بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,195

بحث درباره ماده 34 قانون ثبت وعقد رهن

  1390/9/17
خلاصه: بحث درباره ماده 34 قانون ثبت وعقد رهن
شرحي محققانه از طرف همکار ارجمند آقاي دکتر جعفري لنگرودي تحت عنوان «ماده 34 قانون ثبت و احتياجات اقتصادي جديد » در شماره گذشته مجله حقوقي مرقوم رفته است که اظهار نظر نسبت به بعضي از قسمت هاي آن بشرح زير لازم بنظر ميرسد.

در مقاله ضمن اشاره به ماده 463 قانون مدني و بيان تاريخچه اي مختصر در مورد معاملات ربوي و نظر قانون گذاران نسبت به آن گفته شد که « اين سابقه تاريخي ماده 463 » قانون مدني را توجيه ميکند و اينطور بنظر ميرسد که مقصود مقنن اين ماده آن بوده که بيع در بيع شرط صرفا” عنوان وثيقه را داشته باشد و خريدار شرطي نتواند به ثمن نازل مبيع گران را ببرد هم اکنون ماده 34 و 34 مکرر قانون ثبت همين ترتيب را مقرر ميدارد چون بموجب اين دو ماده :

اولاخريدار شرطي حق عدول از بيع و استيفاء طلب از کل دارائي بايع راندارد .

ثانيات اگر مبيع شرطي بقدر طلب خريدار را ارزش نداشته باشد بهمان قدر طلب عليه خريدار حساب ميشود ....... زيرا پاي مصلحت اجتماع ونظام عمودي در بين است .

و بعد با ذکر اين نکته که نظر قانون گذار از سخت گيري بضرر خريداران شرطي درعدول از مبيع و رجوع به ساير دارائي بايع اين بوده است که سرمايه خود را متوجه کارهاي توليدي وسودمند نمايندگفته شد که کار اين شدت عمل بقدري بالا گرفت که مقنن نخست در سال 1313 با تصويب آئين نامه اجراء اسناد رسمي « ماده 98 آئين نامه باين عبارت :

اموال غيرمنقولي که در مورد معامله رهني واقع شوند تابع مقررات راجع به معاملات بيع شرط خواهند بود » و بعد در سال 1320 با اصلاح ماده 34 قانون ثبت . معاملات رهني را نيز برخلاف ذيل ماده 781 قانون مدني ملحق به معاملات شرطي نموده و در نتيجه راه عدول از مورد رهن را براي مرتهن چه قبل از درخواست صدور اجرائيه وجه بعد از آن سد نموده و با ذکر نظراتي که در اين خصوص از طرف شورايعالي ثبت اعلام گرديده ضمن انتقاد عرش و در سياق معاملات رهني نهاده است ومعاملات باحق استرداد مشمول ماده219 قانون مدني ( يعني اصاله اللزوم در عقود ) است و اگر به مفهوم مخالف ماده ( از نظر بعضي ها قسمت اخير ماده 34 داراي مفهوم مخالفي باين عبارت است «چنانچه بدهکار در ظرف مدت مقرر ازحق خود استفاده نکند بستانکار ميتواند ازمورد وثيقه عدول نموده و با صدوراجرائيه اسناد ذمه اي طلب خود را وصول نمايد ) ترتيب اثر داده شود لازمه اش اينست که در بيع شرط هم بستانکار بتواند از مورد وثيقه عدول کند .

و نيز ، اين نظر درست است که پس از درخواست صدور اجرائيه رهني ديگر ادارات ثبت نميتوانند بعدول ازوثيقه ترتيب اثر دهند ولي صاحبان نظر سوم که بين حالت قبل از درخواست صدور اجرائيه و حالت بعد فرق ميگذارند .......

بايد اثبات کنند که تفاوت قائل شدن بين اين دو حالت چه حکمتي دارد .

و سپس با استناد به مواد 98 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي و 24 ثبت استدلال شد که قسمت اخير ماده 34 مذکور حق عدول مترهن از مورد رهن را نفي ميکند زيرا « حتي در فرضي از ارزش مال مرهون کمتر از طلب بستانکار است مال مرهون را در ازاء ارزش تمام طلب به او ميدهند » و حال اگر به اختيار و دلخواه بستانکار باشد ........

هيچ بستانکاري آنرا نخواهد پذيرفت و دراينصورت براي عبارت قسمت اخير ماده 34 محملي باقي نمي ماند و آن عبارت بي فايده و لغو و عبث خواهد بود و براي احتراز از اين تفسير لغو بايد گفت که « دادن مال مرهوني که ارزش آن کمتر از طلب مرتهن است به شخص مرتهن جنبه امري دارد و بستانکار ناچار است آنرا بپذيرد » و در نتيجه ماده 34 قانون ثبت ماده 781 قانون مدني را نسخ کرده زيرا تعبير : « مال مزبور ..... بخود بستانکار ............ بهمان مبلغ که آگهي شده واگذار ميگردد . »

مفهم معاوضه قهري است و ماده 34 فوق راه عدول مرتهي از مورد رهن را چه قبل از درخواست صدور اجرائيه و چه بس از آن سد کرده است .

بدنيست در تعقيب و تکميل آنچه که آقاي دکتر جعفري راجع به ماده 34 قانون ثبت مرقوم داشته اند گفته شود که علاوه بر نظرات ياد شد نظري نيز که بمناسبت پيشنهاد ثبت کل راجع به اصلاح ماده 108 آئين نامه اجراء مفاد اسناد رسمي باين خلاصه « چنانچه در عقد رهن تصريح به حق اعراض شده باشد و مرتهي حين تقاضاي صدور اجرائيه اعراض نمايد سردفتر مکلف است اجرائيه را براساس اسناد ذمه اي صادر نمايد و اگر در مورد فوق حين عمليات اجرائي اعراض شود اجرا مکلف است مراتب را به بدهکار ابلاغ و با رعايت مهلت مقرر در ماده 13 آئين نامه اجرا برابر مقررات اسناد ذمه اي اقدام نمايند ....... الخ » از طرف پکي ازکسيسونها باين شرح :

« ......... اگربستانکار بر طبق ماده مزبور صدور اجرائيه را براي فروش مال مورد معامله تقاضا نمايد اداره ثبت بر طبق ماده 34 اقدام مينمايد ولي اگر مرتهن از حق رهن اعراض کند و از مورد وثيقه استيفاء طلب ننمايد مراجعه او بمراجع قضائي دادگستري ضروري است و تبصره پيشنهادي اداره ثبت باينکه اگر بستانکار از حق رهن اعراض نمايد اجرائيه به ماخذ طلب او و بر طبق مقررات اسناد رسمي لازم الاجراء صادر شود تا از ساير اموال مديون استيفاء طلب شود مخالف صريح ماده 34 قانون ثبت ميباشد و آئين نامه نميتواند قانون را تغيير دهد ...... الخ » وجود دارد و اينک با شرح خلاصه فوق توضيح داده ميشود که احکام بيع شرط و رهن با يکديگر اختلاف دارند اگر در بيع شرط خريدار حق عدول از مبيع و رجوع به بايع را براي وصول طلب خود ندارد اين ناشي از حکم ماده 34 قانون ثبت نيست بلکه فقط ناشي ازحکم ماده 34 قانون ثبت نيست بلکه فقط ناشي از عقد بيع وشرط است و حکم ماده 459 قانون مدني باين عبارت :

در بيع شرط به مجرد عقد مبيع ملک مشتري ميشود با قيد خيار براي بايع بنابر اين اگر بايع به شرائطي که بين او و مشتري براي استرداد مبيع مقرر شده است عمل ننمايد بيع قطعي شده و مشتري مالک قطعي مبيع ميگردد ......... »

بنابراين بصراحت ماده مذکور در صورت تخلف بايع از عمل بشرط و رد مبيع بيع قطعي ميشود ولازمه آن نيز اينست که مبيع در ازاء ثمن ماخوذ مال مشتري گردد و در نتيجه چنانچه در تاريخ قطعيت بيع مبيع کسر قيمتي پيدا کند ازاين بابت خريدار حق مراجعه به بايع را نخواهد داشت و مقررات رد مازاد به بايع هر چند اصولا قابل انتقاد است ولي چون در مسيرمنافع عامه و مبتني بر عدالت و بمنظور خاص « جلوگيري از عمل کسانيکه با معاملات ربوي سرمايه و هستي ديگران را به يغما ميبردند » وضع گرديده قابل قبول ميتواند باشد اما عقد رهن غيراز اين است در عقد رهن مديون مالي را وثيقه طلب بستانکار قرار ميدهد لذا واضح است که رهن و بيع شرط باهم وجه مشابهت کامل نميتواند داشته باشند اولي بيع است با حق خيار براي بايع دومي فقط ديني است که وثيقه دارد بنابراين قرار دادن آنها در رديف يکديگر درست بنظر نميرسد و عقود هر يک حکم خاصي دارند که نماينده طبيعت آثار آنهاست و ماده 98 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي که باستناد ماده 96 قانون ثبت باين صورت « اجراي اسناد رسمي مطابق نظامنامه مخصوصي خواهد بود که وزارت عدليه تنظيم خواهد کرد» تهيه شده مربوط است به تعيين ترتيب اجراي مفاد اسناد و عملياتي که اجرا متوقف برآنست( ماده 96 قانون ثبت بموجب ماده 8 قانون مصوب 27 شهريور 22 نسخ وماده اخير بودجه جامع تري جانشين است ) يعني شکل کار در مورد اجراي مفاد سند يا در حقيقت اجراي مفاد عقد و قرارداد بين طرفين آن که اين مقررات شکلي نميتواند در اصل و ماهيت عقد مداخله کرده يا آنرا تغيير دهد بخصوص بصورت آئين نامه مخالف قانون و ماده 34 قانون ثبت نيز داراي همين حالت است يعني آن هم بيشتر يک قانون شکلي است تا يک قانون ماهوي و اصولا بشرحي که خواهد آمد ماده مذکور در مقام معاوضه بامواد قانون مدني در مورد رهن نبوده و نيست و از ماده 219 قانون مدني نيز افاده اصاله اللزوم نميشود مراد ماده اينست که هر عقد بين دو طرف آن محترم و لازم الاتباع ميباشد و طرفين بايد به آن گردن نهاده آنرا اجرا نمايند مگر اينکه بيکي ازجهات قانوني فسخ يا اقاله شود که يکي از صور فسخ نيز حق مرتهن است در اعراض از رهن و خلاصه ماده 219 مذکور در مقام بيان اين مطلب نيست که هر عقدي لازم است مگر به اثبات خلاف آن و بعلاوه بموجب صريح ماده 787 قانون مدني رهن نسبت به مرتهن جايز است و باوجود مفهوم صريح ترديد و با الملازمه اجتهاد جايز نيست .

ماده 34 قانون ثبت و رهن

الف ماده 34 ثبت و ماده 781 قانون مدني :چ

عبارات ماده 34 قبول اين استدلال را که ماده مذکور عدول يا اعراض مرتهن از موردرهن را نفي ميکند مشکل مينمايد زيرا صرف نبودن خريدار دليل کسرقيمت مال مرهونه نيست چه بسا که مال بيش از آنچه که آگهي شده ارزش داشته باشد ولي در لحظه فروش خريداري نباشد بخصوص باتوجه به اين نکته که معمولا در موقع معامله مرتهن در قبول رهينه ضريب اطميناني نيز از جهه بهاي آن براي خود در نظر ميگيرد و در معاملات رهني گار مال مرهون چند برابر دين ارزش دارد و کسر قيمتي معادل چند برابر در طول مدت متوسط يک معامله رهني (مثلا شش ماه يا يکسال ) قاعدتا” بعيد است و خلاصه از اين رهگذر احتمال زيان براي مرتهن کمتر متصور ميباشد مخصوصا” با توجه به وضع قيمت ها در طول عمر ماده 34 قانون ثبت که تقريبا” بطور مرتب سير صعودي داشته است لذا چنين بنظر ميرسد که قصد قانون گذار ازوضع مقررات منظور تعيين تکليف قطعي قضيه و فيصله امر بوده است و نيز بايد ياد آور شد که با توجه به اوضاع اقتصادي 30 ساله اخير کشور و وضع قيمت ها اتکاء باين نکته که نظر قانون گذار از برقراري مقررات ماده 34 راجع به واگذاري مال مرهون به مرتهن در صورت نبودن خريدار سخت گيري نسبت به مرتهن وسوق دادن سرمايه ها بسوي عمليات توليدي و عمراني بوده قابل انتقاد بنظر ميرسد زيرا اولا همانطور که گفته شد در طول مدت تحولات ماده فرض واحتمال کسر قيمت اموال بسيار کمتر از ترقي قيمت آنها بوده است و در چنين صورتي مالا مقررات ماده بنفع بستانکاران شرطي و رهني بوده نه بضررآنها .

ثانيا” تمام معاملات رهني و شرطي را نيز علي الاطلاق نميتوان اعمال غيرمفيد دانست وچه بسيار کسانيکه با داشتن اطلاعات و ابتکار و تجربه و شايستگي و ساير عوامل موثر براي شروع يک کار مفيد وتوليدي فاقد سرمايه نقدي هستند و اين سرمايه را از طريق و معاملات استقراضي بدست مياورند و در نتيجه منافع سرشاري براي خود و ديگران عايد ميدارند .

بهرحال ماده 34 مصوب سال 1312 بر ماده اصلاحي فعلي رجحان دارد زيرا به موجب ماده مذکور « براي تعيين قيمتي که مزايده از آن قيمت شروع ميشود بايد ملک به قيمت عادله تقويم شود و در صورتيکه تعيين قيمت عادله محتاج به اهل خبره باشد يک يا چند نفر خبره بتراضي طرفين و در صورت عدم تراضي سه نفر اهل خبره به قيد قرعه معين شده و بعد از تقويم مال مورد معامله يک خمس ... الخ » و بطوريکه ملاحظه ميشود ماده سعي کرده تا آنجا که ممکن است رعايت عدالت را بنمايد و تبصره 2 ماده فوق به اين شرح :

« در صورت تعيين قيمت به وسيله اهل خبره که به قيد قرعه تعيين شده باشد هر گاه يک طرف اعتراض قابل توجهي بر تقويم اهل خبره بنمايد در ظرف ده روز بعد از ابلاغ تصديق اهل خبره به او حق دارد براي يک نوبت تجديد نظر بخواهد در اينصورت خبره هاي ديگر براي تعيين قيمت انتخاب خواهند شد . »کار دقت در تعيين قيمت عادله را سخت تر کرده و اصل ماده نيز فرض کسر قيمت را اصلا ننموده و از اين جهت واقع بينانه تر تنظيم گرديده است .

نکات فوق در مواد 690 و 691 و 723 و 724 قانون اصول محاکمات حقوقي مصوب 1329 قمري که به موجب ماده 789 قانون آيين دادرسي مدني مصوب شهريور 318 تاييد و ابقا گرديده پيش بيني شده است بر طبق ماده 724 مذکور « هر گاه در دفعه ثاني هم فروش بعمل نيامد بدهکار بايد ملک را به قيمتي که مقوم معين کرده است قبول يا تاديه دين خود را از مال ديگر مديون بخواهد »و مواد فوق در عين آنکه خواسته اند امر را فيصله بخشند هم از جهت انطباق با قانون مدني و هم از نظر رعايت عدالت کاملتر هستند نتيجه آنکه ماده 34 ثبت با ماده 781 قانون مدني در وضع فعلي صورتا معارض است و بشرح مراتب مذکور چنانچه ماده 34 قانون ثبت اصلاحي لازم داشته باشد محققا يکي از موارد آن در همين زمينه خواهد بود يعني رفع تعارض آن با ماده 781 قانون مدني زيرا قانون بايد بر بسط عدالت و صيانت حقوق حقه افراد وضع و انشاء گردد و حال آنکه ماده 34 فعلي حالت قمار ولاتاري را در معاملات با حق استرداد پيش آورده است و معلوم نيست که آيا بايد بدهکار شانس بياورد و با کسر قيمت مال مرهون از اداء بقيه دين رهايي يابد يا طلبکار که با نبودن مشتري مال ارزنده اي را به ثمن ناچيز ببرد .

هرچند با وجود حق اعراض اين تعارض يک اختلاف مطلق نيست و در صورت اعراض و با ملائت راهن طريق وصول تمام طلب براي مرتهن سد نگرديده است .

ب – ماده 34 و ماده 787 قانون مدني .

با وجود ماده 34 ثبت حق اعراض مرتهن از رهن به جاي خود باقي است چون از کلمه « ميتواند مذکور در قسمت اول ماده مسلما افاده اختيار ميشود نه الزام يعني الزام به درخواست صدور اجراييه و استيفاي طلب منحصرا از محل مال مرهون و نظر به اينکه در رهن دو حالت براي مرتهن قابل پيش بيني است به اين ترتيب :

الف : اعراض از رهن و رجوع به ساير دارايي راهن .

ب : انتخاب رهن با درخواست صدور اجراييه و استيفاء طلب از محل مال مرهونه لذا از کلمه « ميتواند » افاده اختيار يکي از اين دو طريق ميشود و با وجود کلمه صريح ( مي تواند ) و مفهوم مستقيم آن ترديد در فهم مفاد و محتوي ماده صحيح نيست و در نتيجه ماده 34 مذکور با ماده 787 قانون مدني تعارضي ندارد ولي چنانچه مرتهن درخواست صدور اجراييه را بنمايد ديگر حق برگشت از اعراض را نخواهد داشت زيرا با درخواست صدور اجراييه مرتهن از حق اعراضي که داشته است صرفنظر نموده و ترديد واعلام تصميمات متفاوت و معارض مستلزم دور است و جايز نيست به علاوه با انصراف از حق اعراض حق ساقط است و قابل برگشت نميباشد .

در صورت اعراض تکليف مرتهن چيست ؟

چون ضمن يکي از نظرهاي موجود اظهار شده است که « اگر مرتهن بخواهد از حق رهن اعراض کند و از مورد وثيقه استتفاء طلب ننمايد مراجعه او به مراجع قضايي دادگستري ضروري است » لزوما توضيح داده ميشود که :

سند رهني واجد دو قسمت است :

الف - بدهي يکي به ديگري .

ب – عقد رهن که به موجب آن مالي از طرف مديون وثيقه طلب دائن قرار ميگيرد .

و در صورتيکه مرتهن با استفاده از حق مذکور در ماده 787 قانون مدني از حق خود نسبت به مال مرهونه اعرض نمايد قسمت ديگر سند که حاکي از اشتغال ذمه مديون به داين است به جاي خود باقي خواهد بود و چون مطابق ماده 92 قانون ثبت مدلول کليه اسناد راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حکمي از محاکم عدليه لازم الاجراست ... الخ اجراي قسمت اصلي سند که حاکي از اشتغال ذمه يکي به ديگري ميباشد نياز به صدور حکمي از محاکم دادگستري ندارد و در نتيجه سند به صورت يک سند ذمه اي قابل اجرا خواهد بود .

مؤسسات بانکي و ماده 34 ثبت :

بر استدلالي که نسبت به قسمت اخير ماده 34 راجع به بانکها به اين شرح « غرض از اين استثناء اينستکه بانکها تمام طلب خود را وصول کنند » بعمل آمده نيز انتقاد وارد است زيرا :

آنچه که بانکها از آن استثناء شده اند قسمت اخير ماده يعني واگذاري مال مرهون به آنهاست يعني چنانچه مال مرهون خريدار نداشته باشد بانک ملزم به قبول آن نيست و مال مذکور علي ايحال بايد از طريق مزايده فروخته شود و الزام فوق به اين منظور نيست که بانکها به تمام طلب خود برسند چون مزايده اين نظر را تضمين نميتواند بکند ممکن است همانطور که گفته شد هزار بار هم مزايده بعمل آيد و به قيمت مورد نظر خريداري پيدا نشود لذا حکمت ماده اينستکه چون بانکها بر طبق اصول بانکداري و مقررات خاص خود به نسبت معين از سرمايه مجاز به داشتن اموال منقول و غيرمنقول هستند و در صورتيکه قرار باشد همه وثائق را بپذيرند نتيجتا مقداري از سرمايه آنها که بايد نقد و در جريان معاملات بانکي باشد از گردش خارج ميشود از اين جهت ملزم به فروش مال مرهون شدند تا سرمايه نقدي آنها کسر و نقصان پيدا نکند و نقد کردن مال ملازمه با آن دارد که بهر قيمت ممکن فروخته شود يعني حتي به کسر قيمت ولي اين نکته که آيا بانکهاي خصوصي هم با توجه به عموم و اطلاق ماده مشمول آن هستند يا خير و اگر هستند اين تکليف چگونه قابل توجيه ميباشد مسائلي است که بايد مورد بحث قرار گيرد .





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان