بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,001

ثبت معاملات املاک، آسيب و اقدامات

  1390/8/10
خلاصه: ثبت معاملات املاک، آسيب و اقدامات
خلاصه مقاله:
اين مقاله به بررسي آسيب‌هاي فعاليت بنگاه‌هاي املاک پرداخته است و در ادامه به نقدها و پيشنهادات در راستاي تصويب ماده الحاقي در لايحه برنامه پنجم توسعه مبني بر صلاحيت مشاوران املاک در معاملات صرفاً در حدود دلالي اشاره دارد.


ثبت معاملات املاک، آسيب­ها و اقدامات[1]

هر جرمي که در جامعه رخ مي­دهد متأثر از مجموعه­ عوامل و علل متعدد مي­باشد که جهت کاهش آن بايد منشاء و زمينه­هاي ايجادي آن مورد بررسي قرار داده شود تا شاهد کاهش مشکلات ناشي از جرايم بود.
با نگاهي به پرونده­هاي حقوقي و جزايي دادگاه­ها، مشاهده مي­شود که بخش اعظم پرونده­ها مربوط به اختلافات و دعاوي مرتبط با اسناد و املاک است که يک نگراني و هراس عمومي را در بين افراد، خانواده­ها و مسوولين قضايي ايجاد نموده است. آمار پرونده­هاي موجود در اغلب دادگستري­هاي کشور نشان مي­دهد که بيشترين دعاوي­ها، مربوط به امور زمين و ملک است که از اين ميان، دعاوي الزام به تنظيم سند رسمي ملک، اثبات مالکيت، ابطال سند ملک، فروش و انتقال مال غير و جرايم مرتبط با آن، کلاهبرداري، تصرف عدواني و جعل از بيشترين جرايم مربوط به املاک محسوب مي­شود. گرچه بايد يادآور شد که تمامي پرونده­هاي مربوط به کلاهبرداري، جعل و ابطال سند مختص زمين و ملک نمي­باشد، اما بيشترين ارتباط را با اسناد و ثبت دارند.
گرچه هدف از وضع و اجراي قوانين مربوط به ثبت، ايجاد نظم حقوقي در روابط مالي و معاملاتي اشخاص در حد امکان و رفع ابهام و دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بيشتر زمينه بروز دعاوي و مشاجرات و نيز فراهم ساختن شرايط اشراف و کنترل قواي حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان تصميم­گيري و برنامه­ريزي­هاي ضروري براي اداره کشور بوده است. اما در اين ميان وجود برخي خلأها در قانون و خلل در اجراي آن زمينه اوج و عروج پرونده­هاي قضايي مربوط به املاک را فراهم مي­آورد.
و اما در جامعه­اي که در آن زندگي مي­کنيم روابط اجتماعي مهمترين عنصر آن است، به­طوري­که بدون آن اجتماع معنايي ندارد، و با روابط است که اجتماعي شکل مي­گيرد، بنابراين تنظيم اين روابط از اهم وظايف هر جامعه­اي محسوب مي­شود. اين روابط شامل روابطي نظير روابط سياسي، اقتصادي، اجتماعي و... است. در اين بين، روابط اقتصادي از اهميت شاياني برخوردار است. در روابط اقتصادي بين اشخاص مواردي پيش مي­آيد که نياز به تشکيل بيع براي دو طرف احساس مي­شود ولي زمينه انشاي فعلي آن يا تنظيم سند رسمي انشاء به علت فقدان شرايط قانوني تشکيل عقد يا تنظيم سند رسمي به دليل ناتوان بودن يکي از دو طرف يا هر دو طرف براي اجراي مفاد عقد و تسليم آن­چه به وسيله عقد بر عهده او مستقر مي­شود، فراهم نيست. و بعضاً بسياري از متعاملين به­دلايلي توجيه­­ناپذير معاملاتي را با مبالغ چندصد ميليوني به انجام مي­رسانند. که خود عواقبي که در بالا به آن اشارت رفت را به­دنبال مي­آورد.
با توجه به مختصر توضيحاتي که درباره عواقب ناشي از انجام معاملات در بنگاه­هاي املاک در قالب قولنامه، بيع­نامه و... که تماماً در حکم سند عادي مي­باشند، گفته شد عقل و قانون حکم مي­نمايد که کانال­هاي انجام معاملات بايد تغييرات اساسي را بپذيرد.
در روزها و ماه­هاي اخير اقدامات و فعاليت­هاي اميدوارکننده­اي در قوه قضائيه، دولت، وزارت بازرگاني (اتحاديه­ معاملات املاک و مستغلات) و همچنين کانون سردفتران رسمي در حال شکل­گيري است که اميد است اين چالش­ها، چالشي مبارک بوده و زاده­ي آن فرزند صالح و مثمرثمري براي جامعه­ي سختي کشيده ناشي از بي­ساماني ثبت اسناد و املاک، گردد.
اين امر اقداماتي چندي را مي­طلبد که لازم است در اين برهه­ي زماني حساس و حياتي براي کشورمان بدان توجه شود:
- اول اين­که نبايد جو بحث و گفت­و­گوهاي حاضر تبديل به جنجال­هاي سياسي شده و منابع قدرت در اين امر وارد شوند و هريک از آنان به­دنبال منافع مالي خود باشند. طبيعي است گريزي نيست از حضور منابع قدرت و افراد قدرتمند، ولي تا آن­جا که امکان دارد بايد اين منايع شناسايي و جلوي نفوذ آنان گرفته شود تا اجازه دهند فرايند طبيعي گفت­وگوها و بررسي­هاي علمي و قضايي طي شود.
در روزنامه­ها جام جم مورخه نهم مرداد سال 1389 مطالبي چند در ارتباط با ثبت معاملات مسکن و همچنين نظرات مسئولين و مشاوران بنگاه­هاي املاک آورده شده است، که بررسي نظرات ارائه شده خالي از لطف نمي­باشد.
در اين نوشته نظري بوده است که اگر بنگاه­هاي املاک مجاز به تنظيم قرارداد نباشند ظرفيت محدود دفاتر اسناد رسمي باعث بروز مشکلات مي­گردد. در پاسخ به اين نظر بايد گفت تا به حال اين امور با حجم بالاي تنظيم قراردادها با 8 هزار دفتر رسمي صورت مي­گرفته است و کمترين مشکلي نيز بر آن وارد نبود و به نظر مي­رسد بعد از اين هم با افزايش 10 تا 20 درصدي دفاتر مي­توان با گرفتن برخي از وظايف کنوني بنگاه­هاي املاک بتوان ثبت معاملات رسمي را به­نحو احسن و با امنيت بالايي به­انجام رسانيد.
در بخش ديگري نيز آورده شده است که نبايد بنگاه­هاي املاک را از تنظيم قراردادها منع نمود به اين علت که طرح­هاي چون کد رهگيري و... عقيم مي­ماند. در پاسخ بايد گفت با تمام احترامي که به اقدامات ادارات و نهادهاي مختلف قائل هستيم، اين امر آيا دليل موجهي مي­تواند باشد، اقداماتي که راهکار بنياني و اساسي نمي­باشد، چندان نمي­تواند مشگل­گشاي معضل معاملات کشوري (چند ده سال) باشد.
در قسمتي ديگر از اين نوشته مطالبي مبني بر تضييع حقوق مشاوران املاک آورده شده است، که بايد گفت، اقدامات مجلس و قوه­ قضائيه در مصوب نمودن ماده الحاقي در لايحه­ي برنامه پنجم توسعه، حقوقي از مشاوران را تضييع نمي­کند، بلکه آنان کمافي­السابق مي­توانند به فعاليت­هاي خود ادامه داده و دخالتي در تنظيم قراردادها ننمايند چرا که قانون اين امر را به عهده­ي سازمان ثبت که متولي قانوني آن مي­باشد، واگذار کرده است. در نهايت اين­که بنگاه­ها وظيفه اصلي خود را که، معرفي و تسهيل در انجام معامله است را انجام مي­دهند.
- امر ديگري که در اين ميان از اهميت بسيار زيادي برخوردار است و لازم است مجدانه مسئولين امر بدان توجه نمايند (کما اين­که تا حدودي بدان توجه دارند)، تخصصي عمل کردن و بررسي همه­جانبه آثار مثبت و آسيب­هاي انجام معاملات در بنگاه­ها و دفاتر اسناد رسمي، و همچنين آثار کنار گذاردن بنگاه­ها از تنظيم قراردادها مي­باشد. تحقيقات و پژوهش­هاي علمي مي­تواند در اين امر موثر باشد[2]. اين مسئله يکي از مسائل بسيار مهمي است که ساليان سال جامعه­مان از آن (عدم تخصص­گرايي و وجود خاص­گرايي در جامعه) زجر مي­برده و مانع بسيار مهمي در پيشرفت و توسعه جامعه­مان بوده است .
- توجه به قانون اساسي (ماده 47 و ...) و قانون­ ثبت و ساير قوانين جاريه کشوري نيز در پيشبرد تصويب ماده الحاقي بسيار مهم و کارگشا مي­باشد. همان­طور که مي­دانيم بسياري از معاملاتي که در جامعه ما در حال شکل­گيري است با مشکلات قانوني بسياري مواجه مي­باشد که بايد به اين وضع در زمان کنوني (که جرقه تغيير آن در مجلس و قوه قضائيه زده شده است) توجه و در نهايت خاتمه داده شود، تا جامعه امن­تري به­لحاظ انجام معاملات نسبت به گذشته داشته باشيم.


نظر به اين امر مبارک و توجه مجلس و قوه­ي قضائيه به مسئله­ي انجام معاملات، مفيد و مثمر ثمر خواهد بود که به نتايج تحقيقي که در مرکز پژوهش معاونت برنامه­ريزي و توسعه قضايي دادگستري کل استان قم صورت گرفته، نظر داشته تا بيش از پيش بر توجه به اين امر مهم صحه گذارده شود.
-------------------
[1]- فخري ملک محمد، معاون قضايي دادگستري کل استان قم.
- اصغر کاظمي، مدرس دانشگاه و پژوهشگر مرکز پژوهش دادگستري کل استان قم

[2]- از جمله تحقيقات صورت گرفته، مي­توان به تحقيقي که در مرکز پژوهش معاونت برنامه­ريزي و توسعه قضايي دادگستري کل استان قم تحت عنوان «بررسي فرآيند ثبت معاملات املاک و نقش آن در تشکيل پرونده­هاي قضايي»به­انجام رسيده، اشاره نمود.




نويسنده : اصغر کاظمي-معاونت برنامه‌ريزي و توسعه قضايي دادگستري قم


مشاوره حقوقی رایگان