بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,222

تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت پنجم

  1390/7/26
خلاصه: تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت پنجم
طول تاريخ قانونگذاري، در محدوده مالکيت قانوني اشخاص بر املاک قوانيني درخصوص شرايط مالکيت و تحديد آن وضع شده است. از آنجا که مفسر و مجري اين قوانين محدودکننده، دولت و دستگاههاي وابسته تعيين شدهاند، طبيعتاً طبق وظيفه، تفسير و اجراي اين قوانين و مقررات به صورت يکسويه و عمدتاً براساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته که اين موضوع بيعدالتيهاي بسياري را در جامعه موجب شده است.

در مورد منصفانه بودن ارزش بايد گفت تصويب طرحها و اجراي قوانين در زمينه عمران وقتي ميتواند موفق باشد که رضايت صاحبان املاک را جلب کند و با رعايت همهجانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانين شهروندي، قانون مدون و عادلانهاي را تصويب نمايد؛ زيرا در غير اين صورت حق گروهي از شهروندان پايمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد. اگر طرحي عامالمنفعه است، نبايد عده خاصي هزينه آن را پرداخت نمايند؛ بلکه اين هزينه بايد از همه استفادهکنندگان اخذ شود و چنانچه اين امکان وجود ندارد، از خزانه پرداخت شود. در غير اين صورت اجراي عمليات عمراني زير سوال خواهد رفت؛ زيرا اگر قرار باشد براي اجراي طرحي در راستاي تامين حقوق و آسايش گروهي از شهروندان، حقوق ديگران ضايع شود و از بين رود، اين قانون غير اصولي و غير اخلاقي تلقي مي شود و پايه و اساس ثابت و محکمي نخواهد داشت؛ چراکه در اين صورت عمران و آبادي روي پايههاي ظلم بر گروهي از شهروندان بنا نهاده شده است.

ملک کالاي پر قيمتي است که عموماً دارايي اصلي مردم است و نبايد شهرداريها تصور کنند هر چه کمتر به مردم بدهند، به نفع جامعه است.

مالکيت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانين، يک رابطه عيني بين شخص و مال است که مالک در آن ميتواند هرگونه تصرفي را انجام دهد. اين موضوع در نظام ما بر پايه و اساس محکمي قرار دارد و تا زماني که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکيت اشخاص غير قابل خدشه و انکار است. برابر اصل ?? قانون اساسي « مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميکند.»

چنين مالکيتي محترم شمرده شده است. به منظور تثبيت ارزشهاي قانوني مالک و براي اين که وي متضرر نشود، قانونگذار قيمت عادله يا قيمت روز را پيشبيني نموده است. قيمت عادله يا قيمت روز نبايد موجب شود افراد بدون دليل موجه از عوض ارزشهاي قانوني خود محروم شوند و يا مالکان بر خلاف ميل و ارادهشان مجبور و ملزم به پذيرش مبلغ کمتري به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متاسفانه اين امر ممکن است با عدم تعمق در تعيين ارزش عادله يا قيمت روز اتفاق افتد؛ در حالي که فلسفه قانونگذار در تعيين عوض ارزش عادله يا روز ، جبران خسارت ناشي از سلب مالکيت بوده است. شهرداريها در اعمال حاکميت به نمايندگي از دولت براي تامين منافع عمومي و استقرار نظم، راهکار ديگري به جز تملک حاکميتي ندارند؛ اما تملک بدون قيد و شرط و با قيمت پايين نيز قابل پذيرش نيست؛ چراکه تمامي شهروندان - به تناسب و تساوي- عهده‎دار پرداخت هزينه‎هايي هستند که شهرداريها به منظور تامين منافع عمومي و ايجاد عمران و رفاه خرج مي‎کنند. بر اين اساس، اگر در اثر عملکرد شهرداريها زياني به شخص يا اشخاص معيني وارد آيد، اين برابري و تناسب خدشه‎دار مي‎شود؛ زيرا در اين حالت بهره خدمت عمومي نصيب همگان مي‎شود؛ در حالي که زيان آن را عده‎اي خاص متحمل شده‎اند. به همين جهت بايد تمهيداتي را براي جبران خسارت زيانديدگان انديشيد تا تساوي و تناسب مجدداً ميان شهروندان برقرار شود و بدينترتيب از استفاده بدون سبب شهرداريها به ضرر زيانديدگان جلوگيري به عمل آيد.

با توجه به اين که مالکيت اشخاص برابر شرع و قانون محرز ميباشد، سلب مالکيت اموال آنان بدون اذن و رضايتشان خلاف شرع و قانون است. موازين شرع مقدس از جمله روايت نبوي «الناس مُسَلَطون علَي اَموالهم» مويد اين سخن است. در ماده ?? قانون اساسي آمده است: «مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد، محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميکند.»

ماده ?? قانون مدني نيز اشعار ميدارد: «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون کرد؛ مگر به حکم قانون.» قاعده «لاضرر» هم بر اين معنا صحه گذاشته است. قانونگذار در ماده ?? قانون اساسي بيان داشته است: «هيچ کس نميتواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد.» و برابر ماده ??? قانون مدني «کسي نميتواند در ملک خود تصرفي کند که مستلزم تضرر همسايه باشد؛ مگر تصرفي که به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.)

دبير شوراي نگهبان در نامه شماره ?????/??/?? مورخ ?? آبان ???? اعلام داشته است: «... در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي که مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود ... اگر قيمتي باشد بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت کارشناسي؛ مگر اين که قيمت کارشناس مطابق قيمت واقعي باشد. »

براساس قاعده «تسليط» در اسلام طبق روايت نبوي « الناس مسلطون علي اموالهم» و برابر ماده ?? قانون مدني (هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاعي را دارد؛ مگر در مواردي که قانون استثنا کرده باشد) و ماده ?? قانون مدني (هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون کرد؛ مگر به حکم قانون) مالکيت امري معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه ميکند و سلب اين حاکميت امکانپذير نيست؛ مگر به تجويز قانون.

حال که شهرداريها در راستاي اعمال تصدي يا حاکميت خود، اين حکومت مالکانه را سلب ميکنند، جبران خسارت مالک لازم است.

هرچند نميتوان گفت که سيستم «بدون حق تملک شهرداريها» به نحو احسن کار ميکند؛ اما شهرداريها امروزه از طريق اخذ انواع عوارض، حق تملک و تنظيمگري و تصديگري قدرت بسياري دارند. اگرچه حق تملک کافي را ميتوان صرفاً شکل ديگر - اما کاملاً آزاردهنده- تنظيمگري يا تصديگري تلقي کرد، ضبط اموال با قيمت عادله روز يا قيمت روز از شکلهاي بسيار قدرتمند و آسان تنظيمگري و تصدي گري است. البته تملک با قيمت ارزش معاملاتي از نوع سختگيرانه و غيرمنصفانه تنظيم گري و تصدي گري است که دولت باوجود تصويب دو دوره پنجساله قانون اراضي شهري و قانون زمين شهري (ارزش معاملاتي به عنوان عوض املاک) با استفاده از احکام ثانويه، آن را براي تنظيمگري و تصديگري املاک شهري به کار گرفت که به علت خلاف شرع و غير منصفانه بودن اين اقدام، ناگزير از آن صرف نظر کرد.

با اين وجود، شهرداريها در تمام يا بخشي از املاک تصرفيشان، اقدام به احداث پروژههاي غير مصرح در قوانين در داخل شهرها کردهاند که عمدتاً به منظور سودآوري است و با روح قوانين مذکور انطباقي ندارد. ضبط اموال به شهرداريها اجازه ميدهد تا از مواجهه با آزمون بازار که ''آيا يک پروژه پيشنهادي ارزش افزوده دارد يا خير'' پرهيز کنند؛ به اين معنا که آيا يک پروژه حتي پس از اين که ملک مالکان از طريق روال بازار قانونمند خريداري ميشود، ارزشمند است يا خير.

ترديدي نيست که مالکان املاک انگيزههايي براي رانتخواهي و مقاومتکردن دارند، بهخصوص وقتي که املاک آنها به تکميل يک ملک بزرگتر کمک کند؛ مانند زماني که براي ساخت يک طرح عمراني نياز به تملک ملک خاصي باشد؛ اما شهرداريها معمولاً با انتخاب گزينهاي در همسايگي آن يا مکان مناسب ديگري ميتوانند از اهرم رقابت بين مکانها براي کاهش مزيت زمينهاي مضايقهشده استفاده کنند. تنها توجيه براي حق تملک شهرداريها اين است که گفته شود عدم استفاده از حق تملک شهرداريها باعث طولاني شدن طرحها شده است؛ در صورتي که امروزه پروژهها به دلايل گوناگوني به طول انجامند که با رفع آن موانع ميتوان طرحهاي نيمهتمام را به موقع به اتمام رساند. بنابراين قبل از رفع اين موانع، توسل به شيوه آزاردهنده تملک شهرداريها توجيهپذير به نظر نميرسد و يا برخي اوقات، قدرت «مضايقه کردن» مالک را قادر به کسب رانت انحصاري در غياب حق تملک شهرداريها ميسازد. روشنترين مثال آن عبور يک بزرگراه از يک يا چند ملک خصوصي براي تکميل و بهرهبرداري است. هر مالکي با آگاهي از اين قضيه، از فروش ملک خود به شهرداري - مگر در قبال دريافت مبلغي گزاف- امتناع ميکند. هر مالکي اميدوار است آخرين مضايقه کننده باشد؛ چراکه اجرا و بهرهبرداري از طرح مذکور پس از تملک همه زمينهاي واقع در محدوده طرح امکانپذير است. اگر شهرداري نتواند ملک آخرين مضايقه کننده را تملک نمايد، اجرا و بهرهبرداري از پروژه بيارزش خواهد بود.

در غياب مشکل مضايقهکردن، نيازي به استفاده از حق تملک شهرداريها نيست. اگر ارزش ملک در استفادهاي متفاوت با کاربرد کنوني بيشتر باشد، سازندگان خصوصي بدون نياز به کمک شهرداري هجوم خواهند آورد.

يکي از ظلمهايي که در حق مالکان ميشود اين است که وقتي قيمت روز تعيين ميگردد، تا دريافت مبلغ توسط مالک زمان زيادي طول ميکشد و چون در سالهاي گذشته در ايران معمولاً قيمت املاک صعودي و گاهي جهشي بوده، از اين بابت خسارت جبرانناپذيري به مالکان وارد ميشود. هرچند ممکن است گفته شود امکان رخداد عکس اين قضيه نيز وجود دارد؛ اما اين احتمال ضعيف است. از طرفي، شهرداري صاحب اختيار است؛ در حالي که مالک اختياري در اين مورد ندارد تا جوابگوي شهرداري باشد.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان