بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,298

تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت هشتم(قسمت پاياني)

  1390/8/30
خلاصه: تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت هشتم(قسمت پاياني)
طبق تبصره 2 ماده واحده لايحه قانون اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 13 شهريور 1358 « ملاک تعيين قيمت اراضي و ابنيه و مستحدثات و تاسيسات و ساير حقوق، اعم از حق کسب و پيشه، بهاي عادله زمان ارزيابي خواهد بود.»

اگر در متن گزارش کارشناسي تاريخ معيني قيد نشده باشد، تاريخ گزارش نشاندهنده زمان ارزيابي است. زمان دريافت مبلغ قيمت روز توسط عرضه کننده (مالک) معمولاً همزمان با تاريخ ارزشگذاري قيمت روز نيست.

رويه کارشناسان رسمي در تعيين قيمت روز را ميتوان با ملاحظه ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 بررسي کرد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عين مستاجره را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف واگذار نمايد، مستاجر ميتواند براي اسقاط حق خود يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.»

طبق اين ماده، مالک مجبور به پرداخت حق سرقفلي است. به عبارت ديگر، قانون نوعي سرقفلي (سرقفلي حقوقي ناشي از امتيازات واگذار شده از طرف موجر به مستاجر) براي مستاجر قائل شده است. در صورت عدم توافق موجر و مستاجر در مورد اجاره بهاي متعارف، مبلغ آن توسط دادگاه (کارشناسان رسمي) تعيين ميشود و امکان رجوع و انتخاب براي مالک در بازار آزاد اجاره وجود نداشته و مالک مجبور به ادامه روابط با مستاجر متصرف است.

اين نوع محدوديت(عدم امکان تخليه ملک توسط مالک) معادل مالي ايجاد مينمايد و با توجه به اين که اجاره بهاي متعارف عرف کارشناسان رسمي معمولاً کمتر از اجاره بهاي بازار آزاد (قيمت کف) است و به علت افزايش اجاره بها معمولاً مالک تقاضاي دريافت اجارهبهاي بيشتري ميکند، با عدم موافقت مستاجر موضوع به دادگاه و کارشناسان رسمي و احتمالاً هيئتهاي بالاتر کارشناسي ارجاع ميگردد. بنابراين به خاطر اين محدوديت، قاعدتاً اجارهبهاي متعارف تعيين شده توسط دادگاه (کارشناسان رسمي) بايد کمتر از اجاره بهاي بازار آزاد باشد.

به دليل سابقه صعودي اجاره بها که معمولاً توام با سوداگري است و از آنجا که تعيين قيمت ميانگين بازار و يا احياناً بيش از قيمت ميانگين باعث رسميت يافتن قيمتهاي بالا و تثبيت آن ميشود، کارشناسان رسمي به بازه پاييني قيمت (کمتر از قيمت ميانگين) تمايل دارند و طبق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اين رويه کارشناسان رسمي مورد شناسايي قرار گرفته و به طور ضمني مورد تاييد واقع شده است. با توجه به مطالب گفته شده، قيمت روز عبارت است از ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه (قيمت روزمره در معاملات) نه رويه کارشناسان رسمي که تمايل به پايين بازه قيمت بازار دارند.

سايه سنگين تملک توسط شهرداري و اين که مالک در عدم واگذاري ملکش به شهرداري گريزي ندارد، قيمت ميانگين بازار را تحت تاثير قرار ميدهد. بنابراين مبلغي بابت اين قيد از قيمت ميانگين بازار کم ميشود.

هرچند که قيمت روز را به واسطه گسترده بودن قيمت املاک مي توان ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه قرار داد؛ اما با توجه به دلايل و استدلالهاي ذکر شده در مورد رويه کارشناسان رسمي، در قيمتگذاري روز املاک مورد تملک شهرداري ها توسط کارشناسان رسمي بايد رويه آنان را صادق دانست؛ به اين ترتيب که قيمت اعلامي کمتر از ميانگين قيمت روز بوده؛ اما طبق صراحت قانون نبايد کمتر از حداقل قيمت روز (قيمت کف) باشد؛ زيرا قيمت کمتر از حداقل قيمت بازار مغاير با هدف و رويکرد قانونگذار است. به عنوان مثال، اگر بازه قيمت ملک تمليکي در بازار 240 ميليون تومان تا 260 ميليون تومان است، قيمت کارشناسي آن کمتر از 250 ميليون تومان (قيمت ميانگين) و بيشتر از 240 ميليون تومان (قيمت کف) است. به عبارت ديگر، قيمت کمتر از 240 ميليون تومان مغاير با هدف و رويکرد قانون گذار است؛ هرچند جبران خسارات ناشي از اضافه ارزش مالک نسبت به قيمت بازار و تورم قيمتها ناشي از تفاوت زمان تعيين قيمت روز تا دريافت مبلغ توسط مالک همچنان مورد بحث است.

نتيجه گيري:

قيمت روز از نظر اقتصادي تعريف شده و همگان با آن آشنا هستند؛ اما به دليل موقعيت و اختياراتي که قانون به شهرداريها اعطا کرده است و قدرت و امکاناتي که در مقابل مالکان، بهويژه مالکان کوچک دارند و همچنين طولاني بودن رسيدگي محاکم، قيمت کارشناسي کمتر از حداقل قيمت روز (قيمت کف) بازار است. اين امر از هدف و رويکرد قانون گذار به دور است. مشروح مذاکرات مجلس شوراي اسلامي و الحاقيه هاي دو دهه اخير و نظر شرعي شوراي نگهبان مويد اين مطلب ميباشد.

-------------------
منابع و مآخذ:
1. عليزاده خرازي، محمد مسعود: بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر و مستاجر، سرقفلي، حق کسب و پيشه و تجارت، اجاره بها، تعديل اجاره بها و اجرت المثل اماکن مسکوني و غير مسکوني، 1388، بنياد حقوقي ميزان
2. جعفري لنگرودي، محمد جعفر: ترمينولوژي حقوق، وسيط، مبسوط، انتشارات گنج دانش
3. ميرزايي، عليرضا: تملک اراضي توسط دولت و شهرداريها، 1388، انتشارات بهنامي
4. نشريه ماوي
5. مجموعه ديدگاههاي قضايي قضات دادگستري استان تهران، معاونت قضايي و تحقيقات دادگستري استان تهران
6. سايت قوانين معاونت آموزش دادگستري استان تهران
7. گرانت ئي ال ، آيرسون دبليو جي، ليونورت آر. اس: اصول اقتصاد مهندسي، ترجمه حسين پور زاهدي، انتشارات دانشگاه صنعتي شريف
8. حسن زاده، بهرام: حقوق تحليلي اراضي و املاک، 1389، انتشارات جنگل، جاودانه
9. يوسفي، مرتضي: قوانين معاملات املاک، 1387، انتشارات بوستان دانش





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان