بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,254

تمليک منافع گذشته مال

  1390/7/27
خلاصه: تمليک منافع گذشته مال
اجاره تمليک منفعت است به عوض معلوم . طبق ماده ي 466 قانون مدني « اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عين مستاجره مي شود...»،
اگر چه ماده ي مرقوم دلالتي بر معوض بودن عقد اجاره نمي کند ليکن به کمک مواد ديگر مي توان معوض بودن اين عقد را احراز کرد.چنانچه بند 3 ماده ي 490 قانون مدني مستاجر را مکلف نموده مال الاجاره را در مواعدي که بين طرفين مقرر بوده است تاديه کند و در صورت عدم تعيين موعد نقداً بپردازد . پس در عقد اجاره منفعت در مقابل مال الاجاره قرار مي گيرد.
علت انعقاد عقد اجاره براي موجر تملک مال الاجاره است و براي مستاجر مالک شدن منفعت .
براي اينکه منفعت معين ومعلوم باشد ،مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدني) و«مدت اجاره از روزي شروع مي شود که بين طرفين مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است»گاهي برخي از مراجعين دفترخانه ها درخواست مي کنند مدت اجاره در اجاره نامه ي رسمي از تاريخي قبل از زمان انعقاد عقد اجاره قيد شود . مثلا بستن عقد در تاريخ اول مهرماه 89 صورت مي گيرد و متعاقدين خواستار آنند که شروع مدت اجاره از اول فروردين ماه 1389 باشد .
منفعت شش ماه گذشته چه با استفاده يا بدون استيفا از بين رفته است و مالاجاره اي که براي منفعت آن مدت مقرر شده است بي عوض مي ماند. همان چيزي که در COMMON LAW گفته مي شود: عوض نبايد گذشته باشد . حتي اگر منفعت شش ماه مزبور را مستاجر استفاده کرده باشد نمي تواند عوض مال الاجاره در عقد اجاره اي باشد که در تاريخ 1/7/89 منعقد مي شود و مستاجر اگر توافق قبلي با موجر درباره منفعت آن شش ماه نداشته بايد اجرت المثل آن مدت را بپردازد .
تلف عين مستاجره بالتبع تلف منفعت را به دنبال دارد و موجب انفساخ عقد اجاره است و چگونه منفعت تلف شده مي تواند مورد و عوض در عقد اجاره قرار گيرد . به موجب ماده 483 قانون مدني «اگر در مدت اجاره عين مستاجره بواسطه حادثه کلا يا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مي شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقيه فسخ کند يا فقط مطالبه ي تقليل نسبي مال الاجاره نمايد.» انفساخ عقد اجاره در صورت تلف عين مستاجره از آنروست که وجود منفعت وابسته به عين است و عين نباشد منفعت هم نخواهد بود . منفعت غيرموجود چگونه تواند تمليک شود . بنابراين مدت اجاره نمي تواند از ايام قبل از تاريخ انعقاد عقد اجاره شروع شود .
با اين حال اگر مورد اجاره از مدت ها قبل در تصرف مستاجر باشد و وي از آن استيفا منفعت نموده باشد ؛ مالک (موجر فعلي ) طبق ماده ي 337 قانون مدني مي تواند اجرت المثل آن را از استيفاء کننده بگيرد : <<‌هرگاه کسي بر حسب اذن صريح يا ضمني از مال غير استيفاء منفعت کند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود ، مگر اين که معلوم شود که اذن در انتفاع مجاني بوده ) اگر متصرف بدون اذن هم از مال غير استيفاء منفعت کرده باشد مالک باز مستحق اجرت المثل از باب استفاده ي بلاجهت او خواهد بود .بنابراين اگر مستاجر از قبل از انعقاد اجاره مورد اجاره را بصورت مشروع يا نامشروع در اختيار داشته باشد مي توان در عقد اجاره اي که فعلا منعقد مي شود ذکر کرد: طرفين اقرار نمودند مورد اجاره از اول فروردين ماه سال 89 در تصرف مستاجر بوده و در آن مدت از آن استيفاء منفعت کرده است و مستاجر متعهد است اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X ريال در تاريخ X به موجر بپردازد . يا مستاجر اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X ريال به موجر پرداخت و موجر اقرار به اخذ آن نمود و طرفين کليه دعاوي واقعي و فرضي و احتمالي خود را در همين ارتباط ضمن عقد لازم حاضر و ضمن عقد خارج لازم اسقاط نمودند . به نظر مي رسد چون استيفاء از اسباب ضمان قهري است چنين استفاده هائي مشمول قانون ماليات هاي مستقيم نباشد و مالياتي بدان تعلق نگيرد بخصوص که قانون روابط موجر و مستاجر نيز چنين تصرفاتي را در بر نمي گيرد .




نويسنده:لطيف عباد پور





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان