بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,169

سرقفلي و حق کسب چيست؟

  1390/8/17
خلاصه: دکتر سيد مهدي موسوي شهري، وکيل محله از نظر قانون درباره بحث سرقفلي نکاتي را يادآور شد.
در قوانين مدون، ما با دو کلمه روبرو مي شويم:سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت.
در جامعه ما گاه اين دو به يک معني به کار رفته و گاه از هم تفکيک شده اند و با معاني مختلف مطرح شده اند.اما سرقفلي وجهي است که مالک (خواه مالک عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار کند.
در حالي که حق کسب و تجارت حقي است که به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل کسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينکه مستاجر کار و فعاليت کرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد که به آن حق کسب و پيشه و تجارت مي گويند. پس اين دو در ماهيت کاملا باهم متفاوت هستند.
وقتي به قوانين سال هاي 1322 تا 1376 نگاه مي کنيم هر جا کلمه سرقفلي به کار رفته منظور حق کسب و پيشه و تجارت بود. اين در حالي است که مشروعيت در حق کسب و پيشه و تجارت هميشه از لحاظ شرعي محل بحث و مناقشه و ترديد بود.
اما سرقفلي هميشه مجاز بوده است . علت اينکه حق کسب و پيشه و تجارت در قوانين ما بيشتر مورد توجه است،‌ بخاطر اين بود که مستاجر مدتي زحمت کشيده و مشتري به دست آورده و و قتي او را از محل بيرون مي کنند مشتري ها را ازدست مي دهد و در محل جديد بايد دوباره مدتي وقت صرف کند تا مشتري جديد بيايد. به همين دلايل قانونگذار از مستاجرها حمايت مي کند .به طور کلي حق کسب و پيشه و تجارت و سرقفلي بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود مي آيد.
- علي القاعده سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملک زمين براي نوسازي مصوب 1339 و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايحه قانوني نحوه خريدو تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 پيش بيني کرده اگر دولت بخواهد محل تجاري و کسب و کار کسي را براي امور فوق تملک کند، بايد سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت بدهد. در نتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد.
آيا حق کسب و پيشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد که اخذ سرقفلي در مواردي که در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق کسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد.
در قانون سال 76 سرقفلي در چه مواردي تعلق مي گيرد؟
ماده 6 قانون سال 76 مي گويد، هر گاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار کند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت کند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملک را به ديگري واگذار کند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالک ندارد.
تبصره ب : در صورتي که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.
ماده7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني که عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت کند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند،‌ مستاجر مي تواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بعنوان سرقفلي مطالبه کند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان