بسم الله
 
EN

بازدیدها: 1,468

آيين‌نامه اجرايي قانون تملک آپارتمانها

  1390/7/11
خلاصه: آيين‌نامه اجرايي قانون تملک آپارتمانها
با اصلاحات بعدي‌
بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌
فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌
ماده 1 ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود که عرفاًبراي استفاده انحصاري شريک ملک معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.
ماده 2 ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها وپارک‌هاي متعلّقه براي مالکيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالکيت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم‌: قسمتهاي مشترک‌
ماده 3 ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها که به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شرکاء مي‌باشدقسمتهاي مشترک محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترک ممنوع است‌.
قسمتهاي مشترک در ملکيت مشاع تمام شرکاي ملک است‌، هرچند که در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده 4 ـ قسمتهاي مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک‌آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترک از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، کنتورها،تلفن مرکزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِ، تلفن‌، حرارت مرکزي‌،تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.
پ ـ اسکلت ساختمان‌.
تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترک بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌کننده‌روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.
ج ـ بام و کليه تأسيساتي که براي استفاده عموم شرکاء و يا حفظ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.
ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.
خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌
فصل اول‌: مجمع عمومي‌
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده 5 ـ در صورتي که تعداد مالکين از سه نفر تجاوز کند،مجمع عمومي مالکين تشکيل مي‌شود.
ماده 6 ـ زمان تشکيل مجمع عمومي مالکين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي که توافقنامه‌اي بين مالکين تنظيم نشده است‌به موجب اکثريت مطلق آراي مالکيني خواهد بود که بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثريت مزبور، زمان تشکيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالکين تعيين خواهد شد.
ماده 7 ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالکين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالکين بايد لااقل هر سال يک‌بار تشکيل شود.
ماده 8 ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالکين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اکثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اکثريت عده حاضر معتبر است‌.
ماده 9 ـ کسي که به عنوان نماينده يکي از شرکاء تعيين شده‌باشد قبل از تشکيل جلسه مجمع عمومي وکالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي که مالک قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.
ماده 10 ـ هرگاه چند نفر، مالک يک قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود يک نفر رابراي شرکت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده 11 ـ مجمع عمومي شرکاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.
ماده 12 ـ کليه تصميمات مجمع عمومي شرکاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شرکاء غايب اطلاع داده شود.
ماده 13 ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي‌کليه شرکاء الزام‌آور است‌.
فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌
ماده 14 ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.
ماده 15 ـ اصلاحي مصوب 28/10/1353 ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه کند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده 16 ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشکيل خواهد شد.
تبصره 1 ـ در صورتي که سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشکيل گردد.
ماده 17 ـ تصميمات مديران با اکثريت آرا معتبر است‌.
ماده 18 ـ مجمع عمومي يک نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت که‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده 19 ـ مدير يا مديران‌، امين شرکاء بوده و نمي‌توانند فردديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده 20 ـ مدير يا مديران مکلفند تمام بنا را به عنوان يک واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريک از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شرکاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21 ـ مدير يا مديران مکلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريک و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريک به او اعلام نمايند.
ماده 22 ـ در کليه ساختمانهاي مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بيش از ده (10) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مکلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترک وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.
فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترک‌
ماده 23 ـ شرکاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي که براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترک‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشارکت نمايند:
در صورتي که مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترک پيش‌بيني نکرده باشند، سهم هريک از مالکين يااستفاده‌کنندگان از هزينه‌هاي مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمانها وساير مخارج که ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينه‌نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزيينات قسمتهاي مشترک و غيره‌بطور مساوي بين مالکين يا استفاده‌کنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يک از مالکين يا استفاده‌کنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت کند و در صورتي که پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده 24 ـ هريک از شرکاء که در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريک مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه کند.
ماده 25 ـ هزينه‌هاي مشترک عبارتست از:
الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.
ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.
فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده 26 ـ در صورتي که بين شرکاء توافق شده باشد که‌هزينه‌هاي نگاهداري يک قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يک جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شرکاء باشد،فقط همين شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تکليف خواهند نمود.
ماده 27 ـ مدير يا مديران به ترتيبي که مجمع عمومي تصويب‌مي‌کند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دريافت دارند.





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان