بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,793

چگونگي پيش بيني وضعيت مسکن براي سال نود

  1389/12/26
خلاصه: مسوولان و کارشناسان با اشاره به شش عامل عمده ثبات قيمت مسکن، معتقدند که قيمت افزايش پيدا نمي کند وحتي در بخش هايي از بازار کاهش خواهد يافت.
به گزارش خبرگزاري اقتصادي ايران(econews.ir)، وزير مسکن به عامل اول يعني عدم تغيير قيمت مصالح ساختماني بعد از هدفمندي يارانه ها اشاره دارد.رئيس اتحاديه مشاوران املاک، رکود حاکم بر بازار مسکن، نظارت براي جلوگيري از افزايش قيمت ها و اقدام وزارت بازرگاني در ذخيره سازي آهن و سيمان را عوامل دوم تا چهارم مي خواند ومدير عامل بانک مسکن عامل پنجم را سياست دولت در افزايش عرضه زمين و مسکن و عامل ششم را افزايش سرعت تسهيلات به ساخت مسکن معرفي مي کند .
يک دليل جداگانه نيز تغيير رجحان مصرف کننده است و مردم ابتدا ترجيح مي دهند که هزينه اجاره مسکن، قبض ها، اياب وذهاب و خوراک و پوشاک و... را بپردازند و در اولويت بعدي به خريد و فروش ملک و ساختمان فکر مي کنند
اجراي هدفمندي يارانه ها و افزايش قيمت حامل هاي انرژي اين انتظار را ايجاد کرده بود که قيمت مسکن و مصالح ساختماني افزايش يابد و براي بسياري از فعالان و کساني که در فکرخريد خانه بودند اين نگراني را به وجود آورد که ممکن است با واقعي شدن قيمت حامل هاي انرژي، قيمت برخي مواد اوليه در بخش ساخت و ساز نيز افزايش پيدا کرده و به دنبال آن قيمت ملک بالا برود.
اما قيمت مسکن تنها تابع نرخ حمل و نقل بار يا اثر هزينه انرژي بر مصالح ساختماني نيست و دلايل عمده ديگري دارد.يکي از مهمترين آنها رشد نقدينگي و تسهيلات و تورم در فضاي عمومي و کلان اقتصاد است که بعد از اجراي سياست کنترل نقدينگي از سال 87 به اين سو، اثر وام هاي بانکي و رشد نقدينگي و تورم کمتر شده و مانند سال هاي 84 تا 86 که قيمت مسکن سه تا چهار برابر شد، شاهد رشد قيمت مسکن نيستيم و اعتبارات بانکي با سياست هاي کنترلي بانک ها همراه شده است و تزريق پول جديد به بازار هم کم است و هم به بازار مسکن هدايت نمي شود.
عامل بعدي نرخ خدمات دولتي مانند عوارض شهرداري و... است.عوامل ديگر، ذخيره سازي و توليد مصالح ساختماني و کنترل قيمت آن است.
همچنين سطح دستمزد کارگران افزايش زياد نداشته و به خاطر رشد اقتصادي ملايم زير 3 درصدي و رکود برخي فعاليت هاي اقتصادي، دليلي براي افزايش دستمزدها وجود ندارد.
عامل مهم ديگر اين است که دو ميليون خانوار فاقد مسکن در کشور که نسبت به 17 ميليون خانوار ايراني، از سطح درآمد و قدرت خريد پايين تري برخوردارند و متقاضي اصلي مسکن هستند هنوز از توان مالي بالايي برخوردار نشده اند و بخشي از آنها نيز از طريق مسکن مهر مالک خانه خواهند شد و در نتيجه تقاضا در بازار متعادل است و سفته بازي و خريد و فروش غير ضروري و با هدف کسب سود، وجود ندارد و در نتيجه ميزان خريد و فروش نيز مانند سال هاي 84 تا 86 نيست و تب خريد و فروش و حباب هاي مالي بازار مسکن فرو نشسته است و حتي در بخش هايي از اين بازار با کاهش قيمت نسبت به سال 87 مواجه هستيم.
بسياري از آپارتمان هايي که با هدف سود بيشتر خريداري شده بود نيز به خاطر نياز مالکان به پول براي پرداخت بدهي هاي خود، با قيمت پايين تر از حد مورد انتظار در ليست فروش قرار گرفته است و در نتيجه عوامل مختلفي دست به دست هم داده و باعث شده که بعد از هدفمندي يارانه ها، قيمت ها بالا نرود.
يک دليل ديگر اين است که مردم بعد از اجراي هدفمندي يارانه ها ابتدا به هزينه هاي جاري و خوراک و پوشاک، قبض هاي برق، آب و گاز و ... فکر مي کنند و در اولويت ديگر به خريد مسکن مي پردازند.
هرچند در چند هفته اول اجراي هدفمندي يارانه ها قيمت اجاره بها افزايش پيدا کرد اما در حال حاضر در خريد و فروش ملک چندان تغييري به وجود نيامده است . بيشتر فعالان و دست اندرکاران حوزه ساخت و سازمنتظر واکنش بازار مواد اوليه هستند تا متناسب با آن قيمت ها را تغيير دهند.
همچنين علاوه بر مواد اوليه تعيين ميزان دستمزد سال آينده کارگران نيز از ديگر موارد تاثيرگذار برساخت و ساز مسکن است که در حال حاضر شوراي عالي کار در حال رايزني با نماينده کارگران و کارفرمايان براي تعيين دستمزد سال آينده است.
علي نيکزاد وزير مسکن و شهرسازي چندي پيش در اين خصوص اعلام کرد که قيمت مصالح ساختماني با همکاري وزارت صنايع و معادن ثابت مانده و با اجراي هدفمندي يارانه ها تغييري نکرده است.
وزير مسکن و شهرسازي در مورد هزينه هاي ديگر اين بخش مي گويد: نرخ خدمات فني و مهندسي شهرداري ها و نظام مهندسي و قيمت زمين در اختيار دولت است.
همچنين دستمزدهاي اين بخش نيز تغييري نکرده و در مجموع کل قيمت تمام شده ساخت مسکن تغييرمحسوسي ندارد و همين عامل باعث شده که علت واقعي براي افزايش قيمت مسکن وجود نداشته باشد
به نظر مي رسد با نزديک شدن به اعلام دستمزد سال آينده کارگران و نزديک شدن به ارايه اولين قبض هاي آب، برق و گاز اين نگراني وجود دارد که قيمت ها افزايش پيدا کند.
بر همين اساس برخي مالکان در چند روز اخير از تعيين قيمت خودداري کرده و تعيين قيمت ملک رابه آينده موکول کرده اند. اين گروه اصلي ترين دليل خود را براي تعيين نکردن قيمت مسکن، بي اطلاعي از آينده بازار عنوان مي کنند.
در عين حال گروه ديگري از مالکان به صورت ذهني و تنها با اين پيش فرض که در آينده قيمت ها افزايش پيدا خواهد کرد قيمت بالاتري را براي ملک خود تعيين کرده اند تا با اين شيوه از احتمال ضرر جلوگيري کنند.
اما اين دسته از عرضه کنندگان مسکن، متقاضي زيادي ندارند و بازار خريد و فروش ملک هايي که با قيمت بالاتر نسبت به قبل از هدفمندي يارانه ها مواجهند در رکود نسبي به سر مي برد.
براين اساس، بايد در نظر داشت که بازارتا حدودي مي تواند افزايش قيمت ها را تحمل کند و در صورتي که مالکان به عنوان عرضه کننده ملک قصد ادامه چنين روندي را داشته باشند بخش تقاضا از خود واکنش نشان داده و ديگر اقدام به خريد يا معامله نمي کند يا ميزان تقاضا نسبت به دوره هاي قبل کاهش پيدا خواهد کرد.
بخشي از مالکان در بخش خريد و فروش تصميم به افزايش قيمت گرفته اند عده اي ديگر حاضر به فروش ملک خود با قيمت هاي فعلي نيستند و تعداد مالکاني که حاضرند با قيمت هاي قبلي ملک خود را به فروشند کم هستند، اما در بخش اجاره، دو نوع بازار وجود دارد.
عده اي اجاره را بالا برده اند و موفق به امضاي قرار داد شده اند اما اکثرمالکان تلاش مي کنند تا با متقاضيان اجاره ملک بر سر قيمت اجاره بها به توافق برسند و يا افزايش کمي را اعمال کرده اند و يا با قيمت قبلي قرارداد را تمديد کرده اند .
دليل اين تصميم اين مالکان اين است که به خاطر افزايش هزينه ها و پرداخت قبض هاي آب، برق و گاز و همچنين پرداخت اقساط وام هاي بانکي، مجبور هستند که ملک خود را اجاره بدهند و نمي توانند چند ماه صبر کنند تا قيمت هاي جديد را شاهد باشند.
اين موضوع باعث شده که در مجموع بازار اجاره مسکن، با وجود برخي افزايش اجاره ها، رونق بيشتري نسبت به خريد و فروش داشته باشد و در حال حاضر از نظر مالکان، بهترين تصميم اجاره دادن است نه فروش ملک.
زيرا حداقل مبلغي را به عنوان اجاره دريافت مي کنند وهزينه پرداخت اقساط و قبض ها را تامين مي کنند و در سال آينده تصميم خواهند گرفت که ملک خود را بفروشند و يا با نرخ بالاتر اجاره بدهند.
از سوي ديگر برخي مالکان تصور مي کنند در چند ماه آينده اين بخش شاهد افزايش قيمت خواهد بود. اما دست اندرکاران و فعالان در اين حوزه نظر ديگري دارند و معتقدند در حال حاضربخش مسکن هيچ افزايش قيمتي نداشته و با توجه به اقدام هاي دولت در آينده نه تنها قيمت ملک افزايش پيدا نخواهد کرد بلکه قيمت ها کاهش نيز خواهد داشت.
زيرا مردم اول به اولويت مهمتر پرداخت قبض ها، اقساط بانک و تامين هزينه خوراک و... فکر مي کنند ودر اولويت بعدي به اجاره خانه بهتر يا خريد ملک مي پردازند.
مصطفي قلي خسروي رئيس اتحاديه مشاوران مسکن در اين خصوص مي گويد: با توجه به اين که دولت اقدام به ذخيره سازي آهن و سيمان کرده قيمت مسکن طي ماه هاي آينده کاهش خواهد يافت.
برخي کارشناسان نيز مي گويند که توليد سيمان به شدت رشد کرده و جشن خودکفايي سيمان در فروردين ماه برگزار مي شود و قيمت مصالح ساختماني به خاطر رکود نسبي و افزايش توليد، از ثبات نسبي برخوردار است.
قلي خسروي، با بيان اين که هدفمندي يارانه ها تغييري در قيمت بازار ايجاد نکرده، پيش بيني کرد در ادامه اجراي اين قانون، قيمت مسکن سير نزولي داشته باشد.
وي رکود حاکم بر بازار مسکن، نظارت براي جلوگيري از افزايش قيمت ها و اقدام وزارت بازرگاني در ذخيره سازي آهن و سيمان را عواملي مي داند که باعث مي شود تا در ماه هاي آينده بازار مسکن شرايط مطلوبي داشته باشد.
در عين حال خسروي برگزاري جلسه هاي توجيهي براي مشاوران مسکن را از ديگر اقدام هاي مناسبي عنوان مي کند که تاثير مثبتي در ايجاد آرامش و جلوگيري از جوسازي در بازار دارد.
از سوي ديگر دولت تلاش مي کند تا با پرداخت تسهيلات براي خريد و ساخت مسکن از کاهش نقدينگي براي خريد مسکن و به وجود آمدن رکود بيشتر در اين بخش جلوگيري کند.
قدرت اله شريفي مدير عامل بانک مسکن نيز با بيان اين که سياست دولت افزايش عرضه مسکن و پرداخت تسهيلات به ساخت مسکن است، مي گويد: سياست پرداخت تسهيلات در بانک مسکن، انعقاد قرارداد نهادينه وشفاف است و با سرعت ادامه دارد و برداشت من اين است که قيمت مسکن افزايش پيدا نمي کند.
وي مي افزايد: نمي گذاريم قيمت مسکن افزايش پيدا کند زيرا ما مي خواهيم کل نياز فولاد مسکن مهر را تامين کنيم.
شريفي اضافه مي کند: براي اين که بحث افزايش قيمت مسکن رخ ندهد سعي مي کنيم تخصيص اعتبار زودتر انجام شود و تاکنون هم نگذاشته ايم رشد قيمت مسکن اتفاق بيفتد.
اما عده اي از سازندگان مسکن معتقدند که تخصيص اعتبار به سازندگان و خريداران مسکن به کندي صورت مي گيرد و همواره متقاضيان در اين خصوص گله مند بوده اند.
به طوري که در مورد برخي از وام هايي که سند خانه در رهن بانک مي ماند متقاضي بايد براي تضمين پرداخت اقساط وام ،مدارکي همچون گواهي اشتغال به کار، ميزان حقوق دريافتي، بيمه و اسنادي از اين نوع را به بانک ارايه کند
در صورتي که متقاضي دريافت وام بايد در اين خصوص نگران تر از بانک باشد زيرا اين امکان وجود دارد که با پرداخت نشدن تنها چند قسط، بانک براي دريافت مطالباتش، خانه را به حراج بگذارد.
با توجه به اين موضوع و اين که پرداخت تسهيلات، بخش کوچکي از قيمت مسکن را در کشورپوشش مي دهد بعيد به نظر مي رسد که به گفته مدير عامل بانک مسکن بتواند باعث کاهش قيمت به اين شدت شود.

منبع:خبرگزاري اکونيوز 26/اسفند/1389

تگ ها: خبر مسکن 




برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان