قولنامه عقد بيع نيست

قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملکي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط مي‌باشد.
اگرچه در همان آغاز تشکيل دادگستري در ايران انديشه قانون ثبت به وجود آمد ولي در نهايت در سال 1310 اين قانون به تصويب نهايي رسيد و ثبت املاک اجباري شد. لذا با وجود اين نص صريح در قانون ثبت، ديگر جاي بحثي در دادگاه‌ها براي اين مسئله باقي نمانده است.
در سال‌هاي بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودي احيا شده و اعتبار مقررات ثبت زير سئوال رفت و اين موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوي دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پيگيري يکي از قضات محاکم شهرستان الشتر موضوع در ديوان عالي کشور مطرح و منجر به صدور راي وحدت رويه گرديد. در اينجا به لحاظ اينکه اين راي دقيقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذيلا به توضيح آن مي‌پردازيم.
اولين راي مربوط به سال 1382 مي‌باشد که از سوي شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گرديده و متن آن بدين شرح است: «در تاريخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادي مورخ 67/1/19 دعوايي به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين اقامه شده که به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زير راي صادر گرديده است.
در خصوص دادخواست آقاي ... به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 67/1/19 با عنايت به اينکه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت کليه اسناد و معاملات راجع به عين و منافع املاکي که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباري است و در مانحن فيه خواهان صرفا به يک فقره سند عادي مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر اين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نيست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي وانقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي خواهان صادر و اعلام مي‌گردد.»
به اين راي اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان با اين استدلال نقض مي‌گردد: «در خصوص تجديدنظرخواهي آقاي .... به خواسته خلع يد و تحويل مساحت 200 مترمربع زمين دادگاه محترم بدوي به دليل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر کرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدني که قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر مي‌داند و اينکه انعقاد عقد بيع في‌مابين طرفين بر اساس قرارداد عادي تنظيمي مورد تحليل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح اين است که بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‌دارد، عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون ثبت که به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‌باشد نمي‌تواند به اراده طرفين که مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد و لذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و لذا با پذيرش اعتراض تجديدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني، پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادر کننده قرار ارجاع مي‌گردد.»
اما با وجود راي دادگاه تجديدنظر، همين شعبه دادگاه عمومي الشتر در يک پرونده ديگر با همان استدلال‌هاي اوليه مجددا دعوي ديگري را رد مي‌کند. اين بار حکم در شعبه 5 دادگاه تجديدنظر استان لرستان مورد تجديدنظرخواهي قرار مي‌گيرد و برخلاف مورد قبل، راي بدوي تاييد شده و اين طور استدلال مي‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اينکه از ناحيه تجديدنظرخواهان اعتراض مستدلي که موجبات نقض دادنامه را فراهم بياورد ارائه نگرديده است و در رسيدگي بدوي مقررات قانوني رعايت شده است، اعتراض مذکور غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد اعتراض دادنامه بدوي را تاييد مي‌نمايد. ضمنا تجديدنظرخواهان مي‌توانند پس از اخذ سند رسمي نسبت به خلع يد قانوني اقدام نمايند.» ملاحظه مي‌کنيد که دو شعبه تجديدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتي صادر کرده‌اند که اين موضوع بعد از گزارش به ديوانعالي کشور منجر به صدور راي وحدت رويه اواخر سال 83 که در تاريخ 83/11/12 متن کامل آن در روزنامه رسمي چاپ شد، گرديد. هيات عمومي ديوانعالي کشور در تاريخ 83/10/1 راي وحدت رويه مذکور را صادر نموده و مي‌گويد: «خلع يد از اموال غيرمنقول فرع از مالکيت است.
بنابراين طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از اثبات و احراز مالکيت قابل استماع نيست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت راي شعبه پنجم تجديدنظر استان به نظر اکثريت اعضاي هيات عمومي ديوانعالي کشور که با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص داده مي‌شود و طبق ماده 270 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب براي شعب ديوانعالي و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»
بعد از 25 سال اين راي وحدت رويه صادر و بر اساس آن، مالکيت نيازمند تنظيم سند رسمي گرديد. بنابراين يک قولنامه عادي برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان هيچ نوع مالکيتي را حتي ميان طرفين دعوي منتقل نمي‌کند. پس ثبت و تنظيم سند رسمي، يک عنصر سازنده در قراردادها است که موضوع آن ملک و مال غيرمنقولي است که سابقه ثبتي دارد. از آنچه بيان شد معلوم مي‌شود اولا قولنامه، عقد بيع نيست و مثل مبايعه‌نامه نيازمند تنظيم سند رسمي است و تا سند رسمي تنظيم نشود بيع به معني انتقال مالکيت طبق ماده 338 قانون مدني به وقوع نمي‌پيوندد.
نکته دوم اينکه قولنامه علاوه بر اينکه با سند عادي امضا مي‌شود يک قرارداد صحيح و معتبر است چون دو نفر توافق کردند و اين قرارداد طبق قانون مدني و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومي قراردادها است.
نکته سوم: قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون مدني که يک سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌کند و نبايد موجب انحراف محاکم شود. در قولنامه مالکيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است که قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يک قرارداد الزام‌آور است. حال براي بررسي برداشت‌هاي گوناگوني که دادگاه‌ها از قولنامه مي‌کنند به بررسي و تجزيه و تحليل يک راي مي‌پردازيم:
فردي داراي دو پلاک ثبتي بوده و در سال 1370 قولنامه‌اي امضا مي‌کند و آنها را به قيمت 36 ميليون تومان به خريدار مي‌فروشد تعهدات خريدار در زمينه پرداخت ثمن به اين ترتيب است: نقدا 500 هزار تومان در پايان خرداد ماه سال 70 نيز دوازده ميليون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پايان تير 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پايان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد کرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاک موضوع قولنامه را به خريدار تسليم کند و هنگام تنظيم سند رسمي در دفترخانه هم 9 ميليون تومان از طرف خريدار به فروشنده پرداخت شود. خريدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندي مقرر مي‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم که قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام مي‌کنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وي در بانک آمريکا واريز شده است.
فروشنده پلاک ثبتي را به خريدار تحويل مي‌دهد و وقتي به حساب رجوع مي‌کند بانک اعلام مي‌دارد پولي به حساب واريز نشده است. از آمريکا به ايران آمده و احضارنامه‌اي براي خريدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار مي‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسليم مبيع بي‌دليل صورت گرفته و من مقيد به اين قولنامه نيستم و اعلام فسخ مي‌کنم. خريداران زير بار نرفته و دادخواست الزام به تنظيم سند را جهت صدور حکم به دادگاه تقديم مي‌کنند. دادگاه بدوا به خريداران 2 ماه مهلت مي‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمايند. هرچند خريداران نمي‌توانند سند و مدرکي در اين زمينه ارائه دهند دادگاه راي مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي صادر مي‌نمايد.
اما منظور راي دادگاه: بر فرض که ادعاي وکيل فروشنده مبني بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوي خريداران به فروشنده صحيح باشد چون براي تخلف خريداران از تعهد مندرج در مبايعه‌نامه شرط خيار نشده است و بايع قادر به مطالبه ثمن مي‌باشد حتي اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بيع نيست زيرا در عقد بيع انتقال مالکيت صورت مي‌گيرد و خريدار ملزم است که ثمن را پرداخت کند و در غير اين صورت فروشنده فقط مي‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن کند. اين راي از جمله آرائي است که اگر قولنامه را مشمول مقررات بيع بدانيم صحيح است زيرا فروشنده مبيع را تسليم کرده و مي تواند به ماده 402 استناد کند و از آنجا که در بسياري موارد نمي‌توان از خيار تاخير ثمن استفاده کرد. لذا عملا خيار تاخير ثمن هم در قانون مدني ما داراي عيوبي است که حق فروشندگان را ضايع مي‌کند و دست دادگاه‌ها را هم در بسياري از موارد مي‌بندد و نمي‌توانند حکم به فسخ بيع در صورت تاخير يا عدم پرداخت ثمن بدهند.
به همين شکل ماده 378 قانون مدني نيز نمي‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگيرد. سرانجام بند 4 ماده 362 که مي‌گويد خريدار ملزم به پرداخت ثمن مي‌باشد و نيز ماده 359 قانون مدني که در باب ثمن مي‌گويد فروشنده مي‌تواند خريدار را به پرداخت ثمن اجبار کند همان راهي است که دادگاه در اين قولنامه پيش پاي خريدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظيم سند بدهد و به فروشنده نيز امکان داده با ارائه دادخواست باقيمانده ثمن را مطالبه کند؛ پس اگر قولنامه را عقد بيع بدانيم از نظر اصولي ايرادي به آن وارد نيست اما بايد ديد آيا اين راي منصفانه هست و نيز چه پيامدهايي براي فروشنده خواهد داشت؟ اولين مسئله اينکه فروشنده بايد براي الزام به پرداخت ثمن طرح دعوي کرده و هزينه سنگين دادرسي را متحمل شود. ايراد دوم اينکه حتي اگر فروشنده بعد از طي اين مراحل موفق شد حکم دال بر پرداخت ثمن بگيرد چه تضميني وجود دارد که خريدار معسر نباشد يا خود را معسر نکرده باشد.
فروشنده در برابر خود خريداري را مي‌بيند که به قصد فرار از دين معاملاتي کرده و يا به هر دليلي اموالش را پنهان کرده است و لذا نمي‌تواند دادنامه قطعي را به اجرا بگذارد. نکته بعدي در بسياري از دعاوي اين است که دعوي از يک ديدگاه به دو دسته 1- عيني و 2- ديني تقسيم مي‌شود. غالبا طرفين دعوا براي اينکه از اعسار طرف دعوي نجات پيدا کنند دعوي عيني را مطرح مي‌کنند تا عين مال خودشان را به دست بياورند. ماده 380 قانون مدني نمونه‌اي از اين موارد است که با مشکلاتي نيز روبه‌روست و اينها نشان مي‌دهد قانونگذار به دعوي عيني بيشتر از دعوي ديني توجه کرده است. ماده 380 مي‌گويد در صورتي که مشتري مفلس شود و عين بيع نزد او موجود باشد بايع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي‌تواند از تسليم آن امتناع کند. پس قانون براي فروشنده اي که به ثمن دسترسي پيدا نکرده و خريدار مفلس است در دعاوي عيني حق تقدمي قابل شده که جزو طبقات بستانکاران معمولي قرار نگيرد در حالي که در راي مورد اشاره امتيازات دعوي عيني از فروشنده گرفته شده است. ايراد ديگر اين راي آن است که در آن آمده (براي عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معني تعهد است. لازم نيست در يک قولنامه واژه شرط به کار برود همين که تعهدات را زمان‌بندي مي‌کنند به معناي شرط و تعهد است. دادگاه بايد پيامدهاي تخلف از اين تعهدات را در نظر بگيرد و در هر قولنامه‌اي آن را مبناي اجراي تعهدات قرار دهد.

? جمع‌بندي:
با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بيع نيست و راي وحدت رويه ديوان نيز همين را گفته است: قولنامه قراردادي است که هنگام انعقاد و تنظيم آن طرفين تعادلي را ميان تعهدات يکديگر به وجود مي‌آورند که در اين مرحله به دادگاه ارتباطي ندارد اما در مرحله اجرا بايد دادگاه‌ها تعادل طرفين را لحاظ کنند يعني نمي‌شود يک طرف را ملزم کنند کل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهي دادگاه کنند زيرا در همه قراردادها و عقد بيع،‌مبيع در برابر ثمن قرار دارد. يعني همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خريدار قرار مي‌گيرد و دادگاه‌ها براي اين منظور بايد به موجب ماده 3 آيين دادرسي مدني به قانون استناد کنند.

? سئوال
اگر در مورد مال غيرمنقولي که توقيف شده کسي ادعاي حقي بکند اگر مستند آن سند رسمي يا حکم دادگاه باشد احتياط اين است که از مال رفع توقيف شود ولي اگر مستند دعوا سند رسمي يا حکم دادگاه نباشد به دادگاه مراجعه مي‌کند اگر استنباط آقايان از ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت درست باشد طبق اين مواد دادگاه به ادعاي شاکي در مورد اينکه مال غيرمنقول او به جاي مال محکوم عليه توقيف شده رسيدگي مي‌کند و اگر مالکيت را قبول کرد رفع توقيف مي‌کند و حکم به حقانيت مي‌دهد؟

? جواب
مواد 146 و 147 قانون اجراي احکام مويد قانون ثبت است يعني موقعي که کسي ادعاي مالکيت مي‌کند اگر سند رسمي داشته باشد دادگاه ترتيب اثر مي‌دهد و اگر سند عادي داشته باشد ترتيب اثر نمي‌دهد. پس اين مواد مويد مقررات ثبتي هستند و از اين جهت نويسندگان قانون اجراي احکام مدني دچار تناقض‌گويي نشده‌اند و مواد قانون ثبت صريح‌تر از منطوق آن است و در آمره بودنش ترديد نيست و راي وحدت رويه هم در اين زمينه صادر شده است و دادگاه‌ها در اين مورد با مشکلي روبه‌رو نيستند.

? سئوال
در سند تعهد به بيع آيا اين تعهد لازم‌الوفاست و آيا همه احکام و شرايط بيع در آن جاري است يا خير؟ و چه نوع حقي ايجاد مي‌کند؟
? جواب
قسمت آخر سئوال را در يک جلسه تحت عنوان قولنامه معارض به طور مستقل توضيح مي‌دهم. اما در مورد ساير موارد اگر از نظر تاريخي به قوانين مدني و سوابق فقهي مراجعه کنيم با ابهام زيادي مواجه نمي‌شويم. در سوابق فقهي و عده بيع لازم‌الوفا نبود در تاريخ تصويب قانون مدني سال 1307 به موضوع قولنامه پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادي انجام مي‌شد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصويب شد که ناظر بر همين اسناد بيع عادي بود و اعلام مي‌داشت که ثبت اسناد اجباري است و چنانچه سند ملکي که موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد ديگر در محاکم قابل ترتيب اثر نيست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سال‌هاي 1340 به بعد که قولنامه به وجود آمد در محاکم به عنوان وعده تلقي شده و اثر الزامي نداشت، تنها به وجه‌التزام بسنده مي‌کردند تا سال‌هاي قبل از انقلاب که اين گرايش به وجود آمد که قولنامه يک قرارداد الزام‌آور است و اگر بعد از انقلاب هم در اين الزام ترديدي به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهي بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبايعه نامه» چون دادگاه‌ها ديگر نه آن سابقه فقهي را قبول داشتند و نه قولنامه را بيع تلقي مي‌کردند اما ماهيت حقوقي قولنامه يک قرارداد الزام‌آور و يک تعهد به انجام کار را ايجاد مي‌کرد که در اصطلاح فرانسه تعهد انجام کار ناميده مي‌شود و منظور از اين انجام کار همان تنظيم سند رسمي است. پس بهترين روش اين است که قولنامه را با قصد طرفين تلفيق نموده و از شمول مقررات بيع خارج کنيم.
قولنامه ابقاع نيست زيرا طرفين ذيل آن را امضا مي‌کنند و ايقاعات از اراده يک فرد سرچشمه مي‌گيرند. قولنامه‌ها تعهدات سنگيني را براشخاص بار مي‌کنند و طي آن وجوهي رد و بدل مي‌شوند پس يک قرارداد الزام‌آور هستند اما اينکه بگوييم قولنامه توافقي است که يک عقد ديگر را واجب مي‌کند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسير حقوقدانان فرانسوي را ملاک قرار دهيم قولنامه قراردادي است که تعهد انجام کار را به دوش فروشنده مي‌گذارد و خريدار بايد مشارکت کند پس قرارداد اصلي خود قولنامه است و به همين جهت الزام به تنظيم سند رسمي را از تعهدات ناشي از اين قرارداد مي‌دانيم نه اينکه بخواهد قراردادي را بعدا ايجاد کند. در سوابق فقهي، فقها گفتند هيچ عقدي را در ضمن عقد ديگري نمي‌شود شرط کردچون شرط الزام‌آور است اما عقد نيازمند رضاست. اگر يک تعهدي نيازمند رضاي ديگري باشد پس نمي‌توان عقد را در قالب يک شرط عقد ديگر برد به اين لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اينگونه تحليل کردند که قولنامه خود قرارداد اصلي است ولي از اين قرارداد اصلي تعهد انجام کار سرچشمه مي‌گيرد و لذا هنگامي که دادگاه فروشنده را ملزم به تنظيم سند مي‌کند او را ملزم به انشاء يک عقد نساخته بلکه ملزم به انجام تعهدي نموده که خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنکاف کرد مدير دفتر سند را امضا مي‌کند. پس در امضاء سند عقد جديدي واقع نمي‌شود اما در مورد وکالت بلاعزل که يک مورد خاص است بايد بگوييم ماهيت حقوقي وکالت بلاعزل با وکالت عادي متفاوت است و اگر اين تفاوت لحاظ نشود در بسياري موارد اشتباه پيش مي‌آيد.

* سئوال
شما يک پرونده را مطرح کرديد و گفتيد راي دادگاه صحيح صادر شده ولي با مقدماتي که شما در اين پرونده فرموديد راي نادرست است، زيرا ما قراردادي داشتيم که طي آن خريدار مي‌بايست چهار قسط به فروشنده پرداخت مي‌کرد و با دلايل موجود براي دادگاه محرز شده بود که خريدار حداقل دو قسط ان را پرداخت نکرده است تا فروشنده ملزم به تنظيم سند رسمي باشد در حالي که دادگاه بدون انجام مقدمه لازم فروشنده را ملزم به تنظيم سند کرده است و در نتيجه راي دادگاه صحيح صادر نشده است؟

* جواب
من نيز با شما هم‌عقيده هستم ولي اگر قولنامه را بيع تلقي کنيم راي دادگاه صحيح است چون اگر شما به اين چند ماده 362 ق.م و 395 قانون مدني مراجعه کنيد که مربوط به بيع است ناچار بايد به نتايج آن پايبند باشيد.