه شخص حقوقي به شخص حقيقي صحيح نيست قبول شخصيت براي فرد منتج طبع انساني او است و چنين نظري را نمي‌توان در مورد شخص حقوقي اتخاذ کرد.
2- فرض علمي مالکيت دسته جمعي ـ بعضي از حقوقدانان معتقدند که نظريه شخصيت مصنوعي يک ادراک سطحي و غلطي است و موجب مي‌شود مالکيت دسته جمعي Propriete collective را که در مقابل مالکيت فردي قرار گرفته و هنوز در بعضي قوانين وجود دارد مخفي و غير مرئي سازد تحت عنوان اشخاص مدني Personnes civiles اموال دسته جمعي هنوز وجود دارد که بعضي از گروه‌هاي انساني مالک آن هستند و اداره آن با مالکيت فردي متفاوت است در حقوق ژرمانيک اين قبيل مالکيت را به اسم Gesamt Hand يعني مالکيت در دست مشترک Propriete main collective مي‌نمايند. دوام اين قبيل مالکيت‌هاي دسته جمعي را فرض علمي مصنوعي در زير پرده استتار قرار مي‌دهد و موجب مي‌شود که وجود آن را حقيقي نپنداشته و يک امر تخيلي دانند در اين صورت تمام مالکيت‌هاي دسته جمعي اختصاص داده مي‌شد به اشخاص مصنوعي و چنين فرض مي‌شد که هر کدام از افراد مالک منحصر مجموع اموال مي‌باشد و با اين ترتيب مالکيت دسته جمعي قيافه يک مالکيت فردي را به خود مي‌گرفت. مخالفين فرضيه مالکيت دسته جمعي مي‌گويند که اين نحو ادراک نمي‌تواند حقيقت و ماهيت شخصيت حقوقي را روشن سازد از لحاظ اداره اموال و تفکيک آن‌ها شايد اين فرضيه مفيد باشد ولي موجوديت شخص حقوقي و فعاليت و اراده و مسئوليت او را و نتايج قضايي که از آن حاصل مي‌شود نمي‌تواند توجيه کند در مورد شخص حقوقي مربوط به حقوق عمومي نمي‌توان فقط اموال را مطمح نظر قرار داد زيرا اشخاص حقوقي مورد بحث در حقوق عمومي واجد حقوق ناشيه از قدرت عمومي و هدف‌هاي خالي از غرض مادي مي‌باشند عنوان مالکيت دسته جمعي تا حدي شايسته شرکت‌هاي تجارتي مي‌باشد گرچه موجوديت آن‌ها را نمي‌توان کماهو حقه توجيه کرد. فرضيه علمي شخصيت حقوقي ـ همه قبول دارند که شخصيت حقوقي يک حقيقت فني و تکميلي Realite Technique به شمار مي‌آيد به اين معني که چون با منافع عمومي گروه‌ها ارتباط پيدا مي‌کند مقنن ناگزير شده براي هر گروهي که داراي اراده خاص بوده و بتواند از حقوق خود دفاع نمايد شخصيت حقوقي قائل شود شخص حقوقي داراي يک اراده خاص مي‌باشد که از طرف اشخاص حقيقي که آن را اداره مي‌کنند ابزار مي‌شود فعاليت آن از فعاليت شخصي اداره‌کنندگان متمايز است.
وقتي مسلم گرديد که در گروهي فعاليت خاص وجود دارد براي اين که اين فعاليت ثمربخش باشد بايد مورد حمايت قانون قرار گيرد. بنابراين اگر شخصيت حقوقي را يک مالکيت دسته جمعي بدانند به منزله اين است که هدف‌هاي مختلفه و مخصوصاً آرمان‌هاي بي‌غرضانه آن را مورد توجه قرار ندهند قبول شخصيت حقوقي از جهت نفوس تشکيل دهنده آن نيست بلکه از جهت روح و معنويت آن است. Corpus Myticum به همين جهت امروز شخصيت حقوقي را شبيه به يک شخصيت حقيقي نموده‌اند. از فرض علمي شخصيت حقيقي دو نتيجه زير استحصال مي‌گردد:

اول – نبايد شخصيت‌هاي افراد حقيقي را در شخصيت گروه مستهلک دانست افراد شخصيت‌هاي حقوقي داراي حقوق شخصي بوده که نمي‌توان از جهت دخول آن‌ها در گروه از آن‌ها منتزع نمود.
دوم – شخصيت حقوقي واجد حقوق واحد و مساوي با افرادي که جز گروه بوده نمي‌باشند در حالي که حقوق و خصائص اشخاص حقيقي يکسان است در شخصيت حقوقي اصل وجود اختلاف است. La diversite est au contraire la Regle خصايص شخصيت حقوقي در مورد شخصيت‌هاي حقوقي نمي‌توان همان تصوير وحدت و تساوي در حقوق را که براي اشخاص حقيقي مي‌شود نمود همين طوري که فوقاً اعلام شد اصلي که در مورد آن‌ها حکمفرماست اصل اختلاف و تباين است جمعيت‌هاي غيرانتفاعي داراي يک شخصيت کوچک مي‌باشند.

( Petite personnalite) حقوقي را که شخصيت‌هاي حقوقي مي‌توانند به تقليد از اشخاص حقيقي حائز گردند ذيلاً شرح مي‌دهم:

نام شخصيت‌هاي حقوقي: نام براي تعيين هويت شخص حقوقي ضرورت دارد شخصيت‌هاي حقوقي که جنبه خصوصي دارند نام آن‌ها آزادانه انتخاب مي‌شود و اسمي که آزادانه انتخاب مي‌شود ممکن است بعداً تغيير يابد همان حمايتي که از نام شخصيت‌هاي حقيقي مي‌شود شخصيت‌هاي حقوقي از آن برخوردار مي‌باشند در مورد شرکت‌هاي تجارتي نام يکي از ارکان حقوقي تجاري محسوب مي‌شود.
اقامتگاه: با اهميتي که اقامتگاه دارد مسلم است که شخصيت حقوقي بايد اقامتگاه داشته باشد در مورد شخصيت‌هاي حقوقي وابسته به حقوق عمومي در همان اواني که تأسيس مي‌گردد و نامگذاري مي‌شود محل اقامت آن معلوم مي‌گردد و در خصوص شخصيت‌هاي حقوقي وابسته به حقوق خصوصي اقامتگاه آن از طرف مؤسسين تعيين مي‌شود و محل اقامت آن در مقر هيأت مديره و مجمع عمومي و ادارات مرکزي است و در زبان فرانسه به جاي اين که لفظ Domicile استعمال کنند جمله Siege Social به کار مي‌رود. فعاليت اقتصادي شخصيت‌هاي حقوقي در وسعت و حوزه بيش‌تري جريان دارد به طوري که گاهي مجبور مي‌شوند شعبه و يا نمايندگي تأسيس نمايند که براي قطع و فصل دعاوي آن‌ها دادگاهي را صالح دانسته که معاملات در آن‌جا واقع شده است و چون اين رويه از زمان قديم در مورد کمپاني‌هاي راه آهن اتخاذ شده امروز موسوم است به (فرضيه ايستگاه‌هاي مهمه) Theorie des Gares Principales مليت ـ مليت شخصيت حقوقي عمومي وابسته به کشوري است که آن را به وجود آورده است. همين طور شخصيت‌هاي حقوقي حقوق خصوصي که از طرف دولت اجازه داده مي‌شود وابسته به همان کشوري است که آن را اجازه داده است ولي براي ساير شخصيت‌هاي حقوقي مخصوصاً شرکت‌ها مليت آن‌ها بايد تعيين شود. مليت يک شرکت يا انجمن غيرانتفاعي را نمي‌توان به مليت شخص حقيقي تشبيه نمود زيرا اعطاي مليت نمي‌تواند شخصيت حقوقي را به همان اندازه که شخص حقيقي نسبت به کشوري که وابسته به آن است وظايف دارد مکلف سازد مليت يک شخص حقوقي موجب مي‌شود که حقوق او در کشور خارجي که قوانين متغاير با کشرو بومي دارد معلوم باشد همين طور تعيين مليت موجب مي‌شود قانوني که آن را ايجاد کرده و بايد تحت نظارت او فعاليت کند معلوم شود. گروه‌هاي شخصيت‌هاي حقوقي ـ بين شخصيت‌هاي حقوقي نمي‌توان قائل به رابطه نسبي يا سببي شد ولي ممکن است به شکل شرکت با هم مجتمع شوند سنت تجارتي نام بعضي از آن‌ها را شرکت مادر Societes meres برخي ديگر را شعبه filiales مي‌نامند از جمله (filiales) نتوانسته‌اند يک تعريف منجزي بنمايند ولي مقصود اين اصطلاح اين است که چند شرکت روي نفع مشترک که دارند در سرمايه شرکت مجتمع سهيم گردند. حقوق و مسئوليت شخصيت‌هاي حقوقي تعيين حقوق و مسئوليت اشخاص حقوقي از مسائل معضل و پيچيده است زيرا فعاليت آن‌ها در زندگاني اجتماعي از راه اراده و تکاپوي افراد فيزيکي که در آن شرکت دارند صورت مي‌گيرد بنابراين بايد ديد که در چه مواقع و چه شروطي اعمال و افعال اين اشخاص در دارايي شخصيت حقوقي اثر دارد آيا مي‌توان تمام حقوق و مسئوليتي که اشخاص فيزيکي دارند براي اشخاص حقوقي قائل شد براي روشن شدن مطلب ناگزيرم وارد بحث در مسائل زير بشوم:

1- اصل اختصاصيت ـ در حالي که اشخاص فيزيکي آن طوري که مي‌خواهند مي‌توانند با رعايت قوانين مربوط آزادانه فعاليت نمايند برعکس شخصيت‌هاي حقوقي از اين آزادي محروم بوده و براي يک هدف معين ايجاد مي‌شوند و بايد در همان مسير گام بردارند نظارت رعايت اصل اختصاصيت براي اشخاص حقوقي عمومي آسان است زيرا مقامات رسمي که فعاليت آن‌ها را تحت نظارت دارند کوشا هستند که آنان از موضوعي که اجازه فعاليت داده شده انحراف نجويند ولي نظارت بر احترام به اصل اختصاصيت از طرف اشخاص حقوقي حقوق خصوصي مشکل مي‌باشد زيرا فعاليت‌ آن‌ها در موضوعي ممکن است خيل دامنه‌دار باشد به علاوه مي‌توانند مسير فعاليت خود را تغيير اساسنامه تغيير دهند بديهي است که قانون تغيير فعاليت و اساسنامه را تابع شرايطي کرده و از اين راه ممکن است رعايت اصل اختصاصيت تا اندازه‌اي حمايت اجرايي داشته باشد. حقوق – قوانين موضوعه تمام حقوقي را که يک فرد حقيقي مي‌تواند حائز شود به شخص حقوقي اعطا نمي‌نمايد حقوقي که جنبه عمومي دارد هيچ گاه به شخص حقوقي داده نمي‌شود ولي ممکن است به شخص حقيقي که عضو شخصيت حقوقي است اعطا گردد مثلاً ممکن است يک شخص حقيقي که عضو يک شخص حقوقي است حق انتخاب کردن و يا انتخاب شدن را در دادگاه‌هاي بازرگاني داشته باشد بعضي مشاغل که ممکن است ايجاد مسئوليت نمايد به شخص حقوقي اعطا نمي‌شود بنابراين يکي از مقامات رسمي را نمي‌توان به شکل شرکت اداره نمود. حق اقامه دعوي ـ شخص حقوقي مي‌تواند براي دفاع از حقوق خود در دادگاه‌ها طرح دعوي نمايد ولي بايد ديد که آيا مي‌تواند از منافع عمومي دفاع نمايد؟ در فرانسه بعضي از قوانين اين حق را براي بعضي از شخصيت‌هاي حقوقي قائل شده‌اند. آثار اعمال قضايي ـ اعضاي شخصيت‌هاي حقوقي مي‌توانند به عنوان نماينده شرکت فعاليت نمايند مفهوم نمايندگي براي اين است که آثار اعمال قضايي آن‌ها متوجه دارايي اشخاص فيزيکي که براي شخص حقوقي فعاليت مي‌نمايند نشود ولي در اين موارد بايد دقت نمود که به طور وضوح صاحبان حق و يا متعهدين در اقداماتي که مي‌شود معلوم گردد در مورد شرکت‌ها بعضي وقت قانون مقرر مي‌دارد نسبت به آثار اعمال قضايي هم اشخاص فيزيک و هم نسبت به شخص حقوقي هر دو مسئول باشند مثل شرکت تضامني. مسئوليت حقوقي و مسئوليت جزايي شخص حقوقي ـ اگر شخص مرتکب عمل زيان آور براي شخصيت حقوقي بشود شخص حقوقي نمي‌تواند بيش از اموالي که دارد مسئول باشد اين مسئوليت هم در صورتي است که اقدامات شخص فيزيک ارتباط به اداره شرکت داشته باشد در اين‌جا اين سؤال پيش مي‌آيد که آيا چنين شخصي نسبت به دارايي خود مسئوليت دارد؟ رويه قضايي و قانون گرايش دارد به اين که افراد فيزيکي را که مرتکب خطا مي‌شوند مسئول بداند تا نتوانند اعمال خطا آميز خود را تحت لواي شرکت بدون ضمانت اجرا قرار دهند در مورد مسئوليت جزايي وقتي ايجاب مي‌گردد که متضمن تقصير باشد بنابراين دشوار است شخص حقوقي را هنگامي که شخص فيزيکي مرتکب جرم مي‌شود مسئول دانست به علاوه مجازات جزايي غير از جريمه نمي‌تواند در مورد شخصيت حقوقي قابل اعمال باشد. در قضيه مورد بحث چون موجر عين مستأجره را به مستأجر که خود را يک فرد حقيقي معرفي نموده اجاره داده و به همين کيفيت توافق به عمل آمده است و از طرفي شخصيت حقيقي افراد از شخصيت حقوقي آن‌ها مجزا است لذا به نظر دادسراي ديوان عالي کشور نظريه شعبه 39 دادگاه تالي قابل قبول مي‌باشد.
دادستان کل کشور ـ‌ دکتر علي آبادي

رأي وحدت رويه شماره 42 مورخ 2/8/1351 هيأت عمومي ديوان عالي کشور

نظر به اين که شخصيت حقوقي شرکت تجارتي از مدير آن به کلي مجزا و امکان برکناري مدير شرکت هميشه موجود است و همين که منافع عين مستأجره به شرکتي واگذار شده مستأجر شرکت است نه مدير آن.بنابراين هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غير جزء يا کلاً از مستأجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتي ولو خود مدير آن باشد واگذار نمايد انتقال به غير تحقق يافته و نظر شعبه 39 دادگاه شهرستان تهران در اين زمينه صحيح و مطابق با اصول و موازين قانوني است اين رأي به موجب ماده (3) از مواد اضافه شدن به قانون آيين دادرسي کيفري براي دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان