بسم الله
 
EN

بازدیدها: 908

ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک

  1390/8/26
خلاصه: ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک
مقدمه‌


بانکداري ابزار و روش‌هاي خاص خود را مي‌طلبد، روش‌هايي که متناسب با نياز بانک‌ها ابداع گرديده‌اند و به مرور زمان و متناسب با نيازمندي‌هاي هر زمان تکامل يافته و تکميل شده‌اند. از جمله اين روش‌ها اجاره بشرط تمليک است که از حقوق اروپايي به حقوق ما راه يافته و قانونگزار در ماده 12 قانون عمليات بانکي بدون ربا که در تاريخ 8/6/1362 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است‌، يکي از شيوه‌هاي اعطاي تسهيلات (يا تخصيص منابع‌) را اجاره بشرط تمليک دانسته است‌.



در مورد سابقه تاريخي اجاره بشرط تمليک در حقوق ايران اطلاعات خاصي در دست نيست ولي ظاهراً ورود اين روش به نظام حقوقي و قانونگزاري ما از قانون ياد شده شروع گرديده و پس از آن نيز بين عامه مردم گسترش فراواني داشته است و امروزه آنچه تحت عنوان ليزينگ Leasing براي واگذاري ماشين‌آلات مختلف و بويژه وسايل نقليه شهرت يافته‌، با اين قرارداد انجام مي‌شود.



هر چند که در حقوق کشورهاي ديگر نيز اين قرارداد ظاهراً سابقه خيلي طولاني ندارد از جمله در حقوق انگليس سابقه قراردادهاي اجاره بشرط تمليک به اواسط قرن نوزدهم و حدود سال 1846 برمي‌گردد و بعداً قوانين خاصي در اين مورد در کشور ياد شده به تصويب رسيده است از جمله قانون سال‌هاي 1938 - 1954 - 1957 - 1964 و 1965.



حسب اين قوانين و مقررات‌، ماهيت اصلي توافقنامه اجاره بشرط تمليک در اين بود که اين توافقنامه به اجاره‌کننده اين اختيار و حق انتخاب را مي‌داد که کالاها را خريداري کند، ولي اجاره‌کننده هيچ تعهدي براي انجام آن نداشت‌. قانون سال 1965 انگليس اجاره بشرط تمليک را اين گونه تعريف کرده است‌:



اجاره بشرط تمليک توافقي (agreement) است که به موجب آن کالاهايي اجاره داده مي‌شود و تحت شرايط آن‌، اجاره گيرنده مي‌تواند کالاها را خريداري کند يا به موجب آن مالکيت کالاها مي‌تواند به اجاره‌گيرنده منتقل گردد.



ماده 12 قانون عمليات بانکي بدون ربا بدون اينکه تعريفي از اجاره بشرط تمليک ارايه دهد اشعار داشته است که بانک‌ها مي‌توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتي‌، کشاورزي‌، صنعتي و معدني‌، اموال منقول و غيرمنقول را بنا به درخواست مشتري و تعهد او مبني بر انجام اجاره بشرط تمليک و استفاده خود، خريداري و به صورت اجاره بشرط تمليک به مشتري واگذار کنند. آيين‌نامه فصل سوم قانون عمليات بانکي بدون ربا مصوب 12/10/62 هيات وزيران در ماده 57 خود اجاره بشرط تمليک را اين گونه تعريف کرده است‌: اجاره بشرط تمليک عقد اجاره‌اي است که در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل بشرايط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالک گردد.



انواع اجاره بشرط تمليک‌



اين نوع عقد که در آن شرطي براي تملک عين مستاجره به نفع مستاجر در پايان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهيت و چگونگي شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسيم مي‌شود:



1. تمليک‌: مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است‌، به اين معنا که در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، موجر عين مستاجره را به مستاجر انتقال مي‌دهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوي موجر وجود داشته و بايستي در انتهاي مدت قرارداد و با رعايت شرايط قراردادي‌، بدان عمل شود. لذا فقط از زماني که اجاره‌دهنده مبادرت به انتقال عين مستاجره مي‌کند، انتقال مالکيت صورت مي‌گيرد و قبل از آن مالکيتي براي مستاجر متصور نيست و فقط تعهدي براي اجاره‌دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.



2. تمليک مندرج در عقد بصورت شرط نتيجه قيد گرديده است لذا در پايان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به ساير شرايط مندرج در عقد، مالکيت عين مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل مي‌شود، بدون اينکه نيازي به اقدام جديدي از سوي موجر يا مستاجر باشد. و اگر هم رعايت تشريفاتي در اين زمينه لازم باشد (همانند تنظيم سند) اين تشريفات ناقل مالکيت نيست بلکه کاشف از آن و براي مسجل کردن انتقال انجام شده قبلي است‌.



عبارت ذيل ماده 57 آئين‌نامه قانون عمليات بانکي بدون ربا در اين زمينه اشعار داشته‌: در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به ساير شرايط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عين مورد اجاره را مالک گردد. درج عبارت به اين سياق‌، اين معنا را افاده مي‌کند که در پايان مدت اجاره و عمل به شرايط ويژه آن‌، عين مورد اجاره خود به خود و بدون نياز به اقدام ديگري به مالکيت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده 64 همان آيين‌نامه نيز اشعار داشته‌: در قرارداد اجاره بشرط تمليک بايد شرط شود که در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال‌الاجاره‌، در صورتي که تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عين مورد اجاره در مالکيت مستاجر در آيد.



البته جداي از موارد ياد شده‌، انواع ديگري از اجاره بشرط تمليک را نيز مي‌توان ذکر کرد همانند تفکيک بين جايي که اجاره همراه با وعده يکطرفي فروشنده است و مستاجر مخير است که بين بيع و اجاره يکي را انتخاب کند و موردي که اجاره در هر حال به تمليک منتهي مي‌شود و اختياري در اين زمينه براي مستاجر قيد نشده است‌.



تقسيم‌بندي ديگر اجاره بشرط تمليک به اعتبار اين است که آيا در پايان مدت اجاره ملک يا مال مورد اجاره خود به خود (اعم از اينکه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل‌) به اجاره گيرنده منتقل مي‌شود يا اينکه انجام اين امر مستلزم اعمال اختيار و انتخاب (Option) از طرف اجاره گيرنده است و بدون اين امر مالکيتي به وي منتقل نخواهد شد، يعني در واقع آيا در طول مدت اجاره و پس از آن مستاجر موضعي فعال دارد يا منفعل‌؟ آنچه که در جامعه ما رواج دارد فقط نوع اول از اين دو دسته از قراردادهاي اجاره بشرط تمليک است‌.



نظريات مختلف در باب ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک‌



1ـ اجاره‌



آنچه که دربادي امر در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک به ذهن متبادر مي‌گردد آن است که اين عقد ماهيتاً يک عقد اجاره است‌. عقد اجاره‌اي که در آن شرط ويژه‌اي نيز وجود دارد و اگرچه اين شرط از اهميت بسزايي برخوردار است ولي اين شرط نسبت به عقد اجاره هويتي فرعي و تبعي دارد و نمي‌تواند بر ماهيت عقد اصلي تاثير گذاشته و آن را دچار تغيير سازد. لذا اجاره‌دهنده کماکان مالک عين مستاجره باقي مي‌ماند و فقط منافع عين به مستاجر واگذار مي‌شود. ماده 57 آيين‌نامه اجرايي قانون عمليات بانکي بدون ربا، تعريف اجاره بشرط تمليک را با اين مقدمه شروع مي‌کند: عقد اجاره‌اي است که‌.......... و چنين توصيفي بزعم برخي در واقع قصد قانونگزار مبني بر تعيين ماهيت اين عقد را بيان مي‌کند و لذا در هر جايي که در مورد اجاره بشرط تمليک با مشکل مواجه شده و يا در تحليل روابط طرفين دچار ترديد گشتيم بايستي به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدني مراجعه کنيم‌.



واقعيت آن است‌، همان گونه که پيروان اين نظر معتقدند تمليک مشروط در عقد آنچنان که جنبه تبعي و فرعي ندارد. در بيشتر موارد، اجاره مقدمه و سرپوشي براي رسيدن به هدف اصلي است‌. اين نظريه با تکيه بر صورت و ظاهر امر، در واقع فقط قضيه را خيلي ساده و آسان ديده و بدنبال تحليل دقيق روابط طرفين نيست و فقط از عنوان اجاره که در اسم اجاره بشرط تمليک وجود دارد جهت تحليل ماهيت حقوقي آن استفاده مي‌کند ولي ترديدي نيست که مسائلي که در وراي ظواهر وجود دارد نيز تعيين‌کننده و مهم هستند و در هر تحليلي توجه به قصود مشترک طرفين و هدف آنها از انعقاد عقد بسيار مهم و اساسي است‌.



2ـ بيع‌



طرفداران اين نظر معتقدند که براي تعيين ماهيت عقد بايستي قصد واقعي طرفين را احراز کرد. در اجاره بشرط تمليک هدف اصلي فروش کالا است و اجاره مقدمه آن قرار مي‌گيرد، لذا آنچه که واقع شده بيع است و اجاره سرپوشي براي تقسيط ثمن و وثيقه گرفتن مبيع است‌. که مي‌توان آن را بيعي با شرط فاسخ معلق دانست که مفيد انتقال مالکيت از زمان عقد است و يا بيعي معلق که انتقال مالکيت منوط به پرداخت آخرين قسط است که مالکيت در پايان مدت و يا پرداخت آخرين قسط منتقل مي‌شود. طرفداران اين نظر در واقع به تحليل نيت واقعي طرفين و بويژه مستاجر پرداخته‌اند و آنچه که از وراي ظاهر الفاظ مي‌بينند، فروش اقساطي مالي است که فروش آن به دلايلي در اين قالب جاي گرفته است‌. لذا اقساط مال‌الاجاره نه معادل اجاره بهاي واقعي مال بلکه معادل اقساط ثمن معامله به اضافه سود يا بهره‌هاي متعلقه (للاجل قسط من الثمن‌) مي‌باشد و در واقع قرارداد نوعي فروش اقساطي است که فروشنده براي داشتن تضمين بيشتر آن را در اين قالب انجام مي‌دهد. نظام بانکي ما در حال حاضر از اين عقد براي اعطاي تسهيلات استفاده مي‌کند. روش کار و نحوه استفاده از اين عقد، اين توهم را بيشتر دامن مي‌زند که آنچه واقع گرديده في‌الواقع فروش اقساطي است نه عقد اجاره صرف‌، چرا که بانک‌ها آن را در مواقع و مواضعي بکار مي‌برند که دقيقاً موارد اعطاي تسهيلات فروش اقساطي است منتهي به دلايلي که مهمترين آن داشتن تضمين و اطمينان بيشتر است از قالب فروش اقساطي و عقد بيع استفاده نمي‌کنند. برخي در اين زمينه معتقدند که اگر حسب مفاد قرارداد اجاره بشرط تمليک و در پايان مدت اجاره‌، نياز به اعمال حق مالکيت و انتخاب اين امر (Option) توسط اجاره گيرنده نباشد و مورد اجاره خودبخود (اعم از اينکه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل‌) به اجاره گيرنده منتقل شود، در حقيقت آنچه که واقع شده يک قرارداد يا توافق براي فروش مورد معامله است‌. برخي نيز معتقدند که اين نوع قراردادها را بايستي در قالب موافقتنامه‌هاي فروش مشروط جاي داد و نه يک موافقتنامه براي اجاره چرا که مالکيت با حصول شرايطي که در قرارداد اجاره درج شده‌، منتقل خواهد شد.



در قانون مدني اتيوپي اين عقد را بيع مي‌دانند و آثار بيع را دارد و بعلاوه مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد عقد مذکور را از راه رد عين به موجر فسخ کند و در صورت فسخ‌، موجر بايد اقساط اجاره بها را به مستاجر رد کند و موجر حق دارد اجرت‌المثل مدت انتفاع را از مستاجر بگيرد. در نقد اين نظر بايستي گفت که هر چند قانون‌، بويژه در کشور ما از طرفي به قصد واقعي طرفين توجه داشته و آن را مبنايي نهايي و تعيين‌کننده براي احراز صحت و درستي و همچنين تشخيص نوع عقد مي‌داند (ماده 192 قانون مدني‌) و از طرف ديگر موافقت و تطابق قصد طرفين در انعقاد عقد نيز شرط صحت آن است (ماده 194 قانون مدني‌) و مادامي که بتوان عقد منعقده را در قالب يکي از عقود مصرحه در قانون يا عقود نامعين (موضوع ماده 10 قانون مدني‌) جاي داد، بايستي از تمسک به بطلان‌، به دليل عدم مطابقت قصد طرفين احتراز کرد (مفاد ماده 223 قانون مدني و همچنين مقتضاي اصل اصاله الصحه‌). ولي توجه به اين نکته مهم و اساسي است که طرفداران اين نظر هر چند مبناي نظر خود را احراز قصد واقعي طرفين مي‌دانند، در عين حال به قصد مستاجر بيشتر توجه مي‌کنند لذا نيتي که وي از عقد دنبال مي‌کند (تملک مال‌) در تشخيص نوع عقد تعيين‌کننده شده است‌. اگر بخواهيم خيلي دقيق اين مسئله را بررسي و تجزيه و تحليل کنيم بايستي بگوييم که ظاهراً هدف موجر از انعقاد قرارداد، فقط عقد اجاره است و لاغير و باين ترتيب يا بايستي با تمسک به ماده 194 قانون مدني چنين قراردادي را بواسطه عدم تطابق قصد انشاي طرفين باطل بدانيم يا اينکه بدنبال راه ديگري براي اثبات درستي و صحت آن باشيم‌.



برخي براي اينکه به نتيجه صحيحي از تحليل ماهيت اين عقد برسند، در اين زمينه قائل به تفکيک گرديده‌اند، بدين صورت که عقد اجاره را بين طرفين معتبر دانسته و آثار اجاره را بر آن بار مي‌کنند ولي در مقابل اشخاص ثالث‌، آن را بيع تلقي مي‌کنند. البته مشخص نيست که چگونه مي‌توان ماهيت عقد واحد را به دو اعتبار مختلف تحليل کرده و نتايج متفاوتي از آن استخراج کرد، مساله‌اي که ظاهراً با مباني حقوقي ما نيز چندان سازگار نيست‌. عقد يا اجاره است يا بيع و هر کدام آثار و نتايج متفاوتي دارند و نمي‌توان مرزهاي اين دو را از بين برد. تحليل و تفسير ماهيت عقد بايستي از درون خود عقد نشات بگيرد نه به اعتبار روابط آن با اشخاص ثالث‌.



برخي نيز بر اين باورند که بين جايي که شرط مندرج در عقد، شرط نتيجه است يا غير آن‌، قائل به تفکيک گرديم‌، اگر شرط نتيجه در عقد وجود داشت‌، آن را بيع بدانيم و اگر شرط فعل بود بهمراه اختيار مستاجر براي تملک مبيع‌، آن را اجاره بدانيم که همراه با يک وعده يک طرفي بيع است‌. اين نظر گرچه از نظريه پيشين منطقي‌تر و قابل دفاع‌تر است و در واقع با توجه به شرايط ويژه متفاوت عقد، ماهيت حقوقي آن را تجزيه و تحليل کرده و نتايج متفاوتي مي‌گيرد و مساله تحليل از درون خود عقد و شرايط ويژه آن نشات مي‌گيرد، که به نظر ما در اينجا هم آنچه از نظر دور مانده‌، قصد واقعي طرفين است‌. همان گونه که قبلا اشاره شد در هر تحليلي بايستي قصد واقعي و نيت مشترک طرفين نيز مورد توجه قرار گرفته و با توجه بدان اظهار نظر گردد.





نتيجه‌گيري‌



در تعيين و تشخيص ماهيت هر عمل حقوقي بايستي به قصد واقعي طرفين و همچنين واقعياتي که آن عمل را احاطه کرده است و همچنين شرايط و آثار ويژه آن توجه داشت‌. ولي در اين ميان نيز نبايستي درباره ارزش و اعتبار احراز قصد واقعي طرفين نيز زياده‌روي کرد. اين معيار گرچه مهم است ولي مهمتر از آن‌، تحليل حقوقي دقيق موضوع است‌. در ارزيابي دو نظر عمده و اصلي که در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک وجود دارد، ديديم که هيچ کدام از نظرات ياد شده نمي‌تواند بدرستي ماهيت اين عمل حقوقي را تحليل و توجيه کند. هر يک از آنها فقط به برخي جنبه‌هاي آن توجه داشته‌اند، پس بايستي بدنبال نهادي ديگر بود تا تحليل اجاره بشرط تمليک با تمامي آثار و نتايجش در آن قالب امکانپذير باشد.



همان گونه که اشاره شد ماده 57 آئين نامه و قانون عمليات بانکي بدون ربا، اجاره بشرط تمليک را بعنوان عقد اجاره تعريف و توصيف کرده است‌. البته اين تعريف در خود قانون نيامده بلکه در آئين‌نامه اجرايي آن که توسط هيات وزيران تصويب شده‌، آمده است‌. صرفنظر از اينکه تعريف مندرج در آئين‌نامه نمي‌تواند واجد ارزش حقوقي باشد، چرا که آئين‌نامه اجرايي فقط درصدد بيان چگونگي اجراي قانون است و نه تعيين ماهيت حقوقي نهادهاي پيش‌بيني شده در قانون‌، اصولاً با سکوت قانون‌، نمي‌توان براي تعريف مندرج در آئين‌نامه ارزشي همسنگ تعاريف قانوني قائل بود. در نظامي که دادرس از اجرا و ترتيب اثر دادن به آئين‌نامه‌هاي خلاف قانون منع شده است و از طرفي چنين آئين‌نامه‌هايي بنا به تقاضاي هر شخصي توسط ديوان عدالت اداري قابل ابطال است (اصل 170 قانون اساسي‌) معناي چنين بياني روشن و واضح است‌.



نکته بعدي که بايستي توجه داشت اينکه مبلغي که به عنوان اجاره تعيين گرديده و در قرارداد اجاره بشرط تمليک ذکر مي‌شود، معادل مبلغ واقعي و بازاري اجاره بهاي مال يا ملک موضوع قرارداد نيست بلکه اين رقم براساس قيمت نقدي کالاها به اضافه بهره آنها و با تقسيم آن بر کل مدت قرارداد محاسبه و تعيين مي‌شود.



در سوابق مربوط به مذاکرات راجع به تصويب قانون عمليات بانکي بدون ربا نيز نکات مهم و قابل توجهي وجود دارد. در هنگام بررسي قانون ياد شده برخي نمايندگان با استناد به ا ينکه اجاره بشرط تمليک يک اصطلاح و نهاد کاملاً اروپايي و غربي است‌، آن را با ذات بانکداري اسلامي مغاير دانسته و پيشنهاد حذف آن را مي‌دادند و در مقابل برخي نيز با تائيد منشاء خارجي و اروپايي اين عقد، با توجه به عدم منع چنين معاملاتي در اسلام‌، استفاده از آنها را در عمليات بانکي بلااشکال مي‌دانستند. برخي از نمايندگان‌، اجاره بشرط تمليک را ماهيتاً فروش اقساطي و يا بيع مي‌دانستند و برخي فقط به توصيف قضيه مي‌پرداختند بدون ا ينکه در صدد بيان ماهيت حقوقي آن برآيند. مساله مهم ديگري که در اين زمينه مطرح شده اين است که نوع تمليک مندرج در عقد چيست‌؟ آيا بيع است يا خير؟ اگر بيع باشد چون پولي در مقابل تمليک داده نمي‌شود (هر چند قبلا وجوهي پرداخت شده است ولي اين وجوه به عنوان مال‌الاجاره پرداخت شده‌اند و نه ثمن‌). نمي‌تواند صحيح باشد و هبه هم مورد قصد نيست ولي برخي از نمايندگان آن را تمليک بلاعوض يا هبه دانسته‌اند.



دکتر لنگرودي در دايره‌المعارف حقوق مدني و تجارت خود عنوان «اجاره - فروش‌» را براي اين عقد انتخاب کرده که معادل اصطلاح فرانسوي آن La Location - vente مي‌شود و با استناد به مواد 2728 - 2412 قانون مدني اتيوپي آن را عقدي دانسته که صاحب مال غيرمنقول بر متعامل (که به ظاهر مستاجر است‌) شرط مي‌کند که پس از دادن چند قسط معين‌، مالک عين مستاجره شود و در نهايت با توجه به سکوت قانون ايران وقفه در اين خصوص و همچنين عدم توجه به آن در کتب نويسندگان‌، آن را به استناد ماده 10 قانون مدني روا شمرده است‌.



مساله مهم در قضاوت پيرامون ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک اين است که اگر چنين قراردادي را اجاره تلقي نماييم با توجه به اينکه مال‌الاجاره ماهيانه توسط مستاجر پرداخت مي‌گردد، در اين صورت پس از پايان مدت قرارداد و پرداخت تمامي اقساط مال‌الاجاره‌، چگونه اين اجاره تغيير ماهيت داده و به بيع تبديل مي‌شود و اقساط مال‌الاجاره چگونه عنوان ثمن معامله را پيدا مي‌کند؟ آنچه از اين تمليک به ذهن متبادر مي‌گردد قطعاً انتقال مجاني و بلاعوض نيست‌، چون انتقال مجاني علاوه بر اينکه متعلق قصد مشترک طرفين قرار نگرفته‌، با مقتضا و ماهيت آن نيز سازگار نيست و با توجه به عرف و رويه مرسوم‌، در اين زمينه هدف فروش ملک يا مال است و نه انتقال مجاني آن‌. ماده 338 قانون مدني بيع را تمليک عين به عوض معلوم مي‌داند و ماده 466 همان قانون در تعريف اجاره اشعار مي‌دارد که عقدي است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عين مستاجره مي‌گردد، پس چگونه مي‌توان ماهيت يک عقد را اجاره‌اي دانست که فقط تمليک منافع از آن منتج مي‌شود در حالي که در تحليل نهايي آثار بيع يعني تمليک عين به عوض معلوم بر آن بار مي‌شود. اين دوگانگي را چگونه مي‌توان توجيه کرد؟



بيع دانستن چنين قراردادي نيز خالي از اشکال نمي‌باشد چرا که با عناوين و اصطلاحات اختيار شده توسط طرفين همخواني و تطابق ندارد و واقعيت اين است که چنين عقدي در قالب بيع نيز قابل توجيه و تحليل نمي‌باشد.



حسب يک تقسيم‌بندي کلي عقود را به عقود معين و نامعين تقسيم مي‌کنند: عقد معين عقدي است که در قانون نام خاص دارد و قانونگزار شرايط انعقاد و آثار آن را معين کرده است و برعکس عقدي که در قانون عنوان و صورت خاصي ندارد و شرايط و آثار آن بر طبق قواعد عمومي قراردادها و اصل حاکميت اراده تعيين مي‌شود، عقود بي‌نام و يا غيرمعين هستند.



با اين وصف‌، ترديدي نيست که چارچوب عقد اجاره و يا عقد بيع قالب و رداي زيبنده‌اي براي اجاره بشرط تمليک نيستند لذا دو راه حل بيشتر باقي نمي‌ماند: يکي اينکه اجاره بشرط تمليک را در قالب ماده 10 قانون مدني تجزيه و تحليل کنيم و ديگري اينکه آن را يک عقد معين جديد بدانيم‌. حال بايد ديد کدام تحليل صحيح‌تر و با اصول حقوقي سازگارتر است‌. تحليلي که آقاي دکتر لنگرودي ارائه داده و نتيجه‌اي که گرفته بودند، مربوط به زماني بوده که قانون عمليات بانکي بدون ربا تصويب نشده و عنوان اجاره بشرط تمليک در قوانين موضوعه ايران وجود نداشته است‌. برخي از اساتيد در اين زمينه معتقدند اجاره‌هايي که با شرط تمليک همراه است رفته رفته در حقوق جديد اصالت مي‌يابد و قواعد جديدي براي آن وضع مي‌شود، چندان که مي‌توان گفت اجاره بشرط تمليک خود يکي از عقود معين است با احکام ويژه قانوعي و عرفي‌. نيازهاي صنعتي و اقتصادي از ترکيب دو عقد سنتي بيع و اجاره‌، نهاد تازه‌اي بوجود آورده است که در جهان کنوني اهميتي برابر نياکان خود يافته است‌. البته اين دسته از اساتيد در بحث‌هاي ديگر راجع به ماهيت حقوقي به نتايج تحليل خود چندان پاي‌بند نمانده‌اند و در ميان نظرات مختلف راجع به ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليک اين نظر را به صورت مستقل بيان نکرده و فقط به ذکر اين نکته بسنده کرده‌اند که اجاره بشرط تمليک خواه منوط به انتخاب مستاجر باشد يا منتهي به تمليک شود به سوي استقلال پيش مي‌رود تا نهادي تازه را بسازد. بنظر مي‌رسد بهترين تحليل اين باشد که اجاره بشرط تمليک را يک عقد معين جديد بدانيم که قانونگزار آن را با عنوان خاص برسميت شناخته است‌. منتهي دو اشکال در اين زمينه وجود دارد: اول اينکه از اجاره بشرط تمليک فقط در قانون عمليات بانکي بدون ربا که مربوط به روابط و عمليات بانک‌هاست نامبرده شده و نه قانون عام‌، ثانياً: اين عقد را فقط بين بانک و مشتري قابل تحقق دانسته و جنبه عام ندارد که همه افراد بتوانند از آن استفاده کنند، ثالثاً: قانونگزار در قانون ياد شده شرايط و آثار اين عقد را مشخص نکرده و فقط به ذکر عنوان آن بسنده کرده است و بايستي ديد که آيا با اين وصف باز هم مي‌توان اجاره بشرط تمليک را يک عقد معين دانست يا خير؟



واقعيت آن است که آنچه عقود معين را از نامعين جدا مي‌سازد، نام و عنوان ويژه‌اي است که قانونگزار براي عقد معين اختيار کرده و به آن هويت و اعتبار خاصي مي‌بخشد والا راجع به شرايط و آثار عقد، قانونگزار مي‌تواند در مورد برخي عقود تمامي آثار و شرايط را بيان کند و در مورد عده‌اي ديگر فقط به ذکر نکات مهم بسنده کند، يا اينکه آن را به اصول کلي حاکم بر عقود حواله دهد. ملاک و معيار اصلي در تميز عقد معين از نامعين‌، همانگونه که از نام آن نيز هويداست اين است که آيا قرارداد نام و عنوان ويژه‌اي دارد يا اينکه بايستي تحت عنوان کلي قرارداد (و بدون نام‌) منعقد گردد.



ذکر نام اين عقد در يک قانون خاص (قانون عمليات بانکي بدون ربا) نيز از اعتبار آن به عنوان يک عقد معين نمي‌کاهد چرا که قانونگزار با اين عمل خود يک نهاد تازه حقوقي تحت عنوان قرارداد اجاره بشرط تمليک را وارد نظام حقوقي کرده و انعقاد چنين عقدي براي ديگر اشخاص نيز منع نشده است تا ذکر آن در قانون مزبور، توهم انحصاري بودن آن را پيش آورد.



با اين اوصاف‌، عقد اجاره بشرط تمليک عقدي است که تابع شرايط اساسي صحت معاملات و قواعد عمومي قراردادها و همچنين شروط مورد توافق طرفين بوده و آثار خاص هيچ يک از عقود بيع و يا اجاره بر آن بار نمي‌گردد. گرچه ممکن است برخي آثار آنها را نيز داشته باشد. به همين لحاظ بايستي هويت خاص اين عقد را محترم شمرده و از استفاده از عناوين و اصطلاحات ويژه عقود مذکور (مثلاً عنوان موجر و مستاجر و غيره‌) در مورد اجاره بشرط تمليک احتراز کرد.



نکته آخر اينکه اجاره بشرط تمليک يک عقد معوض است و به اقتضاي ماهيت معاوضي بودن آن و با توجه به اينکه عوض و معوض در مقابل هم قرار گرفته و در فرآيند عقد مبادله مي‌گردند، لذا در صورتي که عقد به هر دليلي باطل گرديده و يا با استناد به شرايط قرارداد فسخ گردد، به گونه‌اي که انتقال مالکيت به انتقال گيرنده امکان‌پذير نباشد، اگر در خود عقد راجع به وجوهي که تحت عنوان اقساط بصورت ماهيانه و يا غير آن پرداخت گرديده‌، تعيين تکليف شده باشد، مطابق آن عمل مي‌گردد، در غير اين صورت با توجه به اقتضاي ماهيت عقود معاوضي و پس از انحلال عقد، هر يک از عوض و معوض بايستي به مکان اصلي خود باز گردد لذا انتقال‌دهنده حق تقاضاي خلع يد و تخليه و همچنين در چارچوب اصول حقوقي و با رعايت شرايط قانوني حق مطالبه اجرت‌المثل ايام تصرف را دارد (چون انتقال گيرنده در آن زمان هنوز مالک نبوده و فقط وفق قرارداد حق بهره‌برداري از ملک را داشته است‌) و انتقال‌گيرنده نيز حق مطالبه وجوه پرداخت شده به عنوان اقساط را خواهد داشت و البته اين دو دين و طلب تا ميزاني که با هم معادله و برابري نمايند تهاتر گرديده و ساقط مي‌گردند. البته اين تحليل ناظر به جايي است که واگذارنده تحت قرارداد اجاره بشرط تمليک‌، واقعاً مالک مال بوده و با اين قرارداد مال يا ملک خود را به انتقال گيرنده واگذار مي‌کند ولي در صورتي که مالکيت وي صوري بوده و تنها پوششي براي صحيح جلوه دادن اعمال حقوقي باشد، اين تحليل کارساز نبوده و بايستي طبق عمومات قانوني در باب معاملات صوري تکليف قضيه را روشن کرد.




نويسنده:دکتر علي رضا مسعودي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان