بسم الله
 
EN

بازدیدها: 2,373

ديدگاههاي قضايي(5)

  1390/8/8
خلاصه: ديدگاههاي قضايي چنانچه ملکي که در رهن بانک است توسط مالک آن به فروش برسد طوري که وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از مبلغ فروش باشد آيا موضوع جنبه کلاهبرداري دارد؟
چنانچه ملکي که در رهن بانک است توسط مالک آن به فروش برسد طوري که وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از مبلغ فروش باشد آيا موضوع جنبه کلاهبرداري دارد؟


اولا ، از يک سو مطابق ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 مورخ 20/8/1376 و رأي اصراري شماره 42 مورخ 12/8/1366، معامله به مال مرهونه غيرنافذ تلقي شده و از سويي ديگر مطابق رأي اصراري شماره 21 مورخ 12/12/1376 هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي کشور، معامله نسبت به عين مرهونه توسط مالک آن بلامانع اعلام گشته است النهايه مقرر شده که هر گاه درمتن قرارداد انتقال، مالک (راهن) تعهد بر تأديه ديون و فک رهن کند مي توان با طرح خواسته هاي مربوطه در دادخواست، ضمن الزام به تنظيم سند رسمي انتقال ، مالک را ملزم به انجام شرايط و مفاد مبايعه نامه از جمله پرداخت ديون و الزام به فک رهن نيز کرد. به علاوه حسب نظر مرحوم امام خميني(ره) در کتاب تحرير الوسيله (باب رهن) و همچنين نظر مرحوم شيخ مرتضي انصاري (ره) در کتاب المکاسب، معامله نسبت به عين مرهونه باطل محسوب نمي گردد و با قياس اولويت نسبت به معامله فضولي راهني که نسبت به مال خود معامله مي کند ولو اين که آن مال در قيد رهن باشد، معامله باطلي را منعقد نمي سازد بلکه حداکثر بايد چنين معامله اي را به لحاظ رعايت حقوق و غبطه مرتهن، غير نافذ دانست.

ثانيا ، فروض فوق در وضعيتي است که ديون موضوع عقد رهن، بيش از ارزش عين مرهونه نيست. در وضعيتي که همانند موضوع سؤال، مبلغ و ديون مورد رهن، بيش از قيمت و ارزش عين مرهونه باشد، اگر چه راهن متعهد به تأديه ديون مزبور است ولي في الواقع راهن مالي را به خريدار فروخته که اساسا به مثابه آن است که ديگر ماليت ندارد و در حقيقت راهن اقدام به فروش ملکي کرده که به لحاظ افزايش و پوشش ديون مورد رهن مالکيت او بر مال مزبور محل ترديد و تزلزل است. بنابراين اگر چه ظاهرا مالک مزبور (راهن) ، مال خود را معامله مي کند ولي في الواقع به لحاظ فقدان ماليت نسبت به مالک و مستحق للغيربودن آن، ديگر مالکيتي براي وي متصور نيست تا از سوي او قابليت نقل و انتقال داشته باشد. مضافا اين که ماده 1 قانون تشديد مجازات مرتکبان ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداري مصوب 15/9/1367 يکي از مصاديق کلاهبرداري را اين گونه معرفي مي کند که هرکس از راه حيله و تقلب مردم را به داشتن اموال واهي فريب دهد و به يکي از وسايل مذکوره يا وسايل تقلبي ديگر، وجوه يا اموال يا اسناد و امثال آن ها را تحصيل کرده و از اين راه مال ديگري را ببرد کلاه بردار محسوب مي شود. بنابراين يکي از راه هاي بردن مال ديگري، فريب مردم به داشتن اموال و فروش آنها است که فرض مسأله به لحاظ شموليت ديون مورد عقد رهن بر کل ارزش عين مرهونه، ملک مزبور را نبايد متعلق به چنين راهن و مالکي دانست.

لهذا به نظر مي رسد پاسخ سوال مثبت باشد و موضوع جنبه کلاهبرداري دارد.

محمدي (دادگاه عمومي بخش گلستان):

براي پاسخ به سؤال مذکور بهتر است اول به اين سؤال پاسخ داده شود که آيا عين مرهونه قابل نقل و انتقال و واگذاري به غير است؟ که در ماده 773 قانون مدني آمده است «هر مالي که قابل نقل و انتقال قانوني نيست نمي تواند مورد رهن واقع شود» پس مال مرهونه بايد قابل نقل و انتقال باشد و در فرض سؤال مال مرهونه ملک است و آن مال از اموالي است که قابل نقل و انتقال قانوني است. دوم: اين که آيا راهن (مالک) حق فروش عين مرهونه را دارد؟ که ماده 778 قانون مدني به اين سؤال پاسخ داده است « اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عين مرهونه را ندارد باطل است» پس راهن (مالک) حق فروش مال مرهونه را دارد.

سوم: اين که آيا به محض وقوع عقد رهن، مرتهن نسبت به عين مرهونه يا منفعت عين مرهونه مالکيت پيدا مي کند يا خير؟ با توجه به تعريف عقد رهن در ماده 771 قانون مدني که« رهن عقدي است که به موجب آن مديون مالي را براي وثيقه به داين مي دهد» و برابر مفاد ماده 772 قانون، مرتهن حق قبض مال مرهونه را دارد نتيجه اين که مرتهن به محض وقوع عقد رهن هيچ گونه مالکيت نسبت به عين يا منفعت مال مرهونه پيدا نمي کند. بنابراين مال مرهونه بايد قابليت نقل و انتقال قانوني داشته باشد که ملک فرض سؤال اين شرط قانوني را داراست و راهن حق فروش مال مرهونه را دارد که در فرض سؤال راهن از اين حق استفاده کرده است و چون مرتهن هيچ گونه مالکيتي نسبت به مال مرهونه اعم از مالکيت عيني يا مالکيت نسبت به منفعت عين مرهونه ندارد لذا مرتهن حق منع راهن و فروش مال مرهونه را ندارد و از طرف ديگر هيچ گونه منع قانوني براي راهن جهت فروش مال مرهونه وجود ندارد لذا فروش مال مرهونه از ناحيه راهن آن هم به هر قيمت و مبلغي فاقد اشکال قانوني است.

نتيجه اين که با توجه به تعريف کلاه برداري که بردن مال غير با عمليات متقلبانه است در فرض سؤال مال مرتهن ربوده نشده بلکه راهن بدون درنظر گرفتن حق و حقوق مرتهن نسبت به مال مرهونه اقدام کرده است که کلاه برداري نيست.

از طرف ديگر فروش مال غير هم نيست، زيرا به محض وقوع عقد رهن مرتهن مالکيتي نسبت به مال مرهونه پيدا نمي کند.

پس موضوع حقوقي است و مرتهن برابر مفاد ماده 781 قانون مدني مي تواند با تنظيم دادخواست حقوق متعلقه خويش را مطالبه کند. و اين که آيا فعل ارتکابي عنوان جزايي ديگري دارد يا خير؟ به نظر فعل ارتکابي معنونه جرم نيست.

نظر دوم: انتقال عين مرهونه توسط راهن، بدون ذکر حق مرتهن، اين موضوع از مصاديق ماده (1) انتقال مال غير مصوب سال 1308 است و در صورت قيد حق مرتهن، موضوع جنبه حقوقي دارد.

ياوري (دادستاني کل کشور):

درست است که در امور جزايي تفسير مضيق جاري است ولي تفسير مضيق نبايد به گونه اي باشد که وسيله اي براي خوردن مال مردم باشد.

قواعد حقوقي براي حفظ حقوق مردم وضع شده و در تفسير قانون، عدل و انصاف بايد مدنظر باشد.در جامعه امروزي عده اي بساز و بفروش ملکي را در رهن بانک قرار مي دهند و سپس بناي نيمه کاره را پيش فروش کرده و بعد از آن از ادامه کار خودداري مي کنند و اقساط بانک را نيز نمي پردازند و در نهايت بانک جهت طلب خود، ملک مرهونه را تملک مي کند حال تکليف خريداري که از اين قضيه (رهن ملک) خبر نداشته چيست؟ البته در صورتي که خريدار اطلاع داشته، جرمي واقع نشده و فرض سؤال اين است که خريدار اطلاع نداشته باشد. به عقيده اين جانب در پاسخ سؤال که وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از ثمن معامله بوده و فروشنده اين مطلب را پنهان نگهداشته، در واقع ملکي را که متعلق حق غير (بانک) است فروخته و بر فرض که معتقد باشيم در کلاه برداري فعل مثبت متقلبانه شرط تحقق بزه است، اين مورد از مصاديق تحصيل مال فاقد مشروعيت بوده و مطابق قسمت اخير ماده 2 قانون تشديد مجازات مرتکبان ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداري قابل تعقيب کيفري مي باشد.

شاه حسيني (دادگستري ورامين):

با توجه به اين که عقد رهن موجب زوال مالکيت راهن نيست و راهن همچنان مالک تلقي مي شود. و معامله مال مرهونه با غير مرتهن، باطل نيست، هر چند در تحليل حقوقي اين که معامله فوق غير نافذ است يا خير اختلاف نظر است ليکن در هر حال معامله باطل نيست، و از طرفي در فرض مسأله مذکور عنصر مادي کلاه برداري، يعني بردن و تحصيل مال نامشروع مال منتفي است. لذا موضوع جنبه کلاهبرداري ندارد، چه اين که راهن در قبال اخذ مالکيت ثمن، مالکيت عين مبيع را به خريدار منتقل کرده است. با اين وصف حسب مقررات مدني از جمله خيار تدليس، خريدار مي تواند در احقاق حق خود اقدام کند، ليکن موضوع کلاهبرداري نيست.

سفلايي (دادگستري هشتگرد):

اتفاق نظر :

چنانچه کيفيت انتقال با رعايت رأي وحدت رويه شماره 43-10/8/51 شمول ماده 117 قانون ثبت باشد به عنوان معامله معارض قابل تعقيب کيفري است يعني هر دو سند رهن و انتقال رسمي باشد.

همان گونه که در رأي وحدت رويه مذکور آمده است «... ممکن است بر فرض احراز سؤنيت با ماده کيفري ديگري قابل انطباق باشد...» در فرض سؤال با احراز سؤنيت، چنانچه فروشنده با فريب خريدار و توسل به وسايل متقلبانه اقدام به اين عمل کرده و عنصر مادي موضوع ماده يک قانون تشديد مجازات مرتکبان ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداري محقق شده باشد تحت عنوان کلاه برداري قابل تعقيب است و در صورتي که سکوت کرده و دررهن بودن مال رابيان نکرده باشد چون در کلاه برداري عنصر فريب مستلزم عمل مادي مثبت است کلاه بردار نيست ليکن به عنوان دارا شدن نامشروع و غيرعادلانه با احراز سوءنيت وفق ماده 2 قانون تشديد قابل تعقيب است.

معدني (دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 1 تهران):

اگر هيچ عمليات متقلبانه اي نظير از بين بردن قسمتي از سند که در آن موضوع در رهن بودن ملک قيد شده است يا نشان دادن کپي سند با حذف قسمتي که موضوع رهن در آن منعکس است و غيره انجام نشده باشد و فروشنده کتبا موضوع در رهن نبودن سند را قيد نکرده باشد کلاه برداري نيست و همچنين است اگر خريدار عالم به رهن بودن باشد يا اين که عالم نباشد و فروشنده نيز سؤنيت نداشته باشد. اما اگر فروشنده اقدام متقلبانه اي نظير آن چه ذکر شد انجام داده باشد موضوع مي تواند کلاه برداري به شمار آيد. بنابراين به طور کلي نمي توان گفت کلاه برداري است.

صدقي (تشکيلات و برنامه ريزي قوه قضاييه):

با توجه به اين که اصل مالکيت فروشنده بر ملک مرهون باقي است و مال غيري به فروش نرفته بنابراين صرف فروش ملک مرهونه جرم نيست. ليکن اگر ملکي در رهن باشد و فروشنده بدون اطلاع به خريدار، آن را به وي بفروشد، به طوري که وام مأخوذه و سود متعلقه به آن بيش از ثمن معامله باشد با توجه به وجود عنصر فريب و فروش مال موهوم توسط فروشنده (زيرا پس از استيفاء حق توسط مرتهن، ثمن پرداختي بلاعوض شده و در اصل خريدار مال موهوم خريده است) مورد از مصاديق بارز کلاه برداري موضوع ماده 1 قانون تشديد مجازات بوده و فروشنده مستحق مجازات جرم کلاهبرداري مي باشد.

منصوري (دانشگاه آزاد اسلامي):

با توجه به اين که کلاه برداري عبارتست از بردن مال غير با توسل به روش هاي متقلبانه و در هرحال اعمال روش هاي متقلبانه مي بايست مقدم بر بردن مال باشد چنانچه در اين مورد بانک را متضرر قلمداد کنيم ( که با توجه به رهن بودن ملک چنين فرضي ممکن نيست) گرفتن وام مقدم بر فروش ملک بوده و موضوع جنبه کلاه برداري ندارد و در صورتي که خريدار را متضرر قلمداد کنيم چنانچه از رهن بودن ملک اطلاع نداشته باشد و فروشنده نيز به قصد پرداختن دين خود به بانک چنين عملي را مرتکب شده باشد آن عمل مشمول عنوان کلاه برداري است.

مؤمني (شوراي حل اختلاف):

در مورد اين سؤال سه نظريه وجود دارد :

1- طبق ماده 104 قانون ثبت خريدار وظيفه دارد ملک شناسنامه دار را معامله کند و از قبل تحقيقات و بررسي هاي لازم به عمل آورد که چون چنين نکرده پس طبق قاعده اقدام عمل کرده است و به هر حال عمل فروشنده جرم محسوب نمي شود.

2- طبق ماده 117 قانون ثبت جرم است و اگر سکوت کند هم جرم است.

3- نظريه (اکثريت): بايد قائل به تفکيک شويم با فرض اين که فروشنده (راهن) اطلاع از رهن بودن ملک و ميزان بدهي آن دارد و با ايراد وصف سکوت مي کند و خريدار را مطلع نمي سازد از ظاهر سند هم به واسطه المثني بودن يا هر دليل ديگري مشخص نشده که ملک در رهن است و بانک (مرتهن) هم موافقتي با انتقال ملک نکرده است در اين جا عمل فروشنده واجد سوءنيت متقلبانه و کلاه برداري است چون طرف را مطلع نکرده است و در اين فرض مستوجب مجازات مربوط به انتقال مال غير (در حکم کلاهبرداري ) است اما چنانچه فروشنده به ميزان بدهي ها ( وام مأخوذه با محاسبه سود متعلقه) اطلاع نداشته و خريدار هم از مرهونه بودن ملک در زمان معامله اطلاع حاصل کرده باشد در اين صورت با لحاظ فقدان سوء نيت، عمل فروشنده جرم محسوب نمي شود چون فاقد ارکان مجرمانه است هر چند ازحيث مدني موجب ضمان باشد.

شجاعي(نظريه اکثريت قضات دادگستري شهرستان شهريار):

موضوع مطروحه در سؤال کلاهبرداري محسوب نمي شود چرا که در فرض سوال ارکان تحقق بزه کلاهبرداري فراهم نيست زيرا صرف سکوت فروشنده ملک و عدم بيان موضوع رهن و وام گرفته شده عنصر مادي يا همان وسيله متقلبانه محسوب نمي شود و از سوي ديگر صرف قرار گرفتن ملک در رهن موجب زوال مالکيت راهن نمي شود و نامبرده در قبال اخذ ثمن از خريدار مالکيت خود را به وي منتقل کرده اگر هم اين معامله بدون رضايت و اذن باشد غير نافذ است لکن در مورد کلاهبرداري ، کلاهبردار متعاقب توسل به وسيله متقلبانه و فريب مال باخته و اخذ مال وي چيزي در قبال تحصيل مال مشتکي عنه به وي واگذار نمي کند.

سيد عباس حسيني (دادسراي عمومي و انقلاب ناحيه 3 تهران):

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک بيان مي دارد که هر کس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان مال معين يا منفعت و به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور کند به حبس محکوم مي شود. با توجه به مفاد اين ماده و رعايت رأي وحدت رويه شماره 43 - 10/8/1351 که در همين راستا اين گونه استدلال کرده که نظر به اين که شرط تحقق بزه موضوع ماده 117 قانون ثبت قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يک مال است و در نقاطي که ثبت رسمي اسناد به موجب ماده 47 اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن مال طبق ماده 48 در هيچ يک از ادارات دولتي پذيرفته نيست و قابليت تعارض با سند رسمي را ندارد و مشمول ماده 117 قانون ثبت نيست چنانچه مال غير منقولي به موجب سند رسمي در رهن بانک قرار گيرد و سپس بدون رضايت بانک مرتهن با سند رسمي به غير منتقل شود موضوع مشمول ماده 117 قانون ثبت بوده و معامله معارض محسوب مي شود و اين امر از اطلاق ماده 117 قابل استنباط است زيرا در ماده مرقوم آمده که نسبت به مال، حقي به شخصي داده و بعد نسبت به همان مال تعهدي معارض مي کند که در فرض سؤال چون ملک در رهن بانک قرار گرفته و بانک حق عيني در مال پيدا نموده است معامله دوم قطعا معارض با معامله اول محسوب مي گردد. لکن چنانچه يکي از دو سند تنظيمي رسمي نباشد ولي عناصر و شرايط جرم کلاه برداري وجود داشته باشد مي توان موضوع را کلاهبرداري دانست .

اکثريت اعضاي کميسيون حاضر در جلسه (10/9/84)؛

با توجه به بحث و تبادل نظريه هاي به عمل آمده در جلسه مي توان گفت فعل مالک ملک موضوع سؤال کلاه برداري نيست و عنوان جزايي ديگري هم ندارد زيرا که عقد رهن موجب زوال مالکيت راهن نيست و اصل مالکيت وي همچنان نسبت به ملک مرهونه باقي است؛ مؤيد اين مطلب نظر حضرت امام خميني(ره) در تحرير الوسيله (باب رهن) و نظر مرحوم شيخ مرتضي انصاري (ره) در کتاب المکاسب و نيز رأي وحدت رويه شماره 620-20/8/76 و آراء اصراري شماره 42-12/8/66 و شماره 21- 12/12/76 هيأت عمومي شعب ديوان عالي کشور و مقررات قانون مدني در باب رهن است و در صورت وقوع چنين معامله اي مرتهن مي تواند با توجه به مفاد ماده 781 قانون اخير الذکر از حيث نقيصه به راهن رجوع کند.

نظريه اقليت کميسيون:فرض سؤال اين است که وام مأخوذه و سود متعلقه بيش از ثمن معامله بوده و فروشنده (راهن) اين مطلب را پنهان نگهداشته و خريدار نيز از موضوع بي اطلاع بوده است در اين صورت ملکي را که متعلق به غير (بانک) بوده فروخته است اکنون اگر بر اين باشيم که در کلاه برداري فعل مثبت متقلبانه شرط تحقق بزه مذکور است مورد فوق را مي توان از مصاديق تحصيل مال فاقد مشروعيت قانوني و مشمول ماده 2 قانون تشديدمجازات مرتکبان ارتشاء و اختلاس و کلاه برداري دانست. توضيح اين که تعدادي از همکاران محترم هم اعلام داشتند عمل ارتکابي راهن با توجه به فرض سؤال و نظرهاي ابزاري اقليت از مصاديق کلاهبرداري است.


نويسنده:نهريني-عضو کانون وکلاي دادگستري مرکزي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان