بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,941

تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت هفتم

  1390/8/14
خلاصه: تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت هفتم
4- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره 24125/30/86 مورخ 15 آذر 1386

«... در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي که مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود ... اگر قيمتي باشد، بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت کارشناسي؛ مگر اين که قيمت کارشناسي مطابق قيمت واقعي باشد.» بيستمين نشست مديران حقوقي شهرداري تهران در تاريخ 30 تير 1389

مشروح مذاکرات:

محمودي، رئيس اداره حقوقي منطقه 20 پس از طرح موضوع مباني قانوني حق نسق يا حقوق زارعانه در قوانين و مقررات ايران گفت:

« تبصره 2 ذيل ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک شهرداريها پرداخت حقوق زارعان ذينفع از محل ارزش ملک را موکول به نظر اداره کشاورزي و عمران روستايي کرده است؛ اما در قسمت اخير تبصره مذکور، پرداخت حقوق زارعان ذي نفع از محل ارزش کل ملک موکول به قراردادهاي موجود بين زارع و مالک يا مقررات يا عرف محل شده است که به نظر ميرسد يک تعارض ظاهري در تبصره مورد بحث در ارتباط با تشخيص و نحوه پرداخت حقوق زارعان وجود دارد.»

دکتر نوروزي، مدير کل اداره حقوقي نيز در اين خصوص تصريح کرد:

«مطالب بيان شده در خصوص اين موضوع توسط آقاي رهنما بدين شرح است: در قيمت عادله [در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون به جاي قيمت عادله بايد قيمت روز عنوان شود] چه افزايش و چه کاهش، ارزش پس از اجراي عمليات عمراني نبايد مورد توجه قرار گيرد. ارزش ملک چيزي است که عرف تجاري و محلي است و کارشناس قيمتگذاري ميکند و يک روش واحد دارد. اين موضوع به طور مکرر در جلسات کلانشهرها مطرح و ابلاغ شده که با تصويب قانون نحوه تقويم، تبصره 1 ماده 5 را نميتوان اجرايي کرد. البته محل کسب با محل اعاشه تفاوت دارد و تنها راه اعاشه محل کسب نيست؛ مانند کسي که خانه خويش را اجاره ميدهد و درآمد دارد.

در مورد تعيين قيمت، ماده 5 و تبصرههاي 1 و 2 مورد نظر قانونگذار بوده است. درخصوص پرداخت 15 درصد علاوه بر قيمت عادله ملک، نظر اداره کل حقوقي اين است که اين 15 درصد در حال حاضر قابل پرداخت نيست و نبايد اعمال شود و حتي اگر در دادگاهها به آن استناد شود، قابل اعتراض است. در نتيجه، تعيين بهاي عادله اعم است از بهاي عادله و تمامي تعلقاتي که قيمت عادله را مشخص ميکنند. [نگارنده: در مورد نوع قيمت مسامحه شده و طبق قانون به جاي قيمت عادله بايد قيمت روز عنوان شود.]

البته در کلانشهرها هم اين موضوع مطرح شد که ماده 5 (تبصره هاي 1 ، 2 و 3) ديگر قابل اجرا نيستند و پرداخت 15 درصد علاوه بر قيمت عادله درست نيست.»

ارزيابي ارزش املاک تملک شده توسط شهرداريها با قيمت روز طبق رويه کارشناسان رسمي

زماني که امکان عرضه کل کالا به بازار وجود داشته و همچنين مراجعه آزاد متقاضيان ممکن باشد، سازوکار عرضه و تقاضا قيمت تعادلي بازار را که معمولاً همان قيمت بازار روزمره است، تعيين ميکند. بنابراين هرچه بازار فعالتر، کارآمدتر، گستردهتر و کالا همگنتر باشد، قيمت تعادلي بازار دقيقتر و شفافتر است و بهعکس در اين بازار، قيمت حاصل مشخصات، خصوصيات و شرايط عرضه و تقاضاي ناشي از خود کالاست نه صاحبان آن. حال چون مسکن و مستغلات تنها يک کالا براي رفع نياز نبوده؛ بلکه يک کالاي سرمايهاي هم هست و از طرف ديگر، يک کالاي همگن نيست؛ بلکه مشخصات و ويژگيهاي متنوع (موقعيتي، فيزيکي، همسايگي و...) و گاهي منحصر به فرد دارد، بنابراين قيمت روزمره مسکن ومستغلات در مقايسه با کالاي پرمصرف شفافيت و دقت کمتري داشته و در عين حال بازه قيمت گستردهتري دارد. حال اگر بازار مربوطه غير کارآمد و کم فعال يا غير فعال باشد، قيمت مربوطه غير شفاف و غير دقيق بوده و بازه قيمت گسترده تر و سليقه اي است.

در ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 28 آبان 1370 آمده است: « در کليه قوانين و مقرراتي که شهرداريها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم هستند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.»

[نگارنده: در مقايسه با لايحه قانوني نحوه خريد و تملک... دولت مصوب 17 بهمن 1358، قيمت توافقي همچنان به عنوان گزينه اول مورد قبول اين قانون است و در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بدون ذکر تاسيسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک... دولت مصوب 17 بهمن 1358 بايد به قيمت روز به جاي قيمت عادله تقويم و پرداخت شود.]

تبصره 7 اين ماده واحده بيان ميدارد: «از تاريخ تصويب و لازمالاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي ميباشد، در مورد شهرداريها لغو ميشود.»

{نگارنده: از نظر کارشناسي در صورت عدم حصول توافق بين شهرداري و مالک، به جاي بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير طرح در قيمت آنها، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافي 15 درصد براي ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک نيز لحاظ نشود. بديهي است در صورتي که حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق کسب و پيشه، سرقفلي و حقوق مغازه هاي موجود در املاک موقوفه همچنان طبق ''لايحه قانوني نحوه خريد و تملک ... دولت'' مصوب 17 بهمن 1358 تعيين مي شود.}

اين قانون به دنبال قانون زمين شهري مصوب 22 شهريور 1366 که ديگر اعتبار ندارد، تصويب شد. در تبصره 9 ماده 9 اين قانون آمده بود: «تقويم دولت براساس قيمت منطقهاي (ارزش معاملاتي) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين ميگردد. »

شايد به دليل تغييرات زياد در مالکيت، مشکل بودن شناسايي محل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک براي مالک و رواج دلال بازي در املاک شهري، قانونگذار امتياز 15 درصد اضافي را لحاظ ننموده است. در نتيجه، يکي از ظلمهايي که در حق مالکان صورت ميگيرد اين است که در عمل وقتي قيمت روز تعيين ميشود تا دريافت مبلغ توسط مالک زمان زيادي طول ميکشد و به رغم قيد مهلت سه ماهه در قانون و با توجه به اين که در ايران طي سال هاي گذشته معمولاً قيمت املاک بهخصوص در شهرها روند صعودي و حتي جهشي داشته است، خسارات جبران ناپذيري به مالکان وارد ميشود.

از قوانين مربوطه چنين استنباط ميشود که در غياب توافق مالک و دستگاه اجرايي، قيمت در تملک شهرداريها عبارت است از قيمت روز. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهي وجود داشته باشد (مانند واحدهاي مسکوني متعارف شهري که اغلبً روي آنها معامله ميشود) قيمت روز توسط کارشناسان رسمي با توجه به قيمت روز بازار و احتساب مزايا، قيود، حقوق و خسارات تعيين ميگردد.

هرچند ممکن است قيمت بازار عوامل، مزايا و قيود را در نظر بگيرد؛ اما لزوماً هميشه اين طور نيست. در مواردي که مورد مشابهي وجود نداشته و يا بازار فعال نيست و ارزش مربوط به بازار غير فعال و يا غير مشابه است (مثل املاک اطراف شهرها يا املاک خاص که معمولاً بهندرت روي آنها معامله ميشود) و يا قيمتها داراي انسجام منطقي و شفاف نيستند (بازار آشفته و نوسانات قيمت بيش از حد معمول است)، در اين صورت قيمت روز بازار توسط کارشناسان رسمي برآورد مي شود.

طبق تبصره 2 ماده واحده لايحه قانون اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 13 شهريور 1358 « ملاک تعيين قيمت اراضي و ابنيه و مستحدثات و تاسيسات و ساير حقوق، اعم از حق کسب و پيشه، بهاي عادله زمان ارزيابي خواهد بود.»





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان