بسم الله
 
EN

بازدیدها: 2,778

سوالاتي کاربردي در خصوص سرقفلي

  1390/9/16
خلاصه: سوالاتي کاربردي در خصوص سرقفلي
حق سرقفلي و عدم اسقاط آن در صورت تخلف تجاري و يا جزايي مستاجر

هر گاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار کند مي تواند مبلغي را به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت کند و همچنين مستاجر مي تواند در اثناي مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجرو مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد:

*تعريف سرقفلي

آيا حق سرقفلي قابل انتقال به غير مي باشد؟

بله، در صورتي که مالک يا موجر حق انتقال به غير را از مستاجر سلب نکرده باشد.
-----------------
در صورت انتقال حق سرقفلي به غيربدون اجازه، آيا تخليه عين مستاجر قابل اعمال از سمت موجر مي باشد به چه صورت؟
بله، در صورت عدم اذن و اجازه از سمت موجر مستاجر نسبت به انتقال حق سرقفلي اقدام نمايد، موجر حق تخليه عين مستاجره را با تقديم دادخواست به دادگاه خواهد داشت.
-----------
آيا حق سرقفلي قابل توقيف قانوني مي باشد، به چه صورت؟
بله، زيرا حق سرقفلي از زمره حقوق مالي محسوب مي شود. با تقديم دادخواست تامين خواسته يا تقاضاي توقيف از طريق اجرائيات اداره ثبت اسناد و املا ک
---------------------
آيا زوجه در جهت مطالبه مهريه حق توقيف، حق سرقفلي زوج را دارد؟ به چه صورت؟
بله، زوجه حق بازداشت حق سرقفلي زوج را دارد، چون مهريه جزو ديون ممتازه محسوب مي شود و با تقديم دادخواست مطالبه مهريه و تقاضاي تامين خواسته توانايي توقيف حق سرقفلي زوج را خواهد داشت، فقط مستلزم آن است که حق سرقفلي زوج به صورت رسمي به ثبت رسيده باشد.
---------------------
آيا حق سرقفلي قابل تمليک و انتقال پس از توقيف است؟
در صورت اذن و اجازه مستاجر در جهت انتقال به غير از سمت مالک اصلي قابل تمليک و انتقال است اما در صورت عدم انتقال به غير فقط منافع قابل بازداشت و در معرض قرار دادن حق سرقفلي در اجراي احکام به لحاظ رعايت منافع اشخاص ثالث جايز نيست.
---------------------
آيا حق سرقفلي قابل ضمان (ضمانت) مي باشد؟ به چه صورتي؟
بله، زيرا حق سرقفلي از زمره حقوق مالي تلقي مي گردد و قابليت ضمان را دارا است تنها با ارزيابي کارشناس خبره کانون کارشناسان دادگستري تعيين ارزش حق سرقفلي صورت مي پذيرد و مستلزم آن است که حق مشعر به صورت رسمي به ثبت رسيده باشد و به راحتي به ضمانت سپرده مي شود.
---------------------
آيا حق سرقفلي در صورت تخلف تجاري مستاجر اسقاط مي شود؟
خير. حق سرقفلي حتي در صورت تخلف تجاري يا جزايي مستاجر ساقط نمي گردد و قابل اعمال مي باشد.
---------------------
در صورتي که موجر به طريق قانوني و شرعي سرقفلي عين مستاجره را به مستاجر منتقل نمايد آيا حين تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي را دارد؟ چگونه؟
بله، مستاجر حق مطالبه سرقفلي از موجر را دارد و موجر ملزم به پرداخت حق سرقفلي مستاجر به «قيمت عادلا نه روز» (يوم الا دا») است.
---------------------
مستاجر ضمن عقد اجاره مي تواند شرط نمايد تا زماني که عين مستاجره در يد تصرف مستاجر است مالک حق افزايش مال الا جاره و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و هر ساله اجاره بهاي سال قبل را بپردازد؟
بله. چنين شرطي صحيح مي باشد و خللي در عقد اجاره ايجاد نمي نمايد و لا زم الا تباع بين طرفين است.
---------------------
آيا اين حق قابل اسقاط است؟
بله. در چنين صورتي مستاجر حق اسقاط حقوق مشروط خود را دارد و حتي حق دريافت مبلغي به عنوان سرقفلي از موجر يا مستاجر ديگر براي سقوط حق مذکور دارد.
---------------------
آيا در صورت پرداخت قيمت عادلا نه روز سرقفلي (يوم الا دا») به مستاجر، تخليه عين مستاجره منوط بر پرداخت قيمت سرقفلي است؟
بله، با عنايت به حقوق اجتماعي و اقتصادي مستاجر و حق دريافت حق سرقفلي از سمت مستاجر و تهيه مکان تجاري ديگري در جهت رونق اقتصادي و ايجاد حسن شهرت، نتيجتا تخليه عين مستاجره موکول به پرداخت قيمت عادلا نه حق سرقفلي است.
---------------------
در چه مواردي موجر مي تواند دادخواست صدور حکم تخليه يا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقي تقديم کند؟
1) در صورت انتقال عين مستاجره توسط مستاجر بدون اذن و اجازه انتقال به غير، کلا يا جزئا به هر مقدار که باشد واگذار نمايد (اعم از وکالت، نمايندگي، وصايت، هبه، ضمانت، اجاره، غيره...
2) در صورت بهره برداري از منافع عين مستاجره برخلاف منظور تعييني در اجاره نامه
3) هرگاه مورد اجاره در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد.
4) زماني که عين مستاجره در مورد شغل معيني اجاره داده شود و مستاجر بدون رضايت موجر شغل تعييني را تغيير دهد.
5) در صورت تعدي يا تفريط از مورد اجاره از سمت مستاجر.
6) در صورت عدم پرداخت مال الاجاره يا اجرت المثل بدون عذر قانوني توسط مستاجر و حتي عدم پرداخت اجاره بها ظرف 10 روز از زمان ابلاغ اخطاريه (دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره) يا اظهارنامه يا توديع آن در صندوق دادگستري.
7) تخليه به منظور احداث بناي جديد مشروط بر ارائه گواهي شهرداري و پروانه ساختمان.
8) تخليه به منظور رفع احتياج شخص موجر در جهت ايجاد کسب يا پيشه يا تجارت.
9) در صورتي که محل مورد اجاره مناسب براي سکونت موجر يا اولاد يا پدر و مادر يا همسر مشار اليه باشد.
---------------------
آيا پس از صدور حکم تخليه عين مستاجره از مراجع قضايي مستاجر حق دريافت حق سرقفلي خواهد داشت؟
بله، فقط در صورت واگذاري مورد اجاره به غير بدون اذن و اجازه، موجر حق تخليه بر عليه مستاجر اعمال خواهد نمود و در اين مورد مستاجر مستحق «نصف» حق سرقفلي تعيين متعارف عرفي خواهد بود.
---------------------
آيا راهن حق انتقال سرقفلي مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) را به شخص ثالث پس از انعقاد عقد رهن را دارد؟خير، چون (عقد رهن براي مرتهن نسبت به مال مرهونه حق تقدم ايجاد مي نمايد که از محل فروش مال به رهن گذاشته شده (مرهونه) طلب خود را استيفا مي نمايد. چون مرتهن مال مرهونه را در تصرف راهن قرار داده است).
معاملات منافي با حقوق مرتهن غيرنافذ بوده و اقدام راهن نسبت به فروش يا انتقال سرقفلي مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) به شخص ثالث بدون اذن و اجازه مرتهن به دليل منافات با حقوق مرتهن نافذ نمي باشد و فقط در صورت تنفيذ مرتهن جايز است.
---------------------
آيا انتقال منافع عين مستاجره به مديران اشخاص حقوقي (شرکت ها) در عقد اجاره انتقال به غير محسوب مي گردد؟ مستاجره شرکت تلقي مي گردد يا مديران شرکت؟
بله، زيرا مديران شرکت ها مدام در حال تغيير منصب مي باشند، در عقود اجاره اي فيمابين اشخاص حقوقي و موجر، مستاجر شرکت تلقي مي گردد و انتقال منافع به حتي احدي از مديران انتقال به غير تلقي مي گردد. (مستفاد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362و 1365و 1376)





نويسنده:مسعود ارونقي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان