بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,614

تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت سوم

  1390/7/13
خلاصه: تحليل تملک شهرداريها و قيمت روز آن-قسمت سوم
وجود برنامه زمانبندي مصوب
در صورتي که دستگاه اجرايي براي اجراي طرح مصوب خود برنامهزمانبندي داشته باشد، در اين حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:
1- چنانچه اجراي طرح به موجب برنامه زمانبندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامي حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير، فروش و اجاره و رهن و ... برخوردارند. پرسش: در صورتي که ادارات تربيتبدني، بهداشت و آموزش و پرورش براي تعيين تکليف اراضي واقع در طرح به استعلام شهرداري در مورد اجراي طرح پاسخ ندهند، تکليف چيست؟
اداره حقوقي قوه قضاييه در پاسخ به اين مسئله بيان داشته است: «تکليف اراضي واقع در طرح در قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 29 آبان 1367 مشخص شده و اشخاصي که اراضي آنها در طرحهاي مربوط به سازمانهاي دولتي نظير ادارات تربيت بدني، بهداشت و درمان و يا آموزش و پرورش قرار گرفته است، ميتوانند طبق ضوابط مندرج در اين قانون براي صدور پروانه ساختماني به شهرداري مراجعه نمايند. در اين صورت شهرداري مکلف است مطابق قانون عمل نمايد؛ اعم از اين که سازمانهاي مذکور به استعلام شهرداريها پاسخ بدهند يا خير.
2- در صورتي که براساس برنامه زمانبندي شده، اجراي طرح و تملک املاک در کمتر از 5 سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مينمايد هرگاه اجراي طرح قبل از پايان 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد. بنابراين همين که ملکي در محدوده طرحهاي دولتي يا شهرداري قرار بگيرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصرههاي 1 و 2 ذيل آن از قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 1367 بعد از انقضاي مدت 18 ماه از تاريخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامي حقوق مالکانه از جمله احداث بناي جديد، تعمير، فروش و رهن برخوردار است. چنانچه احداث بنا با تفکيک ملک ملازمه داشته باشد، اين مورد نيز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعايت مقررات قانوني ميتواند نسبت به تفکيک آن اقدام نمايد. با وجود اين، اجراي طرح منتفي نميشود؛ بلکه اگر اجراي طرح به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نمايد، بايد هنگام اخذ پروانه ساختماني تعهد نمايد که چنانچه اجراي طرح زودتر از 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد.
تشريفات ثبتي
سازماني که قصد خريداري و تملک زميني را دارد بعد از رعايت شرايط مقدماتي ملزم به اجراي تشريفاتي است که عدم اجراي هر يک از آنها ممکن است بنا به شکايت ذينفع، ابطال تمامي عمليات مربوط به خريداري و تملک را به حکم ديوان عدالت اداري فراهم آورد. اين تشريفات عبارتند از:
1- تعيين پلاک ثبتي مورد نياز و حدود و مشخصات آن سازماني که قصد تملک زمين را دارد، ابتدا بايد زمين مورد نظر را انتخاب و پس از آن پلاک ثبتي و حدود و مشخصات آن را تعيين کند.
2- اعلام مراتب به ثبت محل دستگاه تملککننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتي زمين مورد نياز بايد قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نمايد. مقصود از اين امر - همچنانکه ذيل تبصره اشاره دارد
- جلوگيري از نقل و انتقال اراضي مورد نياز دولت و شهرداريهاست. در غير اين صورت چه بسا دستگاه اجرايي پس از تحمل هزينههاي زياد و صرف زمان طولاني براي انجام تشريفات تملک در آخرين مراحل متوجه شود که زمين به ديگري منتقل شده و بنابراين آگهيهاي تملک که به نام مالک قبلي منتشر شده بايد تجديد شود. از طرف ديگر، هرگاه زمين مذکور به مالکان متعددي منتقل شود، هر يک از مالکان مستحق دريافت زمين معوض خواهند بود و اين به مصلحت مالي دولت و شهرداريها نيست.
تبصره 3 ماده 27 آييننامه نيز ضمن تاکيد بر لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل، در پايان ميافزايد: «... بايد مراتب به وسيله دستگاه صاحب طرح به مالک يا مالکان و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اينگونه اراضي تا انجام مراحل تملک (حداکثر به مدت 18 ماه از تاريخ اعلام به اداره ثبت) خودداري شود.»
چنانکه ملاحظه ميشود، در حالي که تبصره 8 ماده 9 قانون به طور مطلق نقل و انتقال زمين مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده، تبصره 3 ماده 27 آييننامه اين ممنوعيت را حداکثر 18 ماه تعيين نموده است. به نظر ميرسد آييننامه در اين مقام از حدود قانون تجاوز نموده؛ زيرا همچنان که در راي وحدت رويه شماره 8/62 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري آمده آييننامه در تعيين مدت 18 ماه متاثر از مقررات «قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها» بوده است. قسمتي از ماده واحده قانون مذکور ميگويد: «تمامي وزارتخانهها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهاي دولتي يا ... مکلف هستند ... پس از اعلام رسمي وجود طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند.»
با توجه به قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها بايد گفت که سازمان تملککننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاريخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشريفات و معامله و پرداخت بها يا عوض اقدام نمايد. در غير اين صورت، مورد مشمول تبصره 1 آن قانون بوده و مالک حسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن (در صورتي که اجراي طرح به 10 سال آينده موکول شده باشد) برخوردار است. هرگاه اجراي طرح به بازه زماني کمتر از 10 سال موکول شده باشد، باز هم مالک حق برخورداري از تمامي حقوق مالکانه را دارد؛ اما در صورت شروع اجراي طرح قبل از 10 سال نميتواند هزينه احداث و تجديد بنا را مطالبه کند. اداره ثبت محل پس از اطلاع يافتن از قصد دستگاه اجرايي به تملک، طي بخشنامهاي به دفاتر اسناد رسمي تابعه خود خريد و فروش زمين موضوع طرح را ممنوع اعلام ميدارد.
نويسنده:محمدمسعود عليزاده خرازي-عضو هيئت علمي دانشگاه صنعتي شريف و کارشناس رسمي دادگستري





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان