بسم الله
 
EN

بازدیدها: 4,348

افراز اموال مشاع

  1390/6/1
خلاصه: افراز اموال مشاع
مال مشاع به مالي گفته مي­شود که بيش از يک مالک دارد و مالکيت هر يک به نحو اشاعه مي­باشد ، يعني هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.اشاعه در مالکيت در مواردي بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود مي­آيد . در حالت اول اراده ي دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. حالت دوم قهري است که از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه که به عنوان ماترک از متوفي باقي مي ماند، اگر اموال غير منقول هم جزء ماترک باشد، آن مال در مالکيت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداري مي کنند. از مالکيت مشاعي همواره به عنوان يک عيب نام برده مي­شود. اينجاست که بحث تقسيم اموال مشاع پيش مي­آيد و اجتماع حقوق مالکان متعدد در شيء واحد از ميان رفته و مالکيت مشاعي آنها به مالکيت افرازي و اختصاصي تبديل مي­شود.
افراز به معني جدا کردن چيزي از چيز ديگر و در واقع تفکيک سهم هر يک از شرکاء ملک مي­باشد که يا از طريق تراضي بين شرکاء و يا تقسيم اجباري توسط دادگاه انجام مي­شود.افراز استقلال بخشيدن به مالکيت مشترک از طريق اعطاي هر بخش از مال مشترک به يکي از شرکا است.
شرکا مي­توانند با تراضي وتوافق ميان خود تقسيم را به نحوي که مي­خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضي تقسيم مي­تواند اجبار شرکا را به انجام تقسيم بخواهد.پس هر شريک مي­تواند هر وقت بخواهد تقاضاي تقسيم مال مشترک را بنمايد ، مگر در مواردي که تقسيم به موجب آن قانون ممنوع يا شرکاء به وجه ملزمي ، مستلزم بر عدم تقسيم شده باشند.
مرجع صالح براي رسيدگي به دعواي افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسيدگي به درخواست افراز صلاحيت دارند: محاکم دادگستري و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زماني صلاحيت رسيدگي به اين درخواست را دارند که عمليات ثبتي خاتمه پيدا کرده باشد. بنابراين :
1 - هر زمان که عمليات ثبتي خاتمه پيدا نکرده باشد، مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست افراز،‌ دادگاه هاي عمومي حقوقي محل هست. زماني جريان ثبتي يک ملک خاتمه­يافته تلقي مي­شود که يا ملک داراي سند مالکيت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد يا هر چند نسبت به آن سند مالکيت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسيده ، آگهي نوبتي و تحديدي آن به طور صحيح منتشر و تحديد حدود قانوني صورت گرفته و در مهلت واخواهي نيز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد . ممکن است اين پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتي از محل ملک مشاع سند مالکيت صادر شده اما قسمت باقي مانده فاقد سند مالکيت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آيا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنين ملکي خواهد بود يا خير؟ در پاسخ بايد گفت مراد مقنن از ختم جريان ثبتي کل ملک مشاع است نه قسمتي از آن .
2 - مطلب دوم در صلاحيت محاکم، جايي است که بين مالکين محجور يا غايبي باشد. صغار، مجانين و سفها، اينها اشخاص محجور هستند و غايب مفقودالاثر در قانون مدني تعريف شده است. اگر بين مالکين غايبي يا محجوري وجود داشته باشد ولو عمليات ثبتي خاتمه پيدا کرده باشد، رسيدگي به اين درخواست در صلاحيت ذاتي دادگاه است.
3 - اگر درصدي از ملک مشاعي ولو 1% ولو 5/0% از يک پلاک مشاعي مجهول المالک باشد، اينجا هم افرازش در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي است. اما مجهول المالک چيست؟ استحضار داشته باشيد مجهول المالک ثبتي با مجهول المالک حقوق مدني تفاوت دارد. در مجهول المالک ثبتي معنا و مفهوم اين است که مالک درخواست ثبت نکرده است، مالکش مشخص و معلوم است ولي نيامده درخواست ثبت بکند. اين را مي گويند مجهول المالک؛ اما در حقوق مدني اينگونه نيست، در حقوق مدني مالک مشخص نيست و معلوم نيست که چه کسي مالک است.
دعواي افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح مي شود بايد به طرفيت کليه ي مالکين اقامه شود در غير اين صورت ، دعواي شما رد خواهد شد و مجدداً بايستي طرح دعواي جديدي داشته باشيد.
نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتي
متقاضي يا متقاضيان بايد تقاضاي خود مبني بر افراز را ضمن تعيين مشخصات کامل و آدرس ساير مالکين مشاعي ملک به ثبت محل وقوع ملک تسليم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور صادر و آنرا جهت ضميمه شدن به پرونده و رسيدگي به ترتيب به بايگاني و يکي از نمايندگان ثبت ارجاع مي­نمايد. تقاضاي متقاضي پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگاني ارسال و متصدي بايگاني پرونده مربوطه را از رديف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماينده تعيين شده ارسال مي­دارد . نماينده ثبت پرونده و وضعيت ثبتي آن بررسي و مراتب طي گزارشي مبني بر چگونگي جريان ثبتي پرونده و اينکه آيا نسبت به آن سند مالکيت صادر شده يا خير ضمن اظهارنظر صريح در خصوص امکان يا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره مي­رساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماينده و بررسي پرونده تصميم لازم مبني بر قبول يا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاينه محل را نيز تعيين و به متقاضي اعلام و پرونده را جهت تهيه اخطار لازم و دعوت از مالکين و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع مي­نمايد.در صورتيکه تصميم مسئول اداره مبني بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب بايستي به متقاضي يا متقاضيان و کليه شرکاء ابلاغ گردد. نقشه بردار روز معاينه محل را طي اخطاري به کليه مالکين مشاعي ابلاغ و از آنها دعوت مي­نمايد که در روز و ساعت تعيين شده در محل وقوع ملک حضور يابند و تأکيد مي­نمايد که عدم حضور ساير مالکين مانع از انجام عميات افراز نخواهد بود . اخطارهاي تهيه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها به وسيله متصدي دفتر انديکاتور جهت ابلاغ به متقاضي و ساير مالکين مشاعي به مأمور ابلاغ تسليم مي­گردد که اخطارها را به موقع به مالکين مشاعي ابلاغ و ضمن گواهي به ثبت محل تحويل يا ارسال مي­دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمينان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاينه محل صادر مي­نمايد.در روز معاينه محل نقشه­بردار مربوطه به اتفاق متقاضي جهت انجام عمليات افراز به محل وقوع ملک عزيمت مي­نمايند.
چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کيلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفي ملک به وسيله متقاضي، نماينده حدود آن را با مجاورين و مندرجات پرونده ثبتي تطبيق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به ميزان مالکيت و تصرفات و رعايت حقوق مالکين برداشت و ترسيم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه­اي ارزيابي سپس مراتب را طي گزارشي همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش مي­نمايد. نقشه ي مورد نظر بايد به تصويب و تأييد سازمان مسکن و شهرسازي استان برسد . در صورتيکه محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهري باشد ، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأييد و اظهار نظر با شهرداري و در صورتيکه زمين و مستغلات کاربريش زراعي باشد، کشاورزي باشد، ‌يا باغ باشد؛ تشخيص اجازه ي افراز با سازمان جهاد کشاورزي است. (اگر زمين کاربريش کشاورزي يا باغ بود،‌اگر داخل محدوده ي شهر باشد،‌شهرداري ميتواند اظهار نظر کند،‌اما اگر خارج از محدوده يا حريم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحيت سازمان جهاد کشاورزي است.) پرونده تا برگشت نقشه از شهرداري يا مراجع ديگر جهت ضبط به بايگاني ارسال مي­شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع ياد شده نماينده با توجه به نقشه ترسيمي و به نحوي که در تفکيک معمول است، صورتجلسه افراز تنظيم و هر يک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضي رسانيده و جهت اتخاذ تصميم نزد مسئول اداره ارسال مي­دارد . در صورت جلسه افراز بايستي ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتيب و با تعيين شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود . آنگاه مسئول اداره ضمن بررسي کامل و تطبيق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و ساير مکاتبات انجام شده در صورتيکه اقدامات معموله را کافي تشخيص دهد ، تصميم خود مبني بر افراز ملک را به نحوي که انجام شده ذيل صورتجلسه مرقوم مي­دارد.
سپس تصميم اداره همراه با يک نسخه فتوکپي از نقشه و صورتجلسه افراز طي اخطاري به کليه مالکين مشاعي ابلاغ مي­شود تا چنانچه به تصميم مذکور و نحوه افراز اعتراضي دارند، مراتب را ظرف ده روز از تاريخ رويت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسليم دارند.اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسيله متصدي دفتر انديکاتور جهت ابلاغ به مالکين مشاعي به مأمور ابلاغ تسليم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهاي ابلاغ شده جهت ضبط به بايگاني اعاده مي­شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضي يا متقاضيان مي­توانند با ارائه گواهي لازم از مراجع قضايي صالحه مبني بر عدم تقديم اعتراض در مهلت مقرر تقاضاي صدور سند مالکيت سهمي خود به طور مفروز را از اداره ثبت بنمايند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر انديکاتور را صادر و آن را جهت ضميمه شدن به پرونده و اقدام به ترتيب به بايگاني و يکي از نمايندگان ثبت ارجاع مي­نمايد.
بايگاني پرونده مربوطه را ضميمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماينده ثبت ارسال مي­دارد.سپس نماينده با توجه به صورتجلسه افراز پيش­نويس سند مالکيت قطعه يا قطعات مفروز مورد نظر را تهيه و پرونده را جهت گواهي عدم بازداشت به دفتر بازداشتي مي­فرستد متصدي دفتر بازداشتي پس از گواهي عدم بازداشت آنرا اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزينه افراز وساير حقوق دولتي متعلقه نسبت به سهم متقاضي يا متقاضيان و بهاء دفترچه سند مالکيت به حسابداري فرستاده مي­شود.متصدي حسابداري فيش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضي تسليم مي­دارد . متقاضي پس از واريز وجوه سند قبض را تحويل حسابداري داده و حسابداري نيز گواهي وصول حقوق دولتي و هزينه افراز را جهت اقدامات بعدي به دفتر املاک ارسال مي­دارد.متصدي دفتر املاک سند اوليه را ابطال و سند جديد تحرير و مراتب ابطال اسناد مالکيت مشاعي را طي بخشنامه­اي به دفاتر اسناد رسمي تابعه ابلاغ مي­نمايد.پرونده جهت تنظيم سند به متقاضي به بايگاني فرستاده مي­شود . در بايگاني ابتدا سند نخ­کشي و پلمپ و سپس در دفتر اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هويت متقاضي يا متقاضيان در قبال اخذ رسيد به آنان تسليم و پرونده در رديف خود ضبط مي­شود.
در صورتيکه متقاضي نتواند آدرس محل سکونت ساير شرکاء را تعيين و اعلام نمايد ابلاغ هر گونه اخطار به آنها از طريق درج در روزنامه انجام­پذير خواهد بود.
قابليت اعتراض به تصميم واحد ثبتي
متقاضي درخواست ثبت ، اين درخواست را تقديم اداره ثبت مي­کند . اداره ثبت اين درخواست را يا مي­پذيرد يا رد مي­کند . در هر دو فرض ، قابل اعتراض در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع ملک است .از زمان ابلاغ تصميم واحد ثبتي ، ظرف 10 روز فرجه دارد که چنان­چه اعتراضي به اين تصميم داشته باشد ، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستي مبني براعتراض تقديم کند.
حکم دادگاه مبني بر افراز صادر شد ولي با محل انطباق ندارد:
حالت اول: تقسيم باطل است و قابليت اجرا ندارد . بطلان آن به خاطر اين است که قابليت انطباق ندارد ، کارشناس هم متوجه نشده است يا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است ، و مجدداً بايستي درخواست افراز داده شود.
حالت دوم : محکمه حکم صادر کرده سهو قلم دارد. مثلاً بايد بنويسد پلاک 2 اصلي از 139 فرعي ، نوشته است پلاک 3 اصلي از 139 فرعي. در اين فرض خود دادگاه بدوي، تا زماني که از حکم تجديدنظرخواهي صورت نگرفته باشد مي­تواند اين اشتباه را اصلاح کندو اداره ثبت نيز طبق اين اصلاحيه اقدام مي­کند. اما اگر به اين حکم اعتراض شده باشد ، دادگاه بدوي صلاحيت اصلاح را نخواهد داشت. اينجا دادگاه تجديدنظر اصلاح مي­کند و بر طبق اين حکم اداره ثبت اقدام مقتضي انجام خواهد داد.
اعتراض به درخواست افراز : پس از ارائه درخواست ثبت ، اقدام به انتشار آگهي مي­شود و از زمان انتشار اولين آگهي تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت مي­توان اعتراض کرد . زماني که اعتراض شد تا زماني که دادگاه عمومي حقوقي رسيدگي نکرده و حکم صادر نکرده است ، درخواست افراز امکان رسيدگي نخواهد داشت.
اختلاف نسبت به حدود ملک: اگر نسبت به ملکي سند مالکيت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بين مجاورين ، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود ، افراز امکان­پذير نيست.
شريک بودن اداره مسکن و شهرسازي با اشخاص ثالث: هر زمان که املاک دولتي با اشخاص ثالث ، مشاعاً مالک باشند ، قانون­گذار پيش­بيني کرده است که مسکن و شهرسازي مي­تواند بدون لحاظ تشريفاتي که بيان کرديم ، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نمايد.در مورد خانه­هاي سازماني نيز به صرف درخواست مسکن و شهرسازي ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکيک را انجام دهد و در اينجا نيازي به استعلام هم ندارد.
آيا مي­توان نسبت به مالي که در رهن است درخواست افراز کرد؟پاسخ مثبت است اما اينکه آيا مرتهن هم بايد طرف دعواي شما قرار گيرد ياخير ؟ پاسخ منفي است ، نياز نيست که شما مرتهن را طرف دعواي خود قرار دهيد به جهت اينکه او هنوز مالک نيست و مالک هم­چنان راهن است . اما نکته­اي که باز اينجا نهفته است اين هست که پس از افراز نيز همچنان از اين ملک ، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود، يعني از حالت رهن خارج نمي­شود .
چنانچه زميني داراي مالکين مشاعي است که بعضي در آن اعياني ايجاد کرده­اند و براي آنها سند مفروضي صادر شده است آيا مي­توان براي بقيه که اعياني ندارند سند مفروضي صادر کرد؟ پاسخ مثبت است.[6]
موارد منع افراز
1 – هر گاه تقسيم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه يک يا چند نفر از شرکاء از ماليت باشد تقسيم ممنوع است، اگر چه شرکاء تراضي نمايند.[7]
2 – تقسيم ملک از وقف جايز است ولي تقسيم موقوفه بين موقوف­عليهم جايز نيست. [8]
3 – اجبار به تقسيمي که مشتمل بر ضرر باشد، جايز نيست .( نقصان فاحش قيمت به مقداري که عادتاً قابل مسامحه نباشد)[9]
4 – هر گاه عمل افراز وسيله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح بايد با حضور موافقت کليه مالکين مشاع صورت پذيرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نيست.
5 – يکي ديگر از شرايط لازم براي امکان رسيدگي به درخواست افراز ملک مشاع اين است که در مورد اين ملک سند مالکيت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنين ملکي تا زماني که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
6 – شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسيم کرده باشند.[10]
7 – تقسيم به موجب قانون منع شده باشد.مثلاً طبق آيين نامه­اي تفکيک و تقسيم باغات به کمتر از 10 هکتار ممنوع شده است.[11]
تعيين سهم هر شريک بعد از افراز
بعد از افراز اين مسأله پيش مي­آيد که کدام يک از قسمت هاي جدا شده متعلق به کدام شريک باشد. در اينجا هم راه اول تراضي است. بدين معنا که شرکا بين خود به نحو تراضي آن حصه­ها را تقسيم کنند.در صورتي که تراضي حاصل نشد از قرعه استفاده مي­شود. در قانون نيز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضي بين شرکا به قرعه تعيين مي­گردد.[12]
1 – در صورتيکه سهام هر يک از شرکاء متساوي باشد مثلاً سه نفر هر کدام دو دانگ از زميني را شريک هستند و اين زمين از تمام اضلاع فرقي با هم ندارد در سه ورقه اسامي هر يک از آنها و در سه ورقه ديگر شماره قسمت­ها نوشته مي­شود و قرعه کشي انجام مي­شود.
2 – در صورتيکه سهام شرکا مختلف باشد مثلاً نفر اول يک سوم کل مال و ديگري يک دوم و سومي يک ششم سهم داشته باشد ، اول تعديل سهام مي­کنيم يعني مال مشترک را به اندازه کوچکترين سهم که يک ششم باشد تجزيه مي­کنيم که در نتيجه مال به شش قسمت تقسيم مي­شود ،سپس براي هر قسمت يک شماره اختصاص مي­دهيم . آن وقت روي شش ورقه شماره­ها را به ترتيب مي­نويسيم و در روي سه ورقه ديگر نام سه شريک را مي­نويسيم و قرعه کشي را انجام مي­دهيم.[13]
آيا تقسيم بدون تراضي و قرعه مقدور است يا خير؟ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است ؛ زيرا غالباً در مواردي که تعديل سهام مي­شود ، قرعه نيز ميسر است و بسيار کم است که تعديل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال اين مطلب در مقام بيان حکم کلي نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بيان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختيار نموده است و حاکم دادگاه بايد در صورت عدم تراضي شرکاء ، حکم افراز را برابر تعديل کارشناس وبدون قرعه صادر نمايد.[14]
روش هاي ديگر تقسيم مال مشاع
همانطور که گفته شد براي تقسيم مال مشاع روش هايي وجود دارد که به بحث افراز پيش از اين پرداخته شد . روش ديگر براي تقسيم روش تقسيم به تعديل است و روشن شدن مطلب از مثالي در اين زمينه استفاده مي­شود . فرض کنيد قطعه زميني مال مشترک بين دو نفر است که ارزش اجزاي آن در قسمت­هاي مختلف با هم برابر نمي­باشد؛ مثلاً يک ضلع آن در کنار خيابان اصلي قرار دارد و طبعاً اين ضلع از ارزش بيشتري برخوردار است و بقيه اضلاع در نقاط بن­بست و يا نامرغوب قرار دارد که ارزش کمتري دارند . اگر بنا به تقاضاي شريک بخواهند آن را بين خود تقسيم کنند، لازم مي­آيد که توسط کارشناس خبره ، اول ميزان سهم­ها مشخص شود مثلاً اگر سهم نفر اول يک سوم از کل اين زمين و دو سوم بقيه از آن شريک ديگر باشد ، در اينجا کارشناس قسمت­هاي ارزان­تر را از لحاظ مساحت ، وسيع­تر مي­گيرد تا برابري کند ، از لحاظ قيمت با قيمت ضلعي که در کنار خيابان قرار دارد و از مرغوبيت بالائي برخوردار است و با در نظر گرفتن کوچکترين حصه آن را به سه قسمت مساوي تقسيم مي­کنند؛ به اين نحو مال مشترک را براي تقسيم آماده مي­نمايند و در اين زمين با برابر سازي ارزش آنها با توجه به سهام امکان تقسيم فراهم آمده است [15].پس نتيجه مي­گيريم در تقسيم به افراز از عين هر نوع مال مشترک به هر شريک، معادل سهمش مي­رسد ولي در تقسيم به تعديل چنين نيست. همچنين در تقسيم به افراز نياز به ارزيابي مال مشترک نيست ولي لازمه تقسيم به تعديل قيمت­گذاري مال مشترک است.[16]
امکان دارد براي تعادل و برابر سازي سهام هميشه با کم و زياد کردن عين مال اين توازن محقق نشود ، براي رسيدن به هدف تعديل ، وجهي يا مالي از خارج به برخي از سهم­ها اضافه مي­شود تا کسي که مال کمتر در سهم او قرار دارد با دريافت اين وجه يا مال اضافه ، سهمش مساوي سهم ديگر شرکا باشد و کسي که ناچاراً مقدار اضافي از عين مال مي­برد ، اين وجه يا مال مازاد را براي برقراري تعادل ارزش سهم ها بايد بپردازد و اين عمل عرفاً در تقسيم اموال غيرمنقول مرسوم است .و به اين کار تقسيم به رد گفته مي­شود.[17]
در بررسي ترتيب تقسيم ملاحظه نموديم که در صورت امکان تقسيم به افراز نوبت به تقسيم به تعديل و در صورت امکان تقسيم به تعديل نوبت به تقسيم به رد نمي­رسد .
حال اگر مال مشترک از طريق سه قسم تقسيم فوق قابليت تقسيم را نداشته باشد به منظور رهايي شريک از ماندن در شرکت و محدوديت ناشي از آن و به عنوان تنها راهي که مي­توان شريک را خلاص نمود تقسيم غيرمستقيم يا فروش مال مشترک اعم ار منقول و غيرمنقول بر اساس مقررات و تقسيم ثمن حاصل از فروش به نسبت سهم بين شرکا پيش­بيني شده است.[18]
چه مراحلي بايد طي شود تا يک ملک مشاعي به فروش برسد؟
مرحله اول اينکه در مورد ملک ، پلاک ، زمين ، مستغلات بنا به تصميم و حکم قطعي مراجع ذي­صلاح ، چه اداره ثبت و چه از طريق دادگاه مبني بر غيرقابل افراز بودن صادر شود.
مرحله دوم هر يک از شرکا مي­توانند درخواست فروش دهند .
مرحله سوم اينکه دادگاه بايد دستور فروش دهد ، يعني شريک من بايد مراجعه کند به دادگستري و درخواست فروش ملک غيرقابل افراز را بدهد.چون دستور است و حکم تلقي نمي­شود قابل تجديد نظرخواهي نيست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً مي­تواند اشتباه را اصلاح کند.
مرحله چهارم نيز اين است ملک از طريق مزايده به فروش برسد . در مزايده کارشناس يک ارزش پايه­اي براي ملک تعيين مي­کند و کسي برنده مزايده است که بالاترين پيشنهاد را داده باشد. نکته اين است که عدم حضور شرکا يا ثالث در جلسه مزايده مانع از انجام مزايده نخواهد بود و همان شخصي که درخواست فروش کرده است خودش هم مي­تواند اين ملک را خريداري کند.[19]
آثار و احکام تقسيم
پس از تقسيم هر يک از شرکا مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفي که بخواهد مي­نمايد و به حصه ديگران حقي ندارد.[20]
دومين اثر تقسيم اين که اعتبار مالکيت هر شريک نسبت به سهم افراز شده از زماني محسوب مي­شود که او مالک مشاعي شد نه از زمان تقسيم مال.
اثر سوم اينکه شرکا نمي­توانند دوباره حالت اشاعه را برگردانند.[21]
هر گاه در سهم يک يا چند نفر از شرکا عيبي ظاهر شود که در حين تقسيم عالم به آن نبوده ، شريک يا شرکاء مزبور حق دارند تقسيم را به هم بزنند.[22]
هر گاه بعد از تقسيم ، معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است ، تقسيم باطل مي­شود.[23] مگر شريک متضرر به وضع موجود رضايت بدهد.[24]
غبن در تقسيم اموال مشترک
گاهي اتفاق مي­افتد که بعد از تقسيم يکي از شرکا مواجه مي­شود با سهمي که با ميزان مورد استحقاقش مطابقت ندارد و چيزي نيست که عرفاً قابل تسامح باشد . در اينجا غبن در تقسيم اموال مشترک شکل مي­گيرد [25]. براي تحقق غبن ، فرد متضرر بايد در موقع تقسيم جاهل به ارزش سهم­ها بوده باشد و در مقام اثبات اين کسي که مدعي است فرد علم داشته بايد آن را ثابت کند( نه کسي که مدعي است جاهل بوده و اکنون متضرر شده است[26]) به نظر مي­رسد ضمانت اجراي غبن در تقسيم اموال مشترک ابطال تقسيم پس از تحقق غبن و تقسيم مجدد عادله مي­باشد . ادعاي غبن در تقسيم به وراث شريک مغبون هم منتقل مي­شود و ورثه مجاز هستند که بعد از فوت مورث خود طرح دعواي ابطال تقسيم را بنمايند و يا در دعواي مطروحه وارد بشوند.[27]
وجود مال غير در اموال تقسيم شده
در جريان تقسيم مال مشترک گاهي اوقات پيش مي­آيد که دانسته يا ندانسته مال غير داخل در مال مشترک بوده و بين شرکا تقسيم مي­شود در اين مواقع دو حالت وجود دارد:
حالت اول : اگر بعد از تقسيم معلوم شود کل مال ملک غير است که خواه تحت عنوان ملک غير و خواه تحت عنوان موقوفه اين تقسيم باطل است و چون چيزي به عنوان مال مشترک وجود ندارد ديگر تقسيمي حادث نخواهد شد.
حالت دوم : اگر سهم يکي از شرکا ملک غير باشد ، خواه اين حق غير تمام سهم را در بر گيرد و خواه قسمتي از آن را ، در اين حالت تقسيم باطل است به دليل اينکه صاحب آن ، مال خود را مي­برد و آن شريک بدون سهم مي­ماندو در نتيجه به حالت اشاعه باقي مي­ماند.
حالت سوم : اگر مال غير در سهم همه شرکا قرار گيرد؛ که در اينجا سه حالت متصور است:
صورت اول: مال غير در سهم همه به تساوي باشدکه در اينجا تقسيم باطل نمي­شود فقط مال غير از سهم­ها جدا مي­گردد.
صورت دوم : مال غير در تمام سهم ها اما به تفاوت باشدکه در اين حالت تقسيم باطل مي­شود زيرا تعادل سهم ها بر هم مي­خورد و حالت اشاعه برمي­گردد.
صورت سوم : مال غير در تمام مال مشترک ، به نحو مشاع باشد که در اين صورت چنانکه برخي فقيهان گفته­اند باطل است[28].
اثر بطلان در تقسيم
وقتي تقسيم باطل شد تا هنگامي که مجدداً تقسيم صورت گيرد بايد منافع مال مشترک مثل حالت اشاعه به نسبت سهام تقسيم شود حتي اگر رفع نقص و رفع اشتباه شود ولي افراز نگردد.[29]
نمونه دادخواست تقسيم مال مشاع
مشخصات طرفين
نام
نام خانوادگي
نام پدر
شغل
محل اقامت
خواهان
مشخصات و آدرس خواهان
خوانده
مشخصات و آدرس خوانده
وکيل يا نماينده قانوني
مشخصات وکيل يل نماينده قانوني ( درصورت وجود )
تعيين خواسته و بهاي آن
تقاضاي تقسيم مال مشاعي
دلايل و منضمات
1- فتوکپي مصدق شناسنامه 2- فتوکپي مصدق سند مالکيت يا قولنامه 3- عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسي
رياست محترم دادگاه عمومي حقوقي شهرستان . . . .
با سلام
احتراما به استحضار مي رساند به موجب سند رسمي شماره . . . . يا ( قرارداد عادي ) که فتوکپي مصدق آن به پيوست تقديم مي گردد اينجانب ملکي با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شريک مي باشم .
نظر به اينکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعاليت همزمان در آن براي اينجانب مقدور
نمي باشد و اينجانب تمايلي به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارم ، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضاي رسيدگي و صدور حکم مبني بر تقسيم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، يا تقسيم به رد ، يا فروش مال مشاع ، طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري ، مورد استدعاست
با تشکر و تجديد احترام[30]
. . . . . . . . . .
هزينه دادرسي
به شرح زير تعيين که بر اساس آن تمبر الصاق و ابطال مي‌گردد:.
‌الف - مرحله بدوي:‌ دعاوي که خواسته آن تا مبلغ ده ميليون (10000000) ريال تقويم شده باشد معادل يک و نيم درصد (1.5%) ارزش خواسته و بيش از مبلغ ده ميليون(10000000) ريال، به نسبت مازاد بر آن دو درصد (2%) ارزش خواسته.
ب - مرحله تجديد نظر و اعتراض به حکم سه درصد (3%) به نسبت ارزش محکوم به.
ج - مرحله تجديد نظر در ديوان عالي کشور : احکامي که محکوم به آن تا مبلغ ده ميليون (10000000) ريال باشد سه درصد (3%) ارزش محکوم به و مازاد بر آن به نسبت اضافي چهاردرصد(4%) ارزش محکوم به.
د- در دعاوي مالي غير منقول ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود تعيين‌مي‌نمايد. لکن از نظر هزينه دادرسي، بايد مطابق ارزش معاملاتي املاک در هر منطقه تقويم و بر اساس آن هزينه دادرسي پرداخت شود.[31]
لازم به ذکر است اين دعوا بايد در دادگاه حقوقي شهرستان اقامه گردد.
نمونه دادنامه صادره از دادگاه در خصوص افراز ملک مشاع
خواهان: ..................................
خواندگان:...................................
خواسته: افراز ملک (بدون اختلاف در مالکيت)
«رأي دادگــــــــــاه»
«در خصوص دعوي آقاي ............... فرزند ............، به طرفيت آقايان ........................................................................، مبني بر اعتراض به تصميم اداري اداره ثبت اسناد و املاک قم ، به شماره .........................و صدور حکم در مورد افراز ملک پلاک...................... 0 - اصلي بخش ............. ، نظر به اينکه مالکيت خواهان به همراه خواندگان بر پلاک ثبتي مورد نزاع ثابت مي باشد و خواندگان با حضور در جلسه دادرسي با افراز و تفکيک ملک به ميزان تصرفات خود موافقت نمودند و دادگاه در جهت افراز پلاک ثبتي مورد نظر موضوع را به کارشناس ارجاع داده که کارشناس منتخب دادگاه به شرح لايحه شماره ................... و با تهيه نقشه تفکيکي اقدام به افراز پلاک ثبتي مورد نظر بر اساس تصرفات هر يک از مالکين نموده و با تشکيل جلسه در تاريخ ...............طرفين ميزان تصرفات خود را نسبت به واحد­هاي مورد نظر تعيين کرده اند و نظر کارشناس را مورد قبول قرار داده اند و دادگاه نقشه تفکيکي را در راستاي ماده 101 قانون شهرداري و ماده 154 قانون ثبت به شهرداري جهت اظهارنظر ارسال داشته است که در مهلت قانوني مخالفتي با آن ننموده اند و با اين وصف تصميم اداري شماره ................... رئيس ثبت در رد افراز پلاک ثبتي ياد شده بلاوجه بوده است ، عليهذا دادگاه خواسته هاي خواهان را موجه دانسته و با نقض تصميم اداري رئيس ثبت قم به شماره مذکور حکم به افراز پلاک ثبتي .................... اصلي بخش .......... طبق نقشه تفکيکي تهيه شده توسط کارشناس منتخب دادگاه با رعايت قانون تملک آپارتمان ها صادر و اعلام مي دارد. اين رأي حضوري محسوب و با توجه به اقرار خواندگان قطعي است.
رئيس شعبه ........... دادگاه عمومي «حقوقي»
نويسنده : خانم زهرا السادات قرشي





برای دادن نظر، باید به صورت رایگان در سایت عضو شوید. [عضویت در سایت]



مشاوره حقوقی رایگان